Årsrapport for 2025
17. driftsår
ÅRSRAPPORT FOR SPAREBANKEN ØST BOLIGKREDITT AS 2025
2
Innhold
Nøkkeltall ........................................................................................................... 3
Årsberetning ........................................................................................................ 4
Erklæring iht. verdipapirhandelloven § 5-5 ................................................................... 10
Resultatregnskap .................................................................................................. 11
Totalresultat ....................................................................................................... 11
Balanse ............................................................................................................. 12
Kontantstrømoppstilling .......................................................................................... 13
Endring egenkapital ............................................................................................... 14
Noter til årsregnskapet ........................................................................................... 15
Revisors beretning ................................................................................................ 43
Definisjon nøkkeltall og alternative resultatmål ............................................................. 47
ÅRSRAPPORT FOR SPAREBANKEN ØST BOLIGKREDITT AS 2025
3
Nøkkeltall
*Definert som alternativt resultatmål
For definisjon av nøkkeltall og omtale av alternative resultatmål, se side 47
2025
2024
2023
2022
2021
1 Egenkapitalrentabilitet*
7,38
7,28
5,01
4,24
7,37
2 Netto renteinntekter i % av GFK
1,03
0,99
0,77
0,68
0,95
3 Resultat etter skatt i % av GFK
0,62
0,62
0,44
0,37
0,59
4 Kostnader i % av inntekter (før tap)*
18,20
18,06
25,00
27,02
18,04
5 Tap i % av netto utlån til kunder (IB)*
0,00
0,00
-0,01
0,00
0,01
6 Netto misligholdte engasjementer i % av netto utlån*
0,27
0,25
0,20
0,14
0,14
7 Kapitaldekning i %
29,96
21,87
22,69
22,55
21,55
8 Kjernekapitaldekning i %
29,96
21,87
22,69
22,55
21,55
9 Ren kjernekapitaldekning i %
29,96
21,87
22,69
22,55
21,55
10 Utbytte/tilleggsutbytte
125,1
84,7
73,1
118,9
107,4
11 Gjennomsnittlig forvaltningskapital (GFK) i mill. kroner
20.856,2
20.095,2
19.224,4
19.998,8
20.050,2
ÅRSRAPPORT FOR SPAREBANKEN ØST BOLIGKREDITT AS 2025
4
Årsberetning
Virksomheten
Sparebanken Øst Boligkreditt AS ble stiftet 14. april 2009.
Sparebanken Øst Boligkreditt AS er et heleid datterselskap av Sparebanken Øst og har konsesjon som
kredittforetak med rett til utstedelse av obligasjoner med fortrinnsrett. Selskapet har forretningsadresse i
Drammen. Sparebanken Øst Boligkreditt AS har gjennom deltakelse i markedet vært en viktig aktør for å sikre
konsernet en langsiktig og gunstig finansiering.
Selskapet har en Aaa kredittrating foretatt av Moody’s Investor Service på alle sine obligasjonsutstedelser. Dette
reflekterer laveste risiko, og er viktig for å sikre markedstilgang og oppnå gode lånevilkår.
I 2012 lanserte Sparebanken Øst sammen med Sparebanken Øst Boligkreditt AS “Boligkreditt.no”, et
markedskonsept over nett som kun yter lån med pant i bolig som kan godkjennes i sikkerhetsmassen for
obligasjoner med fortrinnsrett, uten innskuddskonto eller andre bankprodukter.
Idégrunnlag
Sparebanken Øst Boligkreditt AS’ formål er å yte eller erverve bolighypoteklån, eiendomshypoteklån, lån sikret
med pant i andre realregistrerte formuesgoder eller offentlig lån, og å finansiere utlånsvirksomheten
hovedsakelig ved utstedelse av obligasjoner med fortrinnsrett.
Sparebanken Øst Boligkreditt AS skal være et lønnsomt foretak, drevet etter forretningsmessige prinsipper, og
med høye etiske krav.
Redegjørelse for årsregnskapet
Resultatregnskapet
Totale renteinntekter 2025 viste 1.151,9 mill. kroner (1.151,7 mill. kroner i 2024), hvorav 1.084,9 mill. kroner
(1.080,5 mill. kroner i 2024) gjelder renteinntekter fra utlån til kunder. Netto renteinntekter utgjorde totalt
213,9 mill. kroner, en oppgang i forhold til 2024 (199,5 mill. kroner). Gjennom det siste året har rentekostnader
knyttet til innlån falt noe, mens renteinntekter knyttet til utlån har vært meget stabile. Reduserte
rentekostnader skyldes i hovedsak at pengemarkedspåslaget har blitt redusert gjennom året.
Selskapets resultat før skatt for 2025 utgjorde 166,1 mill. kroner (160,4 mill. kroner i 2024), mens resultat etter
skatt viste 129,6 mill. kroner (125,1 mill. kroner i 2024).
Totale driftskostnader i 2025 utgjorde 37,2 mill. kroner (35,5 mill. kroner i 2024) hvorav 28,9 mill. kroner (27,6
mill. kroner i 2024) er forvaltningshonorar betalt til morbanken. Sparebanken Øst Boligkreditt AS har et
formalisert samarbeid med Sparebanken Øst regulert av en omfattende forvalteravtale som sikrer kompetanse
innenfor sentrale fagområder tilknyttet virksomheten, samt bidrar til å sørge for en kostnadseffektiv drift. I tråd
med forvalteravtalen er honoraret beregnet etter forretningsmessige prinsipper og den til enhver tid forvaltede
porteføljen.
Tap på utlån og ubenyttede kreditter var 1,1 mill. kroner (0,6 mill. kroner i 2024), hvorav 0,2 mill. kroner er
knyttet til individuell tapsavsetning. Det har i 2025 ikke oppstått konstaterte tap og øvrig tapskostnad er endring
i modellberegnede tapsavsetninger.
Skattekostnad utgjorde 36,5 mill. kroner (35,3 mill. kroner i 2024).
Ved utarbeidelsen av regnskapet er fortsatt drift lagt til grunn og det bekreftes at denne forutsetningen er til
stede.
Balanse
Samlet balanse i Sparebanken Øst Boligkreditt AS viste 19.875,2 mill. kroner ved utgangen av 2025, en nedgang
på 76,8 mill. kroner siste år. Av totalbalansen utgjorde netto utlån til kunder 18.951,6 mill. kroner, noe som
tilsvarer en økning på 158,2,1 mill. kroner fra 2024. Det har gjennom 2025 vært en liten nedgang i konsernets
totale boliglånsportefølje og behovet for finansiering ved utstedelse av obligasjoner med fortrinnsrett har derfor
vært stabilt. Det forvaltede volum stammer fra erverv av boliglånsportefølje fra Sparebanken Øst eller utlån
gjennom Boligkreditt.no. Øvrige eiendeler består for en stor del av innskuddsmidler i morbanken.
Obligasjonsgjelden var ved utgangen av året på 17.497,1 mill. kroner, en nedgang på 22,9 mill. kroner fra 2024.
ÅRSRAPPORT FOR SPAREBANKEN ØST BOLIGKREDITT AS 2025
5
Samlede tapsavsetninger var ved utgangen av året 7,2 mill. kroner, en økning på 1,1 mill. kroner fra 2024. Andel
individuelt vurderte tapsavsetninger utgjør 0,2 mill. kroner, en økning på 0,2 mill. kroner fra 2024.
Det er ved årsskiftet trukket 541,5 mill. kroner av en bevilget trekkfasilitet med kredittramme på 3.000 mill.
kroner, som er stilt til disposisjon fra Sparebanken Øst.
Netto kontantstrøm var i 2025 negativ med 192,4 mill. kroner. Netto kontantstrøm fra driftsaktiviteter var positiv
med 7.353,0 mill. kroner i 2025, mens kontantstrøm fra investeringsaktiviteter var negativ med 7.420,3 mill.
kroner. Utstedt obligasjonsgjeld med fortrinnsrett er redusert med 42,1 mill. kroner (netto utbetaling).
Aksjekapitalen utgjør 437,1 mill. kroner fordelt på 10,66 mill. aksjer pålydende 41 kroner.
Risikoforhold og eierstyring
Sparebanken Øst Boligkreditt AS ønsker å holde en lav risikoprofil i tråd med myndighetenes krav, som samtidig
skal sikre at selskapet har tillit i markedet for obligasjoner med fortrinnsrett. Virksomheten forutsetter en viss
grad av risikotagning, men Sparebanken Øst Boligkreditt AS ønsker å ha et bevisst og mest mulig målbart forhold
til dette. Spesielt gjelder dette innen kredittrisiko, renterisiko, likviditetsrisiko og operasjonell risiko (herunder
også IKT-risiko).
Sparebanken Øst Boligkreditt AS skal over tid nå sine økonomiske målsetninger; egenkapitalrentabilitet
tilsvarende minimum risikofri rente over tid, kapitaldekning på det høyeste av myndighetenes krav og egne
vurderinger, og likviditetsstyring som reduserer risikoen knyttet til fremtidige likviditetsbehov.
Som et datterselskap av Sparebanken Øst inngår selskapet som en del av konsernets risikostyring og
internkontroll. God risikostyring skal støtte opp under konsernets utvikling og måloppnåelse og skal sikre
finansiell stabilitet og forsvarlig forretningsdrift. Dette oppnås gjennom en risikoprofil som kjennetegnes ved en
sterk risikokultur og en høy bevissthet om risikostyring.
Sparebanken Øst og dens datterselskap har styreansvarforsikring som dekker styremedlemmenes, daglig leder,
medlem av ledelsen eller tilsvarende styreorgan i konsernet, samt enhver tidligere eller nåværende eller
fremtidig ansatt som kan pådra seg et selvstendig ledelsesansvar. Forsikringen dekker ansvar for formuesskade,
herunder personlig ansvar for konsernets gjeld, som skyldes krav fremsatt mot konsernet i forsikringsperioden
som følge av en påstått ansvarsbetingende handling eller unnlatelse i forsikredes egenskap av daglig leder,
styremedlem, medlem av ledelsen eller tilsvarende styreorgan i konsernet. Med formuesskade menes i denne
sammenheng økonomisk tap som ikke direkte er oppstått som følge av fysisk skade på person eller gjenstand.
Styreansvarsforsikringen har beløpsbegrensninger.
Foretakets styre skal bestå av 4 til 6 medlemmer og velges av generalforsamlingen for 2 år. Vervet som styreleder
og nestleder velges av generalforsamlingen. Styremedlemmer kan gjenvelges.
Selskapet har uavhengig revisor og internrevisor samt overvåker. Som heleiet datterselskap av Sparebanken Øst
og gitt selskapets formål, er det ikke krav til eget risiko- og revisjonsutvalg.
Styret og ledelsen har det endelige ansvaret for risikostyring og internkontroll. Styret vedtar den overordnede
risikostrategien og godkjenner prinsipper for oppfølging, kontroll og risikorammer. Styret vurderer jevnlig
strategier og retningslinjer for risikostyring og kontroll. Organisering og kontrollfunksjoner er i tråd med
gjeldende lovverk. Bestemmelsene om helhetlig risikostyring finner vi i finansforetakslovens § 13-5, Forsvarlig
virksomhet, god forretningsskikk. I § 13-5 (1) heter det at et finansforetak skal organiseres og drives på en
forsvarlig måte. Foretaket skal ha klar organisasjonsstruktur og ansvarsdeling samt klare og hensiktsmessige
styrings- og kontrollordninger. Foretaket skal ha hensiktsmessige retningslinjer og rutiner for å identifisere, styre,
overvåke og rapportere risiko foretaket er, eller kan bli, eksponert for. En tydelig organisering med klart
definerte ansvarsområder og fullmakter er et sentralt element i god risikostyring og internkontroll.
Daglig leder er ansvarlig for iverksettelse og gjennomføring av tilfredsstillende internkontroll og risikostyring.
Selskapet leier inn ressurser fra morbankens avdeling for etterlevelse, som utarbeider kvartalsvise risikorapporter
der det på stikkprøvebasis tas utgangspunkt i eksisterende portefølje og sjekkes mot kredittrisiko og
legitimasjonsbestemmelser. Videre gjennomføres det kontroller og utarbeides rapporter på hver
porteføljeoverdragelse fra morbank til Sparebanken Øst Boligkreditt AS. Styret blir forelagt en kvartalsvis styre-
og ledelsesrapport som gir et bilde av løpende risiko og utvikling. Selskapet har etablert retningslinjer og rammer
for styring og kontroll av ulike risikoformer. Valuta-, rente- og likviditetsrisiko styres i samsvar med lover og
forskrifter for obligasjoner med fortrinnsrett samt rammer fastlagt av selskapets styre. Daglig leder avholder
kvartalsvise møter med morbanken med utgangspunkt i utarbeidet finansrapport med den hensikt å gjennomgå
status, utvikling og utsikter. Det lages en egen protokoll etter disse oppfølgingsmøtene. Finansrapport med
protokoll fremlegges styret kvartalsvis. Styret vurderer den samlede finansielle risiko som lav.
ÅRSRAPPORT FOR SPAREBANKEN ØST BOLIGKREDITT AS 2025
6
Eiendelene består i hovedsak av utlån med pant i fast eiendom innenfor lovens krav til beskaffenhet og
belåningsgrad. Belåningsgrad er beregnet i forhold til forsvarlig verdigrunnlag fastsatt i henhold til gjeldende
forskrift. Generelle vurderingskriterier knyttet til innvilgelse og vedlikehold av lån følger av retningslinjer
fastlagt av Sparebanken Øst. Alle pantobjekter er etablert ved en gjennomført verdivurdering fra en kompetent
og uavhengig tredje part. Styret vurderer at kvaliteten i utlånsporteføljen er god. Overpantsettelsen i
sikkerhetsmassen var ved utgangen av året 13 prosent.
Styret er av den mening at den samlede risikoeksponering i Sparebanken Øst Boligkreditt AS er svært lav.
Netto ansvarlig kapital er 1.719,3 mill. kroner ved årsskiftet. Dette tilsvarer en kapitaldekning og ren
kjernekapitaldekning på 29,96 prosent. Risikovektet balanse er ved utgangen av 2025 5.739,0 mill. kroner. Den
markante økningen i kapitaldekning skyldes innføringen av CRR3 som innebærer en ny og mer risikofølsom
standardmetode for beregning av kapitaldekning og som gir betydelig lavere beregningsgrunnlag for selskapet.
Selskapet benytter standardmetoden i kapitaldekningsberegningene. Styret vurderer selskapets kapitaldekning
som betryggende i forhold til selskapets totale risikonivå, og kapitalsituasjonen er med på å posisjonere selskapet
for videre vekst.
Resultatdisponering
Årsresultatet for 2025 utgjorde 129,6 mill. kroner (125,1 mill. kroner i 2024). Styret foreslår at årsresultatet i sin
helhet overføres annen egenkapital.
Strategi
Sparebanken Øst Boligkreditt AS skal gjennom sitt samarbeid med morbanken bidra til å skaffe konsernet
konkurransedyktige innlån i en nisje i markedet morbanken selv ikke direkte kan ta del i. Virksomheten i
Sparebanken Øst Boligkreditt AS er derfor med på å begrense konsernets likviditetsrisiko, og gjennom dette bidra
til at konsernet oppnår sine langsiktige strategimål. Sparebanken Øst Boligkreditt AS skal gjennom sin virksomhet
bidra til at Sparebanken Øst kan tilby boliglån til konkurransedyktige priser. Nye boliglån blir solgt via morbankens
distribusjonskanaler og via Boligkreditt.no, begge deler i henhold til morbankens gjeldende retningslinjer og
regler. Ansvaret for all kunderelasjon, markedsføring, produktutvikling med mer ligger i morbanken. Veksten i
selskapet vil være betinget av morbankens behov for innlånsmidler og kapitalstruktur.
Målgruppen for utstedte Obligasjoner med Fortrinnsrett er i all hovedsak nordiske investorer, og utstedelser i
utenlandsk valuta kan forekomme.
Ansatte og arbeidsmiljø
Sparebanken Øst Boligkreditt AS har ingen ansatte, men leier tjenester fra morbank tilsvarende 2,4 årsverk.
Styret i Sparebanken Øst Boligkreditt AS består for tiden av 2 menn og 2 kvinner.
Menneskerettigheter, mangfold og inkludering
Selskapet er en del av Sparebanken Øst hvor det er vedtatt strategi og policyer for å ivareta menneskerettigheter,
mangfold og inkludering, og som gjelder for konsernet.
Arbeid mot økonomisk kriminalitet og korrupsjon
Sparebanken Øst konsernet har som overordnet mål å bekjempe økonomisk kriminalitet, og arbeider systematisk
for å forhindre at produkter og tjenester blir benyttet til blant annet hvitvasking og terrorfinansiering. Konsernet
har nulltoleranse for økonomisk kriminalitet, og bankens «Policy for Antihvitvask og antiterrorfinansiering» gir
føringer for konsernets holdninger til og arbeid for å forhindre dette.
Bærekraft og samfunnsansvar
Sparebanken Øst Boligkreditt inngår i konsernets strategi for samfunnsansvar.
Utslippsmål
Konsernet har som mål å redusere egne og finansierte utslipp og vedtok i 2022 målsettingen om netto nullutslipp
innen år 2050. Det ble videre i 2023 fastsatt delmål innen 2030. Utslippskutt i egen drift og portefølje støtter
opp under FNs bærekraftmål nr. 13: «Å stoppe klimaendringene». Dette området omhandler vår evne til og tiltak
for å redusere klimagassutslippene som konsernet skaper direkte gjennom virksomheten, samt utslippene skapt
av selskaper og prosjekter som vi finansierer.
Bærekraftig lån og produkter
Som konsern har Sparebanken Øst størst påvirkningskraft gjennom tett dialog med kunder og støtter de i å ta
bærekraftige valg i en omstillingsprosess. Konsernet tilbyr grønt boliglån, grønt førstehjemslån, grønt rammelån
og grønt boliglån UNG og miljølån til energieffektiviseringstiltak.
ÅRSRAPPORT FOR SPAREBANKEN ØST BOLIGKREDITT AS 2025
7
Bærekraftig kapitaltilgang
I januar 2023 etablerte konsernet grønt rammeverk. Rammeverket er verifisert av Cicero og skal definere
eiendeler og prosjekter som kan finansieres med grønne obligasjoner og grønne lån. Rammeverket vil oppdateres
i første kvartal 2026.
Sparebanken Øst Boligkreditt AS har utstedt NOK 2,5 milliarder i en grønn Obligasjon med Fortrinnsrett (OMF)
basert på det grønne rammeverket.
Åpenhetsloven
Åpenhetsloven pålegger virksomheter å utføre aktsomhetsvurderinger for å stanse, forebygge og begrense
negative konsekvenser på menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold. Selskapet gjennomgår alle avtaler
og gjør vurderinger av leverandørenes risiko for blant annet brudd på menneskerettigheter,
arbeidstakerrettigheter, miljø og korrupsjon.
Redegjørelsen etter åpenhetsloven 2025 vil bli offentliggjort innen 30.06.2026 jfr åpenhetsloven § 5 og vil være
tilgjengelig på https://www.oest.no/om-oss/baerekraft/apenhetsloven.
Markedet
Kredittpåslagene i markedet for Obligasjoner med Fortrinnsrett har utviklet seg positivt gjennom 2025.
Sparebanken Øst Boligkreditt AS måtte ved utgangen av året betalt ca. 38 basispunkter (hundredels
prosentpoeng) over 3 mnd. nibor for utstedelse av slike obligasjoner på fem års løpetid. Dette er 12 basispunkter
lavere enn ved inngangen og det laveste nivået siden invasjonen av Ukraina. Tilgang av kapital i markedet for
obligasjoner med fortrinnsrett fremstår som meget god og selskapet finansieres på om lag like vilkår som andre
sammenlignbare selskaper.
I sikkerhetsmassen er det pantesikrede boliglån fra alle landets fylker. Hovedvekten av boligene ligger i det
sentrale Østlandsområdet, og lån fra Buskerud, Akershus og Oslo utgjør 78 prosent av totalen. Lånene i
sikkerhetsmassen har førsteprioritets pant i norske boligeiendommer.
Makrosituasjonen
Den økonomiske utviklingen i 2025 har vært preget av moderat global vekst, avtakende inflasjon og økende
politisk og handelsmessig usikkerhet. Internasjonalt forventes veksten i verdensøkonomien å bli rundt 3 prosent,
med svakere utvikling i avanserte økonomier og noe sterkere momentum i enkelte fremvoksende markeder som
India og Sørøst-Asia. I USA har veksten avtatt og forventes å havne rundt 2,5 prosent. Administrasjonens tiltak
for å øke konsumentforbruket ga en positiv effekt i siste halvår, men forventes å normaliseres noe fremover.
Inflasjonen i USA omtales som «sticky», men stabil og var på 2,7 prosent ved årsslutt. Arbeidsmarkedet viser tegn
til nedkjøling og arbeidsledigheten var på 4,4 prosent ved utgangen av året. I Eurosonen har den økonomiske
veksten vært beskjeden, men veksten ser ut til å ende noe høyere enn anslått tidligere. Estimert vekst i BNP
ligger på 1,3 prosent takket være vekst i eksport og høyere forbruk blant konsumentene. Kina sliter med lavere
vekst, høy lokal gjeld og lav tillit i eiendomssektoren, mens India fremstår som et globalt lyspunkt med
forventningen om vekst på ca. 7 prosent. Samtidig preger økende proteksjonisme, nye handelstariffer og
geopolitiske spenninger verdensbildet. Samlet sett viser 2025 et bilde av en global økonomi i overgang, der
veksten holder seg positiv, men under press fra strukturelle utfordringer, politisk uro og høye gjeldsnivåer.
Norges Bank overrasket mange ved å følge opp det overraskende rentekuttet i juni med ytterligere rentekutt i
september. Norges Banks vurdering fra rentemøtet i desember er at det fortsatt er behov for en innstrammende
pengepolitikk. Prisveksten er fortsatt for høy. Kronen har svekket seg siste halvåret og bidrar til å løfte
prisutsiktene noe fremover. Norges Bank fremhever at hvis renten settes ned for raskt, kan prisveksten bli
liggende over målet for lenge. På den annen side ser det ut til å være litt flere ledige ressurser i økonomien enn
anslått tidligere. Komiteen ønsker ikke å bremse økonomien mer enn det som er nødvendig for å få prisveksten
ned til målet. Samlet sett er Norges Bank sin vurdering at renteutsiktene er lite endret siste kvartal og
sentralbanken mener det er riktig å holde renten på dagens nivå, men ser fortsatt for seg en forsiktig
normalisering av renten de neste årene. I Norges Bank sin rentebane ligger det ett kutt i 2026, men med en
åpning for ytterligere ett kutt mot slutten av året. Markedet er relativt enig i Norges Bank sine vurdering og
markedsrentene ligger tett på sentralbankens prognoser for 2026.
Kjerneinflasjonen hadde ved utgangen av 2025 økt 3,1 prosent siste 12 måneder. Dette var en oppgang på 0,4
prosentpoeng fra samme periode i fjor. Konsumprisindeksen steg i samme periode med 3,2 prosent og tallene
viser at den underliggende prisveksten fortsatt er høy. Det er spesielt priser på tjenester og matvarer som bidrar
til å holde inflasjonen oppe. Prisene på matvarer og alkoholfrie drikkevarer var 5,2 prosent høyere i desember
2025 enn i desember for ett år siden. Tallene for kjerneinflasjon ligger noe høyere enn hva Norges Bank har i
sine anslag og reduserer mulighetene for at rentekutt kan fremskyndes i tid.
ÅRSRAPPORT FOR SPAREBANKEN ØST BOLIGKREDITT AS 2025
8
Den norske kronen har gjennom 2025 vært relativt stabil sammenlignet med den importveide valutakursindeksen
(I44) og Euro. Mot US dollar styrket kronen seg betydelig i løpet av første halvår og har siden stabilisert seg, men
dette skyldes i all hovedsak at US dollar har svekket seg mot de aller fleste valutaer.
Sysselsettingen og arbeidsledigheten er fortsatt ganske stabil. Arbeidsledigheten (helt ledige (NAV-tall)) er på
2,1 prosent ved utgangen i desember, uendret fra forrige måned.
Arbeidskraftundersøkelsen (AKU) viser at antall arbeidsledige var 138.000 (4,5 prosent) i november, ned 4.000
fra sist måned. Arbeidskraftsundersøkelsen har i 2025 vist at ledigheten øker relativt sett mer blant unge.
Det er relativt store geografiske forskjeller når det kommer til ledighet. I Oslo utgjorde registrerte helt ledige
2,7 prosent av arbeidsstyrken, mens de i Buskerud utgjorde 2,4 prosent. På kommunenivå var det i Drammen 2,9
prosent som var registrert som helt ledige, mens tilsvarende tall for Øvre Eiker var 1,4 prosent. Til tross for
høyere ledighet i Drammen enn for landet for øvrig har det den siste tiden vært vekst i antall lønnstakere i
kommunen. Hoveddelen kommer innenfor offentlig sektor og det nye sykehuset i Drammen kan nok tilskrives
mye av veksten.
Norsk økonomi, målt som BNP for Fastlands-Norge, vokste med 0,1 prosent i tredje kvartal 2025 etter en vekst
på 0,5 prosent i andre kvartal. Veksten i norsk økonomi har tatt seg opp siden sommeren 2024. På tross av nær
nullvekst i 3. kvartal, er BNP Fastlands-Norge 1,2 prosent høyere enn for et år siden. Etter uvanlig svak vekst i
konsumetterspørselen i 2023, har konsumet tatt seg opp gjennom 2024 og 2025. I 3. kvartal 2025 vokste
husholdningskonsumet 0,9 prosent. Oppgangen i varehandelen fortsatte i 3. kvartal. Det gjorde også fallet i
bygge- og anleggsvirksomheten. Redusert aktivitet i fiske og akvakultur, samt perioder med driftsstans i deler av
industrien, dempet veksten i Fastlands-Norge. Samtidig var det høy aktivitet på norsk sokkel. Norges Bank anslår
BNP-vekst på 1,3 prosent, 1,3 prosent og 1,4 prosent de neste 3 årene. Med utsikter til høyere lønnsvekst enn
prisvekst, og at renten avtar noe, vil husholdningenes kjøpekraft fortsette å stige de neste årene. Det vil trolig
bidra til at det private forbruket vil vokse videre.
Utviklingen i boliginvesteringene i 2025 var preget av et tydelig skille mellom det som skjedde på byggeplassene
(nybygging) og det som skjedde i bruktmarkedet. Det lave nyboligsalget fra 2023 og 2024 slo for fullt ut i 2025
og SSB og Eiendom Norge anslår at boliginvesteringene falt med rundt 9 prosent i 2025. Antallet ferdigstilte
boliger nådde et bunnivå i 2025, noe som skapte et stort gap mellom tilbud og etterspørsel, særlig i pressområder
som Oslo. I motsetning til den svake investeringsviljen i nye prosjekter, var aktiviteten i bruktmarkedet historisk
høy. Det ble solgt over 108 000 bruktboliger i 2025, en økning på over 9 prosent fra året før. Boligprisene i Norge
steg med 5,0 prosent i 2025. Det var som alltid store regionale forskjeller og Stavanger hadde den høyeste
prisveksten på ca. 14 prosent, mens Bodø endte året så vidt på minussiden. I Drammen og omegn steg boligprisene
med 1,7 prosent i 2025. Tall for næringseiendom i Drammen viser også en positiv utvikling med økt aktivitetsnivå.
Utviklingen i næringseiendom i Drammen gjennom 2025 har vært preget av en by i stor transformasjon, der
ferdigstillelsen av store infrastrukturprosjekter og det nye sykehuset har fungert som kraftige katalysatorer.
Kontorledigheten har holdt seg relativt stabil rundt 6-7 prosent. Det er lite ledighet i de nyeste byggene, mens
eldre lokaler utenfor sentrumskjernen har slitt noe mer. Drammen-regionen (inkludert Lier og Kobbervikdalen)
er fortsatt et av landets viktigste logistikk-knutepunkter. Etter en periode med stigende avkastningskrav i 2024,
så vi i 2025 en utflating og antydning til fall mot slutten av året i takt med at rentemarkedet stabiliserte seg.
Dette har ført til fornyet interesse fra transaksjonsmarkedet. Ledigheten i moderne logistikkbygg er tilnærmet
null.
ÅRSRAPPORT FOR SPAREBANKEN ØST BOLIGKREDITT AS 2025
9
Fremtidsutsikter
Sparebanken Øst Boligkreditt AS har en tilnærming til markedet som er knyttet opp mot morbankens strategi og
en tilpasning til markedsforholdene generelt. Det forventes fortsatt vekst i boligkredittselskapet kommende år,
og gitt normale markedsforhold vil utstedte obligasjoner med fortrinnsrett dekke deler av konsernets
fundingbehov med lang løpetid. Utstedelser av obligasjoner med fortrinnsrett har bidratt til at Sparebanken Øst
har en god likviditetssituasjon.
Usikre økonomiske tider med både militære kriger og handelskriger, vedvarende høy inflasjon og lav økonomisk
vekst kan smitte over til finansmarkedet. I usikre og dårlige tider vil investorer ha bedre betalt for å ta risiko og
dette resulterer i fallende obligasjons- og aksjekurser. Sparebanken Øst Boligkreditt AS utsteder obligasjonslån
og når obligasjonskursene faller blir det dyrere for selskapet å utstede nye obligasjonslån. Selskapet holder også
en obligasjonsportefølje for likviditetsformål som løpende verdsettes til markedsverdi. Når obligasjonskursene
faller, vil porteføljen falle i verdi og selskapet må resultatføre et urealisert tap.
Selskapet forventer en moderat vekst i boliglån fremover, og legger opp til å bidra til fortsatt utlånsvekst i
konsernet. Selskapet har god kontroll over kostnadene, og det er ikke forventet noen vesentlige kostnader ut
over det som naturlig vil følge av en økt portefølje. Styret forventer derfor at selskapet vil oppnå det vedtatte
målet om tilfredsstillende egenkapitalrentabilitet.
Drammen, 10. februar 2026
Kjell Engen
styreleder
Silje Wold Rørvik
Nestleder
Leif Ove Sørby
Styremedlem
Hilde Draugsvoll
styremedlem
Vegard Kvamme
daglig leder
ÅRSRAPPORT FOR SPAREBANKEN ØST BOLIGKREDITT AS 2025
10
Erklæring iht. verdipapirhandelloven § 5-5
Vi bekrefter at årsregnskapet for perioden 1. januar til 31. desember 2025, etter vår beste
overbevisning, er utarbeidet i samsvar med IFRS og at opplysningene i regnskapet gir et rettvisende
bilde av selskapets eiendeler, gjeld, finansielle stilling og resultat som helhet, og at opplysningene i
årsberetningen gir en rettvisende oversikt over utviklingen, resultatet og stillingen til selskapet,
sammen med en beskrivelse av de mest sentrale risiko- og usikkerhetsfaktorer selskapet står overfor.
Drammen, 10. februar 2026
Kjell Engen
styreleder
Silje Wold Rørvik
Nestleder
Leif Ove Sørby
Styremedlem
Hilde Draugsvoll
styremedlem
Vegard Kvamme
daglig leder
ÅRSRAPPORT FOR SPAREBANKEN ØST BOLIGKREDITT AS 2025
11
Resultatregnskap
(beløp i mill. kroner)
Noter
2025
2024
Renteinntekter fra eiendeler vurdert til amortisert kost
3,4
1.136,8
1.135,5
Renteinntekter fra eiendeler vurdert til virkelig verdi
3,4
15,1
16,2
Rentekostnader
3,4
938,0
952,2
Netto renteinntekter
213,9
199,5
Provisjonsinntekter og inntekter fra banktjenester
3
0,0
0,0
Provisjonskostnader og kostnader ved banktjenester
3
28,9
27,6
Netto verdiendringer og gevinst/tap på finansielle instrumenter
14
-9,5
-3,0
Andre driftskostnader
3,6
8,4
7,9
RESULTAT FØR TAP
167,3
161,0
Tap på utlån og ubenyttede kreditter
8
1,1
0,6
RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD
166,1
160,4
Skattekostnad
9
36,5
35,3
ÅRSRESULTAT
129,6
125,1
Totalresultat
(beløp i mill. kroner)
Noter
2025
2024
ÅRSRESULTAT
129,6
125,1
Andre inntekter og kostnader i totalresultatet
0,0
0,0
TOTALRESULTAT
129,6
125,1
ÅRSRAPPORT FOR SPAREBANKEN ØST BOLIGKREDITT AS 2025
12
Balanse
(beløp i mill. kroner)
Noter
31.12.25
31.12.24
Utlån til og fordringer på kredittinstitusjoner
3,20,21,22
670,5
862,8
Utlån til kunder
8,10,20,21,22
18.951,6
18.793,4
Sertifikater og obligasjoner
19,21,22
253,1
285,1
Finansielle derivater
11,19,21,25
0,0
0,0
Andre eiendeler
12
0,0
10,7
SUM EIENDELER
19.875,2
19.952,0
Gjeld til kredittinstitusjoner
3,13,15,20,21,22
541,5
591,5
Verdipapirgjeld
3,15,17,20,21,22
17.497,1
17.519,9
Finansielle derivater
11
62,1
77,8
Annen gjeld
16
6,4
3,6
Betalbar skatt
9
32,2
31,8
Utsatt skatt
9
15,9
11,6
Tapsavsetninger ubenyttede kreditter
8
0,3
0,6
SUM GJELD
18.155,6
18.236,9
Innskutt egenkapital
1.350,0
1.350,0
Opptjent egenkapital
369,6
365,1
Sum egenkapital
18, 23
1.719,6
1.715,1
SUM GJELD OG EGENKAPITAL
19.875,2
19.952,0
Drammen, 10. februar 2026
Kjell Engen
styreleder
Silje Wold Rørvik
nestleder
Leif Ove Sørby
Styremedlem
Hilde Draugsvoll
styremedlem
Vegard Kvamme
daglig leder
ÅRSRAPPORT FOR SPAREBANKEN ØST BOLIGKREDITT AS 2025
13
Kontantstrømoppstilling
(beløp i mill. kroner)
Noter
2025
2024
Driftsaktiviteter
Resultat før skattekostnad
166,1
160,4
Justert for:
Endring i netto opptj. renteinntekter og pål. rentekostnader
13,8
29,9
Netto inn-/utbetaling av utlån til kunder
7.260,7
5.876,8
Netto endring i sertifikater og obligasjoner
31,5
1,4
Netto endring i finansielle derivater (netto eiendeler og gjeld)
0,0
0,0
Netto endring i andre eiendeler
10,7
-0,1
Netto inn-/utbetaling på trekkfasilitet fra kredittinstitusjoner
-50,0
-100,0
Utbetaling ved tilbakebetaling av verdipapirgjeld
-6.036,1
-2.010,6
Innbetaling ved utstedelse av verdipapirgjeld
5.994,0
2.997,3
Netto endring i annen gjeld
2,5
-0,6
Nedskrivning av finansielle eiendeler
1,4
0,6
Netto gevinst/tap og amortiseringseffekter fra verdipapirgjeld
-9,8
-16,7
Periodens betalte skatt
-31,8
-20,9
Netto kontantstrøm fra driftsaktiviteter
A
7.353,0
6.917,4
Investeringsaktiviteter
Utbetaling ved kjøp av utlånsportefølje fra Sparebanken Øst
-7.479,0
-7.395,0
Innbetaling ved salg av utlånsportefølje til Sparebanken Øst
58,7
798,9
Netto kontantstrøm fra investeringsaktivitet
B
-7.420,3
-6.595,1
Finansieringsaktiviteter
Utbetaling av tilleggsutbytte
-125,1
-84,7
Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter
C
-125,1
-84,7
Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter
A+B+C
-192,4
236,6
Kontanter og kontantekvivalenter pr. 01.01.
3
862,8
626,2
Beholdning av kontanter og kontantekvivalenter pr. 31.12.
670,5
862,8
Likviditetsbeholdningen består utelukkende av bankinnskudd. Ubenyttet trekkrett utgjør MNOK 2.458,6 pr.
31.12.25 og MNOK 2.408,6 pr. 31.12.24.
Tilleggsinformasjon til driftsaktiviteter vedrørende renter
2025
2024
Renteinnbetalinger
1.152,4
1.151,3
Renteutbetalinger
942,4
940,2
ÅRSRAPPORT FOR SPAREBANKEN ØST BOLIGKREDITT AS 2025
14
Endring egenkapital
(beløp i mill. kroner)
31.12.2025
Sum
egenkapital
Aksjekapital
Overkurs
Annen egenkapital
Egenkapital pr. 31.12.24
1.715,1
437,1
912,9
365,1
Årsresultat
129,6
0,0
0,0
129,6
Andre innt. og kostn. i totalresultatet
0,0
0,0
0,0
0,0
Totalresultat
129,6
0,0
0,0
129,6
Tilleggsutbytte
-125,1
0,0
0,0
-125,1
Egenkapital pr. 31.12.25
1.719,6
437,1
912,9
369,6
Det er utbetalt tilleggsutbytte basert på resultatet i 2024 på MNOK 125,1 som utgjør kr. 11,74 pr. aksje. Årets
forslag til utbytte basert på resultatet for 2025 er MNOK 0.
31.12.2024
Sum
egenkapital
Aksjekapital
Overkurs
Annen egenkapital
Egenkapital pr. 31.12.23
1.674,7
437,1
912,9
324,7
Årsresultat
125,1
0,0
0,0
125,1
Andre innt. og kostn. i totalresultatet
0,0
0,0
0,0
0,0
Totalresultat
125,1
0,0
0,0
125,1
Tilleggsutbytte
-84,7
0,0
0,0
-84,7
Egenkapital pr. 31.12.24
1.715,1
437,1
912,9
365,1
ÅRSRAPPORT FOR SPAREBANKEN ØST BOLIGKREDITT AS 2025
15
Noter til årsregnskapet
Note 1
Generell informasjon
16
Note 2
Regnskapsprinsipper
16
Note 3
Transaksjoner med morbank
21
Note 4
Netto renteinntekter
21
Note 5
Lønn og andre godtgjørelser
21
Note 6
Andre driftskostnader
22
Note 7
Godtgjørelse revisor
22
Note 8
Tap på utlån og ubenyttede kreditter
22
Note 9
Skatter
26
Note 10
Utlån til kunder
27
Note 11
Finansielle derivater
28
Note 12
Andre eiendeler
29
Note 13
Gjeld til kredittinstitusjoner
29
Note 14
Netto verdiendring og gevinst/tap fra finansielle instrumenter
29
Note 15
Verdipapirgjeld
29
Note 16
Annen gjeld
31
Note 17
Obligasjoner med fortrinnsrett og sikkerhetsstillelser
31
Note 18
Kapitaldekning
32
Note 19
Finansielle instrumenter til virkelig verdi
33
Note 20
Finansielle instrumenter til amortisert kost
34
Note 21
Risiko og risikostyring
34
Note 22
Klassifisering av finansielle eiendeler og forpliktelser
41
Note 23
Eierforhold
41
Note 24
Driftssegmenter
41
Note 25
Motregningsrett finansielle derivater
42
ÅRSRAPPORT FOR SPAREBANKEN ØST BOLIGKREDITT AS 2025
16
NOTE 1 GENERELL INFORMASJON
Sparebanken Øst Boligkreditt AS har sitt hovedkontor i Drammen og er et heleid datterselskap av Sparebanken
Øst. Selskapet ble etablert i 2009. Forretningsadresse er Bragernes Torg 2, 3017 Drammen.
Formålet med selskapet er å yte eller erverve bolighypoteklån, eiendomshypoteklån, lån sikret ved pant i andre
realregistrerte formuesgoder eller offentlige lån, og å finansiere utlånsvirksomheten hovedsakelig ved utstedelse
av obligasjoner med fortrinnsrett.
Årsregnskapet for 2025 ble godkjent av styret i Sparebanken Øst Boligkreditt AS 10. februar 2026.
Selskapet inngår i konsernregnskapet til Sparebanken Øst, forretningsadresse Stasjonsgata 14, 3300 Hokksund.
I notene er alle beløp angitt i million kroner dersom annet ikke er oppgitt.
NOTE 2 REGNSKAPSPRINSIPPER
1. GENERELT
Regnskapet til Sparebanken Øst Boligkreditt AS er utarbeidet i samsvar med IFRS® Accounting Standards godkjent
av EU.
Det legges til grunn prinsippene i et historisk kostregnskap, med unntak av finansielle eiendeler og forpliktelser
målt til virkelig verdi. Der selskapet benytter sikringsbokføring justeres verdien på sikringsobjektet for
verdiendringer knyttet til sikret risiko. Rentebærende balanseposter er inkludert opptjent/påløpt rente.
2. ENDRING I REGNSKAPSPRINSIPPER
Presentasjon i kontantstrømoppstilling
Etter en fornyet vurdering av klassifisering og presentasjon av selskapets kontantstrømmer i tråd med IAS 7, har
selskapet fra og med første kvartal 2025 gjennomført en frivillig prinsippendring. Endringen gjelder enkelte
kontantstrømmer som tidligere har vært klassifisert som finansieringsaktiviteter, men som etter ny vurdering
anses å være nærmere knyttet til selskapets ordinære driftsaktiviteter.
Følgende kontantstrømmer er fra og med 2025 presentert på egne linjer og reklassifisert fra
finansieringsaktiviteter til driftsaktiviteter:
- Netto inn-/utbetaling på trekkfasilitet fra kredittinstitusjoner
- Utbetalinger ved tilbakebetaling av verdipapirgjeld
- Innbetalinger ved utstedelse av verdipapirgjeld
Bakgrunnen for endringen er å gi brukerne av regnskapet mer relevant informasjon om hvilke kontantstrømmer
som oppstår i den ordinære driften i virksomheten, samt å etterleve prinsippene i IAS 7. Sammenligningstall for
2024 er omarbeidet for å reflektere den nye klassifiseringen. For 2024 er -100,0 mill. kroner i netto inn-
/utbetaling på trekkfasilitet fra kredittinstitusjoner, -2.010,6 mill. kroner i utbetaling ved tilbakebetaling av
verdipapirgjeld, og 2.997,3 mill. kroner i innbetaling ved utstedelse av verdipapirgjeld reklassifisert fra
finansieringsaktiviteter til driftsaktiviteter.
Det er ingen andre endringer som har tredd i kraft med vesentlig effekt for regnskapet.
3. VALUTA
Regnskapet presenteres i norske kroner (NOK), som også er funksjonell valuta for selskapet.
4. INNTEKTSFØRING
4.1 RENTEINNTEKTER OG -KOSTNADER
Renteinntekter og -kostnader innregnes i resultatregnskapet ved bruk av effektiv rentemetode. Den effektive
renten fastsettes ved diskontering av kontraktsfestede kontantstrømmer innenfor forventet løpetid.
Renteinntekter på misligholdte engasjementer beregnes som effektiv rente av netto nedskrevet verdi.
Inntektsføring av renter etter effektiv rentemetode benyttes for balanseposter som vurderes til amortisert
kost. Kontraktsmessig rente ligger til grunn for presentasjon av rente for balanseposter som vurderes til virkelig
verdi over resultatet.
ÅRSRAPPORT FOR SPAREBANKEN ØST BOLIGKREDITT AS 2025
17
4.2 PROVISJONSINNTEKTER OG - KOSTNADER
Provisjonsinntekter og -kostnader resultatføres i takt med at tjenesten blir utført. Gebyrer knyttet til finansielle
eiendeler og forpliktelser som måles til amortisert kost blir ikke ført som provisjoner, men inngår i beregningen
av effektiv rente og resultatføres tilsvarende.
5 FINANSIELLE INSTRUMENTER
5.1 INNREGNING OG FRAREGNING
Finansielle eiendeler og forpliktelser innregnes når selskapet blir part i instrumentets kontraktsmessige
bestemmelser. Utlån innregnes på utbetalingstidspunktet og innlån ved opptrekkstidspunktet.
Finansielle eiendeler fraregnes hvis:
- Den kontraktsfestede retten til å motta kontantstrømmer fra den finansielle eiendelen utløper, eller
- Selskapet har overført den kontraktsfestede retten til å motta kontantstrømmene fra den finansielle
eiendelen eller beholder retten til å motta kontantstrømmene fra en finansiell eiendel, men samtidig
forplikter seg til å overføre disse til en motpart; og enten
a) Selskapet har overført det vesentligste av risiko og fordeler forbundet med eiendelen, eller
b) Selskapet har hverken overført eller beholdt det vesentligste av risiko og fordeler forbundet med
eiendelen, men har overført kontrollen av eiendelen.
Fraregning av finansielle forpliktelser skjer når vilkårene angitt i kontrakten er innfridd, kansellert eller utløpt.
5.2 KLASSIFISERING OG MÅLING
Selskapets finansielle instrumenter som omfattes av IFRS 9, er ved første gangs regnskapsføring klassifisert i en
av følgende kategorier:
Finansielle eiendeler:
- Amortisert kost: Utlån til kunder
- Virkelig verdi med verdiendring over resultatet: Sertifikater, obligasjoner og finansielle derivater
Finansielle forpliktelser:
- Amortisert kost: Verdipapirgjeld og gjeld til kredittinstitusjoner
- Virkelig verdi med verdiendring over resultatet: Finansielle derivater
Utlån til kunder
Utlån og fordringer måles til amortisert kost. Klassifiseringen er basert på selskapets forretningsmodell hvor
formålet er å holde instrumentene for å motta kontraktsmessige kontantstrømmer. Kontraktsvilkårene for den
finansielle eiendelen gir opphav til kontantstrømmer som utelukkende består av betaling av hovedstol og renter
på gitte datoer. Etableringsgebyr inntektsføres over lånets forventede løpetid.
Sertifikater og obligasjoner
Beholdning av sertifikater og obligasjoner mv. utgjør selskapets likviditetsportefølje, som styres og måles til
virkelig verdi. Sertifikater og obligasjoner er klassifisert til virkelig verdi med verdiendring over resultatet.
Verdipapirgjeld
Verdipapirgjeld måles til amortisert kost. Rentekostnader og amortiseringseffekter på instrumentene inngår i
”Rentekostnader” i resultatregnskapet.
Finansielle derivater
Finansielle derivater regnskapsføres til virkelig verdi med verdiendring over resultatet. Derivatet regnskapsføres
som eiendel dersom virkelig verdi er positiv og som forpliktelse dersom virkelig verdi er negativ.
5.3 Sikringsbokføring
Selskapet benytter seg i hovedsak av finansielle derivater for å redusere renterisiko.
Det benyttes virkelig verdisikring på fastrenteinnlån. Endringer i virkelig verdi på finansielle derivater som er
klassifisert som, og oppfyller kravene til virkelig verdisikring, regnskapsføres over resultatregnskapet sammen
med endring i virkelig verdi på sikringsobjektet som kan tilskrives den sikrede risikoen. Det er renteswapper
som benyttes som sikringsinstrumenter i selskapet.
Påløpt rente fra finansielle derivater, hvor sikringsbokføring anvendes, er presentert på samme linje i
resultatregnskapet som renter på sikringsobjektet.
I overveiende grad benytter selskapet seg av en-til-en-sikringer, det vil si at for eksempel nominelle beløp og
hovedstol, vilkår, reprisingstidspunkter, tidspunkter for mottak og betaling av renter og hovedstol samt
grunnlaget for måling av renter er de samme for sikringsinstrumentet og sikringsobjektet.
ÅRSRAPPORT FOR SPAREBANKEN ØST BOLIGKREDITT AS 2025
18
5.4 Misligholdte engasjementer, tap og tapsavsetninger
5.4.1 Misligholdte engasjementer
Et misligholdt engasjement defineres som betalingsmislighold dersom følgende kriterier er oppfylt:
- Restanse over 90 dager
- Forfalt beløp er større enn 1.000 kroner for personkunder eller større enn 2.000 kroner for
næringskunder
- Restansen overstiger 1 prosent av kundens totale engasjement
Et engasjement skal også ses på som mislighold dersom det oppstår situasjoner som gjør at det kan vurderes som
lite sannsynlig at kunden klarer å innfri sine forpliktelser («unlikeliness to pay»-kriterier), herunder:
- Antar at det vil bli åpnet gjeldsforhandling, konkurs, eller offentlig administrasjon hos motparten
- Vilkårene er endret på grunn av betalingsproblemer, og det antas at dette reduserer verdien av
kontantstrømmen med et ikke uvesentlig beløp
- Avhender en fordring til underkurs og underkursen ikke er uvesentlig
- Av andre grunner antar at forpliktelsen ikke vil bli oppfylt
Engasjementer rapporteres som misligholdt i en karensperiode på minimum 3 måneder etter at misligholdet har
opphørt.
Dersom en kunde med et misligholdt engasjement har flere engasjementer i banken, vil samtlige av kundens
engasjementer anses misligholdt. For kunder med felles engasjementer vil et mislighold av det felles
engasjementet føre til at alle felles engasjementer mellom samme kunder anses misligholdt.
Misligholdte engasjementer tilordnes trinn 3.
Konstatering av tap
Konstatering av tap skjer først når et engasjement ikke lenger anses mulig å inndrive, herunder når det er
stadfestet akkord eller konkurs hos debitor, når utleggsforretning ikke har ført frem, det foreligger rettskraftig
dom eller i tilfeller der banken har gitt avkall på utlånet eller deler av det, eller andre tilfeller der det er
overveiende sannsynlig at tapene er endelige. Konstaterte tap resultatføres i den grad det ikke dekkes av
tidligere foretatte individuelle tapsavsetninger.
5.4.2 Måling av forventet tap
Forventet tap beregnes på finansielle eiendeler som er gjeldsinstrumenter målt til amortisert kost Det beregnes
forventet tap på utlån, ubenyttede kreditter og garantier. Forventet tap beregnes pr. engasjement. Selskapet
fordeler engasjementer i tre trinn ved beregning av forventet tap. Det henvises til note 8 for modellberegnet
tapskostnad og tapsavsetninger pr. trinn samt note 21 for engasjementssummer pr. risikoklasse og fordeling pr.
trinn.
Trinn 1: Engasjementer som ikke har vesentlig økning i kredittrisiko etter første gangs innregning, målt med
utgangspunkt i endring av sannsynlighet for mislighold (PD), inngår i trinn 1. For engasjementer i trinn 1 beregnes
det et forventet 12-måneders tap med utgangspunkt i engasjementets eksponering.
Trinn 2: Engasjementer med vesentlig økning i kredittrisiko etter første gangs innregning, målt med utgangspunkt
i endring av sannsynlighet for mislighold (PD) inkludert engasjementer med betalingsforsinkelse over 30 dager,
inngår i trinn 2. For engasjementer i trinn 2 beregnes det et forventet livstidstap med utgangspunkt i
engasjementets eksponering og forventet løpetid. Engasjementer med betalingslettelser tilordnes trinn 2 dersom
de ikke allerede er tilordnet trinn 2 eller trinn 3. Dersom det vurderes å foreligge vesentlig økt kredittrisiko som
følge av forhold som har inntruffet, men som ikke er fanget opp av selskapets system for måling av sannsynlighet
for mislighold (PD), tilordnes engasjementer trinn 2 dersom de ikke allerede er tilordnet i trinn 2 eller trinn 3.
Trinn 3: Misligholdte engasjementer, det vil si engasjementer som er misligholdt eller er kredittforringet, inngår
i trinn 3. Avsetninger i trinn 3 består av både individuelt vurderte tapsavsetninger og modellberegnet forventet
tap. For engasjementer som er individuelt tapsvurdert skjer estimering av eventuelt kredittap på basis av
størrelsen på forventede fremtidige kontantstrømmer fra forventet betjening, salg av panteobjekter og lignende,
når kontantstrømmene forventes innbetalt samt diskonteringsrentens størrelse. Tapets størrelse er en direkte
funksjon av nåverdien av kontraktsmessige kontantstrømmer som man ikke forventer å motta, neddiskontert med
lånets opprinnelige effektive rente. Ulike potensielle scenarioer vurderes og den sannsynlighetsvektede
nåverdien av neddiskonterte fremtidige kontantstrømmer legges til grunn i tapsvurderingen. For engasjementer
hvor det ikke foreligger en individuelt vurdert tapsvurdering beregnes det et forventet tap med utgangspunkt i
engasjementets eksponering, segmentets parameter for forventet tap og forventet løpetid.
ÅRSRAPPORT FOR SPAREBANKEN ØST BOLIGKREDITT AS 2025
19
Prinsipp for beregning av forventet tap: Det beregnes tap per engasjement. Tapsestimatene beregnes med
utgangspunkt i estimert 12 måneders- og livslang sannsynlighet for mislighold (PD) per kunde. Selskapets
engasjementer er videre klassifisert i segmenter ut fra produkt, sikkerhet og andre kriterier, slik at hvert segment
inneholder engasjementer med tilnærmet samme risikoprofil. Forventet tapsgrad gitt mislighold (LGD) skal
reflektere graden av udekket tap gitt kontantstrøm fra kunde og eventuell realisasjon av sikkerhet på
misligholdte lån. For nedbetalingslån legges det til grunn en forventet nedbetalingsplan. For rammekreditter og
garantier legges til grunn en forventet eksponering gitt mislighold.
Forventet tap beregnes ved å multiplisere sannsynlighet for mislighold (PD) * forventet tapsgrad gitt mislighold
(LGD) * forventet eksponering ved mislighold (EAD). Ved beregning av forventet tap foretas det en
sannsynlighetsvektet beregning basert på analyse av alternative utfall basert på observerte kredittap, og
fremadskuende informasjon, inkludert forventet makroøkonomisk utvikling.
Sannsynlighet for mislighold (PD) ved første gangs innregning: Ved behandling av lånesøknad benyttes
scoremodell som estimerer 12 måneders sannsynlighet for kundens mislighold. Denne sannsynligheten danner
utgangspunkt for måling av vesentlig økning i kredittrisiko.
Sannsynlighet for mislighold (PD): Ved etterfølgende måling benyttes scoremodell for porteføljescore hvor
estimert 12 måneders sannsynlighet for mislighold (PD) legges til grunn. Porteføljene scores på månedlig basis
med oppdatert sannsynlighet for mislighold (PD). Forventet sannsynlighet for mislighold over engasjementets
løpetid, for beregning av forventet tap i trinn 2, er utledet basert på misligholdssannsynlighet for de første 12
måneder. For risikoklassene J og K, som utgjør risikoklassene for misligholdte engasjementer, er
misligholdssannsynlighet 100 prosent.
Forventet tapsgrad gitt mislighold (LGD): Tapsgrad skal reflektere graden av udekket tap gitt kontantstrøm fra
kunde og eventuell realisasjon av sikkerhet på misligholdte engasjement. For enkelte segmenter vurderes
tapsgrad samlet pr. segment og pr. produkt, mens for lån med pant i bolig og for næringskundelån vurderes
tapsgrad individuelt pr. engasjement ut ifra innenfor hvilket intervall av belåningsgrad eller sikkerhetsdekning
engasjementet tilhører på et gitt tidspunkt så nært opp til balansedagen som mulig. Ved vurderingen av
realisasjon av pant gjennomføres betraktninger som gjenspeiler forventninger på kort og mellomlang sikt.
Eksponering ved mislighold (EAD): For nedbetalingslån fastsettes forventet nedbetalingsprofil pr. segment
basert på utført analyse av snitt løpetid i segmentene. For engasjementer med kredittramme fastsettes hvor stor
grad av kredittgrensen som forventes å være trukket ved tidspunkt for mislighold. For garantier fastsettes
forventet eksponering ved mislighold.
Regelsett for vesentlig økning i kredittrisiko:
Selskapet benytter endring i 12 måneders sannsynlighet for mislighold (PD) målt opp mot sannsynlighet for
mislighold (PD) ved første gangs innregning som det primære kriteriet for vesentlig økning i kredittrisiko. Som
hovedprinsipp innebærer en dobling av 12 måneders sannsynlighet for mislighold (PD) en vesentlig økning i
kredittrisiko, forutsatt at ny misligholdsannsynlighet (PD) er større enn 0,5 prosent. Lån med vesentlig økning i
kredittrisiko overføres fra trinn 1 til trinn 2. Misligholdte engasjementer tilordnes trinn 3. Selskapet anvender
ikke unntaket for lån med lav kredittrisiko.
Tilbakeføring fra trinn 2 og fra trinn 3: Når kriteriene for vesentlig økning i kredittrisiko (trinn 2) ikke lenger er
til stede, overføres engasjementet til trinn 1 etter en måned. For misligholdte engasjementer i trinn 3 starter
en karantene-periode på minimum 90 dager etter at årsaken til misligholdet har opphørt. Etter opphør av
karanteneperiode skal det foretas vurdering av kundens adferd og økonomiske situasjon før eventuell
friskmelding.
Makroscenarioer og sannsynlighetsvekting: Ved beregning av forventet tap er det lagt til grunn
modellparametere i basisscenarioet. Ved vurdering av makrosituasjonen, og mulige makroøkonomiske utviklinger
fastsettes to ytterligere scenarioer, ett optimistisk og ett pessimistisk. Med utgangspunkt i basisscenarioet settes
det en faktor for hvor mye det forventede tapet forventes å endres for henholdsvis det optimistiske og det
pessimistiske. De tre scenarioene sannsynlighetsvektes og utgjør modellberegnet forventet tap. Faktor og
sannsynlighet for scenarioene settes basert på selskapets interne vurderinger som inkluderer forventet utvikling
i sentrale makroøkonomiske indikatorer, herunder økonomisk vekst (BNP), boligpriser, rentenivå og
arbeidsledighet samt observerte kredittap. Faktor og sannsynlighet for scenarioene settes individuelt for hvert
segment i selskapet.
6 KONTANTSTRØMOPPSTILLING
Det benyttes indirekte metode ved utarbeidelse av kontantstrømoppstilling.
ÅRSRAPPORT FOR SPAREBANKEN ØST BOLIGKREDITT AS 2025
20
7 HENDELSER ETTER BALANSEDAGEN
Ny informasjon etter balansedagen om selskapets finansielle stilling på balansedagen vil inngå i grunnlaget for
vurdering av regnskapsestimater i regnskapet og vil således være hensyntatt i årsregnskapet. Hendelser etter
balansedagen som ikke påvirker selskapets finansielle stilling på balansedagen, men som vil påvirke selskapets
finansielle stilling i fremtiden, er opplyst om dersom dette er vesentlig.
8 FREMTIDIGE ENDRINGER I REGNSKAPSPRINSIPPER
Standarder og fortolkninger som er vedtatt frem til tidspunkt for avleggelse av regnskapet, men hvor
ikrafttredelsestidspunkt er frem i tid, unntatt de som ikke forventes å ha vesentlig effekt på regnskapet, er
oppgitt under. Selskapets intensjon er å implementere de relevante endringene på ikrafttredelsestidspunktet,
under forutsetning av at EU godkjenner endringene før avleggelse av regnskapet.
IFRS 18
Erstatter IAS 1 og svarer på investorers krav om bedre informasjon om selskapers økonomiske resultater. Nye
krav inkluderer: nye kategorier og delsummer for resultatregnskapet, offentliggjøring av alternative resultatmål
og forbedrede krav til aggregering og disaggregering av informasjon. Standarden skal gjelde for årlige
rapporteringsperioder som begynner 1. januar 2027 eller senere, og skal anvendes retrospektivt for
sammenligningsperioder.
9 LEDELSENS VURDERINGER, ANVENDELSE AV ESTIMATER OG FORUTSETNINGER
På grunn av den usikkerhet som er forbundet med forretningsvirksomhet, kan mange regnskapsposter ikke måles
nøyaktig, men bare estimeres. Ledelsen har utøvd skjønn ved anvendelse av regnskapsprinsipper og lagt til grunn
antakelser og forventninger om fremtidige hendelser som man anser sannsynlig. Estimater og vurderinger blir
jevnlig evaluert og bygger på de seneste pålitelige opplysninger som er tilgjengelig, samt erfaring fra lignende
vurderinger. Det vil alltid være en iboende usikkerhet knyttet til regnskapsposter som ikke måles nøyaktig og
ledelsens vurderinger og beste estimat vil kunne avvike vesentlig fra faktisk utfall.
I selskapets regnskap relaterer bruken av slike estimater seg spesielt til måling av tap på utlån og ubenyttede
kreditter.
9.1 Modellberegnet forventet tap
Anvendelse av modell for beregning av forventet tap krever bruk av skjønn og det eksisterer estimatusikkerhet
ved beregning av modellberegnet forventet tap. Ledelsen har anvendt skjønn ved fastsettelse av parametere
som inngår ved beregningen. En forventet tapsmodell benytter et betydelig antall parametere. De parametere
modellen er mest sensitiv for og det er knyttet mest usikkerhet til er: Sannsynlighet for mislighold, forventet tap
gitt mislighold og sannsynlighetsvekting av scenarioene. Det vises til note 8 for kvantitative opplysninger og
sensitivitetsanalyser på modellberegnet forventet tap.
9.2 Individuelt vurderte tapsavsetninger
Utlån nedskrives for kredittap på individuell basis dersom det foreligger objektive bevis for at utlånet er
kredittforringet.
Beregning av eventuelt kredittap baseres på følgende parametere; forventet betjening, verdien på bankens
sikkerheter og tidspunktet innbetalingene kan forventes. Hovedusikkerheten i estimatene av størrelsen på
kredittap ligger i vurderingene av kontantstrømmenes størrelse og når i tid de forventes mottatt. Det henvises
til prinsippnotens pkt. 5.4 for nærmere beskrivelse av beregningen og til note 8 for kvantitative opplysninger.
ÅRSRAPPORT FOR SPAREBANKEN ØST BOLIGKREDITT AS 2025
21
NOTE 3 TRANSAKSJONER MED MORBANK
Sparebanken Øst Boligkreditt AS er et heleid datterselskap av Sparebanken Øst og er definert som nærstående
part. Selskapet har inngått avtale med Sparebanken Øst om forvaltning, leie av daglig leder, etterlevelse,
risikostyring, regnskap – analyse og rapportering og kjøp av bolighypoteklån. Transaksjoner mellom selskapet og
morbank foretas i samsvar med vanlige forretningsmessige vilkår og prinsipper.
Sparebanken Øst Boligkreditt AS kjøper med jevne mellomrom boliglån fra morbanken for å fylle opp
sikkerhetsmassen i kredittforetaket. Dette enten for å øke sikkerhetsmassen i forbindelse med utstedelse av nye
obligasjoner med fortrinnsrett eller for å kompensere for boliglån som har blitt flyttet til andre banker eller tilbake
til morbanken. Sparebanken Øst Boligkreditt AS har i 2025 netto kjøpt boliglån fra Sparebanken Øst til en verdi av
7.420 mill., hvorav kjøpte boliglån utgjør 7.479 mill. og solgte boliglån tilbake utgjør 59 mill. I 2024 var netto
kjøpt boliglån fra Sparebanken Øst 6.596 mill., hvorav kjøpte boliglån utgjør 7.395 mill. og solgte boliglån tilbake
utgjorde 799 mill.
Resultat
2025
2024
Renteinntekter innskudd i morbank
51,9
55,0
Rentekostnader lån fra morbank
35,5
43,6
Rentekostnader OMF-gjeld til morbank
0,0
0,0
Provisjonskostnader til morbank
28,9
27,6
Andre driftskostnader til morbank
3,7
3,8
Balanse
31.12.2025
31.12.2024
Innskudd i morbank
670,5
862,8
Andre fordringer på morbank
0,0
10,7
Lån fra morbank
541,5
591,5
OMF-gjeld til morbank
0,0
0,0
Annen gjeld til morbank
5,6
2,4
NOTE 4 NETTO RENTEINNTEKTER
2025
2024
Renteinntekter av utlån til og fordringer på kredittinstitusjoner
51,9
55,0
Renteinntekter av utlån til kunder
1.084,9
1.080,5
Renteinntekter av sertifikater og obligasjoner
15,1
16,2
Renteinntekter
1.151,9
1.151,7
Rentekostnader på gjeld til kredittinstitusjoner
35,5
43,6
Rentekostnader på verdipapirgjeld
900,1
906,1
Kostnader til krisetiltaksfondet
2,3
2,5
Rentekostnader
938,0
952,2
Netto renteinntekter
213,9
199,5
NOTE 5 LØNN OG ANDRE GODTGJØRELSER
Sparebanken Øst Boligkreditt AS har ingen ansatte, men har inngått avtale med Sparebanken Øst om leie av
personell. Daglig leder er innleid i 40 prosent stilling, controllere etterlevelse og risikostyring i 50 prosent stilling
og regnskap, analyse og rapportering i 50 prosent stilling, med en samlet leiekostnad på kr. 1.260.000 i 2024.
Daglig leder lønnes av Sparebanken Øst med en årslønn på kr. 1.390.531 i 2025.
Verken innleid personell eller styret har avtale om sluttvederlag, tegningsretter, opsjoner eller bonusavtaler. Det
gis ikke godtgjørelse for verv i styret som innehas av ansatte i Sparebanken Øst. Godtgjørelse til eksternt
styremedlem for 2025 utgjør kr. 91.707. Verken daglig leder, styret eller nærstående parter har lån i Sparebanken
Øst Boligkreditt AS. Selskapet er ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk
tjenestepensjon.
ÅRSRAPPORT FOR SPAREBANKEN ØST BOLIGKREDITT AS 2025
22
NOTE 6 ANDRE DRIFTSKOSTNADER
2025
2024
Konsulenthonorar til Sparebanken Øst
1,4
1,4
Eksterne konsulenter og honorar
3,4
3,0
Utgifter vedrørende egne obligasjoner
1,1
1,0
Andre driftskostnader
0,1
0,2
IT-kostnader
2,4
2,4
Andre administrasjonskostnader
0,0
0,0
Andre driftskostnader
8,4
7,9
NOTE 7 GODTGJØRELSE REVISOR
2025
2024
Revisjon
0,33
0,31
Andre attestasjonstjenester
0,02
0,02
Skatte- og avgiftsrådgivning
0,00
0,00
Andre tjenester
0,00
0,00
Godtgjørelse revisor
0,35
0,34
Beløpene er inklusiv merverdiavgift.
NOTE 8 TAP PÅ UTLÅN OG UBENYTTEDE KREDITTER
Tapskostnad
2025
2024
Endring i modellberegnet forventet tap trinn 1
-0,5
0,1
Endring i modellberegnet forventet tap trinn 2
0,9
0,5
Endring i modellberegnet forventet tap trinn 3
0,5
0,0
Økning i eksisterende individuelle tapsavsetninger
0,0
0,0
Nye individuelle tapsavsetninger
0,2
0,0
Konstaterte tap dekket av tidligere individuelle tapsavsetninger
0,0
0,0
Reversering av tidligere individuelle tapsavsetninger
0,0
0,0
Konstaterte tap hvor det tidligere ikke er avsatt for individuelle tapsavsetninger
0,0
0,0
Inngang på tidligere konstaterte tap
0,0
0,0
Periodens amortiseringskostnad
0,0
0,0
Tap på utlån og ubenyttede kreditter
1,1
0,6
- Herav tap på ubenyttede kreditter
-0,3
0,0
ÅRSRAPPORT FOR SPAREBANKEN ØST BOLIGKREDITT AS 2025
23
Tap
Endring i tapsavsetninger
Forventet tap
trinn 1
Forventet tap
trinn 2
Forventet tap
trinn 3*
Totalt
Inngående balanse pr. 01.01.25
3,4
2,6
0,0
6,1
Overført til trinn 1
0,7
-0,7
0,0
0,0
Overført til trinn 2
-0,1
0,1
0,0
0,0
Overført til trinn 3
0,0
0,0
0,0
0,0
Netto endring
-1,2
1,6
-0,1
0,3
Nye tap
1,2
0,7
0,3
2,2
Fraregnet tap
-1,0
-0,9
0,0
-1,9
Endring i risikomodell/parametere
0,0
0,0
0,6
0,6
Utgående balanse pr. 31.12.25
3,0
3,5
0,7
7,2
- Herav avsetning for ubenyttede kreditter
0,2
0,1
0,0
0,3
Modellberegnet tapsavsetning
3,0
3,5
0,6
7,1
Individuell tapsavsetning
0,0
0,0
0,2
0,2
Endring i tapsavsetninger
Forventet tap
trinn 1
Forventet tap
trinn 2
Forventet tap
trinn 3*
Totalt
Inngående balanse pr. 01.01.24
3,4
2,1
0,0
5,5
Overført til trinn 1
0,6
-0,6
0,0
0,0
Overført til trinn 2
-0,1
0,1
0,0
0,0
Overført til trinn 3
0,0
0,0
0,0
0,0
Netto endring
-0,7
1,0
0,0
0,4
Nye tap
1,1
0,6
0,0
1,7
Fraregnet tap
-0,9
-0,6
0,0
-1,5
Endring i risikomodell/parametere
0,0
0,0
0,0
0,0
Utgående balanse pr. 31.12.24
3,4
2,6
0,0
6,1
- Herav avsetning for ubenyttede kreditter
0,4
0,2
0,0
0,6
* Selskapet har ingen engasjementer med individuelt vurderte tapsavsetninger pr. 31.12.24
Brutto utlån
Endring i brutto utlån fordelt pr. trinn
Trinn 1
Trinn 2
Trinn 3
Totalt
Inngående balanse pr. 01.01.25
18.128,6
624,1
46,2
18.798,9
Overført til trinn 1
234,9
-225,2
-9,7
0,0
Overført til trinn 2
-310,6
313,1
-2,5
0,0
Overført til trinn 3
-9,7
-9,7
19,4
0,0
Netto endring
-439,6
-7,0
0,5
-446,1
Nye utlån
5.783,7
138,2
10,1
5.931,9
Fraregnet utlån
-5.149,1
-166,0
-11,1
-5.326,2
Utgående balanse pr. 31.12.25
18.238,1
667,6
52,8
18.958,5
- Herav utlån med betalingslettelser
0,0
119,5
25,3
144,8
Endring i brutto utlån fordelt pr. trinn
Trinn 1
Trinn 2
Trinn 3
Totalt
Inngående balanse pr. 01.01.24
17.537,7
506,8
34,7
18.079,2
Overført til trinn 1
178,2
-172,3
-5,8
0,0
Overført til trinn 2
-287,4
287,4
0,0
0,0
Overført til trinn 3
-9,6
-17,8
27,5
0,0
Netto endring
-450,1
-1,3
0,0
-451,4
Nye utlån
5.687,9
131,6
2,4
5.821,9
Fraregnet utlån
-4.528,2
-110,2
-12,6
-4.650,9
Utgående balanse pr. 31.12.24
18.128,6
624,1
46,2
18.798,9
- Herav utlån med betalingslettelser
0,0
94,1
23,7
117,8
ÅRSRAPPORT FOR SPAREBANKEN ØST BOLIGKREDITT AS 2025
24
Engasjementer uten individuell tapsavsetning i trinn 3
Ved individuell vurdering, hvor vurdert nåverdi av sikkerhetsstillelser tilsier at selskapet ikke blir påført tap,
foretas det ikke individuell tapsavsetning knyttet til engasjementer. Sum av engasjementer som er misligholdt,
men uten individuell tapsavsetning, utgjør 51,3 mill. kroner (44,7 mill. kroner i 2024). For engasjementer
hvor det ikke foreligger en individuelt vurdert tapsvurdering beregnes det et forventet tap med utgangspunkt i
engasjementets eksponering, segmentets parameter for forventet tap og forventet løpetid. Modellberegnede
tapsavsetninger knyttet til disse engasjementene utgjør 0,6 mill. kroner (0,0 mill. kroner i 2024). Estimert virkelig
verdi på sikkerhetene utgjør 93,9 mill. kroner (88,2 mill. kroner i 2024). I tabellen under vises
engasjementseksponeringen i forhold til vurdert verdi på sikkerhetene (LTV).
Misligholdte engasjementer uten individuell tapsavsetning
i prosent av markedsverdi på sikkerhetene
2025
2025
2024
2024
Under 50 %
17,8
34,7 %
13,2
29,6 %
50 % til 70 %
21,6
42,1 %
16,2
36,1 %
70 % til 85 %
7,1
13,9 %
15,3
34,3 %
85 % til 100 %
4,8
9,4 %
0,0
0,0 %
Over 100 %
0,0
0,0 %
0,0
0,0 %
Usikret
0,0
0,0 %
0,0
0,0 %
Totalt
51,3
100,0 %
44,7
100,0 %
Modellberegnet forventet tap
De økonomiske utsiktene vurderes i all hovedsak uendret ved utgangen av 2025 sammenlignet med det som ble
lagt til grunn ved avleggelsen av årsregnskapet for 2024.
Sannsynlighetsvektingen av makroscenarioer ved beregning av modellberegnet forventet tap er holdt uendret ved
utgangen av 2025 sammenlignet med hva som ble lagt til grunn ved avleggelsen av årsregnskapet for 2024.
Faktorene for de ulike scenarioene, som uttrykker størrelsen på forventet tap i optimistisk og pessimistisk scenario
sammenlignet med forventet tap i basisscenario, er holdt uendret ved utgangen av 2025 sammenlignet med hva
som ble lagt til grunn ved avleggelsen av årsregnskapet for 2024.
Sensitivitetsanalyser på modellberegnet forventet tap
Makroscenarioer og sannsynlighetsvekting
Engasjementene i selskapet utgjør et segment ved modellberegnet forventet tap. Ved måling av modellberegnet
forventet tap gjøres det blant annet vurdering av makrosituasjonen og forventet makroøkonomisk utvikling,
oppståtte hendelser, utvikling i mislighold og tap, utvikling i porteføljens kredittkvalitet samt boligprisutvikling.
Vurderingene krever stor grad av skjønn. Forventet tap i forventet senario er utledet basert på en
normalkonjunktur-situasjon over tid og faktor er satt til 100. I optimistisk og pessimistisk scenario er det gjort
vurderinger med utgangspunkt i basisscenario. Forventet tap i disse scenarioene sammenlignet med basisscenario
er uttrykt gjennom en estimert faktor. I pessimistisk scenario er faktor estimert til 200. Ved vurdering av det
pessimistiske scenarioet er det gjort vurderinger som reflekterer en realistisk streng og negativ makroøkonomisk
utvikling, hvor mislighold øker og sikkerhetsverdier reduseres, slik at tapene vil øke og nedbetalingsplaner påvirkes
ved at refinansiering blir vanskeligere. Ved vurdering av optimistisk scenario er faktor estimert til 80.
I tabeller under vises forventet tap i de forskjellige scenarioene samt sannsynlighetsvekt. Individuelt vurderte
tapsavsetninger er uendret i de forskjellige scenarioene.
31.12.25
Faktor
Sannsynlig-
hetsvektet
Trinn 1
Trinn 2
Trinn 3
Totalt
Optimistisk scenario
80
0 %
1,8
2,2
0,5
4,5
Basisscenario
100
70 %
2,3
2,7
0,6
5,6
Pessimistisk scenario
200
30 %
4,6
5,4
1,1
11,0
Tapsavsetninger (vektet)
100 %
3,0
3,5
0,7
7,2
31.12.24
Faktor
Sannsynlig-
hetsvektet
Trinn 1
Trinn 2
Trinn 3
Totalt
Optimistisk scenario
80
0 %
2,1
1,6
0,0
3,7
Basisscenario
100
70 %
2,6
2,0
0,0
4,7
Pessimistisk scenario
200
30 %
5,3
4,0
0,1
9,4
Tapsavsetninger (vektet)
100 %
3,4
2,6
0,0
6,1
ÅRSRAPPORT FOR SPAREBANKEN ØST BOLIGKREDITT AS 2025
25
Sensitivitet på modellparametere
Det er foretatt sensitivitetsanalyse på de forutsetninger modellberegnet forventet tap er mest sensitive for, som
er sannsynlighetsgrad for mislighold, forventet tap gitt mislighold og sannsynlighetsvekting av pessimistisk
scenario. Sensitivitetsanalysene er foretatt på det modellberegnede forventede tapet og inkluderer ikke
engasjementer som er individuelt tapsvurdert.
For økning i sannsynlighet for mislighold er det lagt til grunn en dobling av estimert 12 måneders sannsynlighet for
mislighold (PD). For forventet tap gitt mislighold (LGD) er det lagt til grunn en økning med 50 prosent. Ved
sannsynlighetsvekting av pessimistisk scenario er det lagt til grunn at sannsynligheten økes med 50 prosent og at
basisscenario reduseres tilsvarende.
Økning i tapsavsetning
Dobling
av misligholds-
sannsynlighet
(PD)
50 % økning av
forventet tap
(LGD)
50 % økning i
sannsynlighets
vekt for
pessimistisk
scenario
31.12.25
7,8
3,5
0,8
31.12.24
7,4
3,0
0,7
ÅRSRAPPORT FOR SPAREBANKEN ØST BOLIGKREDITT AS 2025
26
NOTE 9 SKATTER
Årets skattekostnad i resultatregnskapet består av betalbar skatt for inntektsåret, eventuelt for mye/lite avsatt
betalbar skatt tidligere år og resultatført utsatt skatt. Disse innregnes som inntekter eller kostnader i
resultatregnskapet som skattekostnad.
Utsatt skattefordel oppføres som eiendel i balansen i den utstrekning det forventes at selskapet vil ha tilstrekkelig
skattemessig overskudd i senere perioder til å nyttiggjøre utsatt skatt eiendelen. Utsatt skatt og utsatt skattefordel
beregnes etter skattesatsen som forventes å gjelde for midlertidige forskjeller når de blir reversert, basert på
gjeldende lover på rapporteringstidspunktet. Utsatt skatt og utsatt skattefordel neddiskonteres ikke.
2025
2024
Årets skattekostnad i resultatregnskapet fremkommer slik
Betalbar skatt på årets resultat
32,2
31,8
Resultatført utsatt skatt
4,4
3,5
Resultatført utsatt skatt som følge av endret skattesats
0,0
0,0
Årets totale skattekostnad
36,5
35,3
Endring i netto utsatt skatt
Innregnet utsatt skatt i resultatregnskapet
4,4
3,5
Endring utsatt skatt ført direkte i balansen
0,0
0,0
Sum endring i netto utsatt skatt
4,4
3,5
Avstemming av årets skattekostnad
Resultat før skatt
166,1
160,4
Skatt etter nominell sats på 22 %
36,5
35,3
Skatteeffekt av permanente forskjeller
0,0
0,0
Skatteeffekt av endret skattesats
0,0
0,0
Skattekostnad
36,5
35,3
Betalbar skatt i balansen fremkommer slik
Betalbar skatt på årets resultat
32,2
31,8
Betalbar skatt
32,2
31,8
Utsatt skatt /utsatt skattefordel
2025
2024
Endr.
2025
Endr.
2024
Midlertidige forskjeller
Finansielle derivater
-62,1
-77,8
15,7
-28,1
Verdipapirgjeld
141,3
137,6
3,7
45,5
Verdipapirer
-6,7
-7,2
0,5
-1,4
Sum midlertidige forskjeller
72,5
52,7
19,8
15,9
Utsatt skatt (+)/utsatt skattefordel (-)
15,9
11,6
4,4
3,5
Skattesats for betalbar skatt er 22 prosent både i 2025 og 2024. Utsatt skatt/utsatt skattefordel er innregnet basert på
fremtidig skattesats på 22 prosent.
ÅRSRAPPORT FOR SPAREBANKEN ØST BOLIGKREDITT AS 2025
27
NOTE 10 UTLÅN TIL KUNDER
31.12.25
31.12.24
Rammelån med pant i bolig
4.560,7
5.869,1
Nedbetalingslån med pant i bolig
14.397,9
12.929,8
Sum brutto utlån
18.958,5
18.798,9
Tapsavsetning på utlån
6,9
5,5
Sum netto utlån
18.951,6
18.793,4
Geografisk fordeling av utlån til kunder
31.12.25
31.12.24
Drammen
3.930,4
3.734,1
Øvre Eiker
1.122,8
1.066,1
Buskerud for øvrig
1.139,9
1.017,2
Asker
2.905,7
2.674,4
Akershus for øvrig
2.541,6
2.731,0
Oslo
3.211,3
3.510,4
Østfold
1.032,7
934,7
Vestfold
1.816,0
1.693,1
Resten av landet
1.258,2
1.437,9
Sum brutto utlån
18.958,5
18.798,9
Tapsavsetning på utlån
6,9
5,5
Sum netto utlån
18.951,6
18.793,4
Utlån fordelt på kundegrupper
31.12.25
31.12.24
Lønnstagere
18.842,3
18.664,8
Selvstendig næringsdrivende
116,2
134,1
Sum brutto utlån
18.958,5
18.798,9
Tapsavsetning på utlån
6,9
5,5
Sum netto utlån
18.951,6
18.793,4
Misligholdte engasjementer
31.12.25
31.12.24
Betalingsmislighold over 90 dager
Næring
0,0
0,0
Person
6,0
5,1
Brutto betalingsmislighold
6,0
5,1
Tapsavsetninger*
0,2
0,0
Netto betalingsmislighold
5,8
5,1
Avsetningsgrad
2,9 %
0,0 %
Øvrige misligholdte engasjementer
Næring
2,5
1,5
Person
44,4
39,6
Brutto øvrige misligholdte engasjementer
46,8
41,1
Tapsavsetninger*
0,6
0,0
Netto øvrige misligholdte engasjementer
46,3
41,0
Avsetningsgrad
1,2 %
0,1 %
Misligholdte engasjementer
Næring
2,5
1,5
Person
50,3
44,7
Brutto misligholdte engasjementer
52,8
46,2
Tapsavsetninger*
0,7
0,0
Netto misligholdte engasjementer
52,1
46,2
Avsetningsgrad
1,4 %
0,1 %
*Det vises til note 8 for nærmere omtale engasjementer uten individuelle tapsavsetninger i trinn 3.
ÅRSRAPPORT FOR SPAREBANKEN ØST BOLIGKREDITT AS 2025
28
NOTE 11 FINANSIELLE DERIVATER
For selskapets obligasjonslån med fastrente er det inngått rentederivater for å redusere renterisiko.
Sikringsforholdet er 1:1 og sikringsbokføring benyttes. Selskapet har utelukkende gjeld i norske kroner.
Finansielle derivater anvendt for sikringsbokføring 31.12.25
Virkelig verdi på
sikringsinstrumenter
Verdijustering på
sikringsobjekt
Kontrakts-
summer
Balanseført
verdi
sikringsobjekt
Eiendeler
Forpliktelser
Forpliktelser
Renteinstrumenter
Rentebytteavtaler (renteswapper)
1.450,0
0,0
0,0
62,1
0,0
Gjeld stiftet ved utstedelse av verdipapirer
0,0
1.399,9
0,0
0,0
-60,1
Sum
1.399,9
0,0
62,1
-60,1
Det er ikke regnskapsført vesentlig ineffektivitet i sikringene i 2025. Forskjell mellom virkelig verdi på
sikringsinstrumenter og verdijustering på sikringsobjekt forklares med påløpte renter. I balanseført verdi på
sikringsobjektet inngår verdijustering og påløpte renter. Se note 14.
Inntil
1 mnd
Fra
1-3 mnd
Fra 3
mnd til
1 år
Fra
1-5 år
Over
5 år
Totalt
Renteinstrumenter
Rentebytteavtaler (renteswapper)
0,0
0,0
750,0
700,0
0,0
1.450,0
Sum derivater
0,0
0,0
750,0
700,0
0,0
1.450,0
Finansielle derivater anvendt for sikringsbokføring 31.12.24
Virkelig verdi på
sikringsinstrumenter
Verdijustering på
sikringsobjekt
Kontrakts-
summer
Balanseført
verdi
sikringsobjekt
Eiendeler
Forpliktelser
Forpliktelser
Renteinstrumenter
Rentebytteavtaler (renteswapper)
1.450,0
0,0
0,0
77,8
0,0
Gjeld stiftet ved utstedelse av verdipapirer
0,0
1.385,5
0,0
0,0
-74,5
Sum
1.385,5
0,0
77,8
-74,5
Det er ikke regnskapsført vesentlig ineffektivitet i sikringene i 2024. Forskjell mellom virkelig verdi på
sikringsinstrumenter og verdijustering på sikringsobjekt forklares med påløpte renter. I balanseført verdi på
sikringsobjektet inngår verdijustering og påløpte renter. Se note 14.
Inntil
1 mnd
Fra
1-3 mnd
Fra 3
mnd til
1 år
Fra
1-5 år
Over
5 år
Totalt
Renteinstrumenter
Rentebytteavtaler (renteswapper)
0,0
0,0
0,0
750,0
700,0
1.450,0
Sum derivater
0,0
0,0
0,0
750,0
700,0
1.450,0
ÅRSRAPPORT FOR SPAREBANKEN ØST BOLIGKREDITT AS 2025
29
NOTE 12 ANDRE EIENDELER
31.12.25
31.12.24
Mellomværende morbank
0,00
10.7
Andre eiendeler
0,00
10,7
NOTE 13 GJELD TIL KREDITTINSTITUSJONER
31.12.25
31.12.24
Lån fra morbank med avtalt løpetid eller oppsigelsesfrist
541,5
591,5
Gjeld til kredittinstitusjoner
541,5
591,5
NOTE 14 NETTO VERDIENDRING OG GEVINST/TAP FRA FINANSIELLE INSTRUMENTER
2025
2024
Verdiendring på sertifikater og obligasjoner
-1,5
-1,4
Verdiendr. og gev/tap på finansielle instrumenter til virkelig verdi over resultatet
-1,5
-1,4
Finansielle derivater – sikringsbokføring
14,4
-28,5
Finansiell gjeld – sikret
-14,4
28,5
Netto sikrede poster*
0,0
0,0
Realisert gev/tap på verdipapirgjeld – amortisert kost
-7,9
-1,6
Verdiendr. og gev/tap på finansielle instrumenter amortisert kost
-7,9
-1,6
Sum verdiendring og gevinst/tap fra finansielle instrumenter
-9,5
-3,0
* For finansiell gjeld som er sikret vurderes den sikrede risiko til virkelig verdi, mens resten av instrumentet vurderes til
amortisert kost. Sikringsderivater vurderes til virkelig verdi. Selskapet benytter sikringsbokføring på obligasjonsinnlån
med fast rente. Disse sikres en-til-en.
NOTE 15 VERDIPAPIRGJELD
Endring verdipapirgjeld
31.12.25
Emittert
Forfalt/
innløst
Øvrige
endringer
31.12.24
OMF, nominell verdi
17.444,7
5.994,0
6.036,1
-9,8
17.496,6
Verdijustering
-60,1
0,0
0,0
14,4
-74,5
Påløpt rente
112,4
0,0
0,0
14,6
97,8
Sum verdipapirgjeld
17.497,1
5.994,0
6.036,1
19,2
17.519,9
Herav grønne obligasjoner, nom. verdi
2.498,5
0,0
0,0
0,6
2.498,0
Endring verdipapirgjeld
31.12.24
Emittert
Forfalt/
innløst
Øvrige
endringer
31.12.23
OMF, nominell verdi
17.496,6
2.997,3
2.010,6
-16,7
16.526,6
Verdijustering
-74,5
0,0
0,0
-28,5
-46,1
Påløpt rente
97,8
0,0
0,0
30,8
67,0
Sum verdipapirgjeld
17.519,9
2.997,3
2.010,6
-14,3
16.547,5
Herav grønne obligasjoner, nom. verdi
2.498,0
0,0
0,0
0,6
2.497,4
ÅRSRAPPORT FOR SPAREBANKEN ØST BOLIGKREDITT AS 2025
30
31.12.25
Utestående
volum*
Gj.snitt saldo
Veid effektiv
rentesats
Obligasjoner med fortrinnsrett NOK
17.384,6
18.132,5
4,96
Verdipapirgjeld
17.384,6
18.132,5
4,96
* Målt til amortisert kost, verdijustert for sikret risiko, ekskl. påløpte renter på balansedagen.
31.12.24
Utestående
volum*
Gj.snitt saldo
Veid effektiv
rentesats
Obligasjoner med fortrinnsrett NOK
17.422,1
17.375,9
5,21
Verdipapirgjeld
17.422,1
17.375,9
5,21
* Målt til amortisert kost, verdijustert for sikret risiko, ekskl. påløpte renter på balansedagen.
Verdipapirgjeld og trekkrettighet fordelt på forfallstidspunkt
31.12.25
Trekkrettighet*
OMF
Totalt
2026
0,0
1.222,0
1.222,0
2027
180,5
4.000,0
4.180,5
2028
180,5
2.500,0
2.680,5
2029
180,5
3.000,0
3.180,5
2030
0,0
6.700,0
6.700,0
2031
0,0
0,0
0,0
2032
0,0
0,0
0,0
2033
0,0
0,0
0,0
2034 og senere
0,0
0,0
0,0
Uten løpetid
0,0
0,0
0,0
Brutto innlån
541,4
17.422,0
17.963,4
Påløpte renter
0,1
112,4
112,5
Direkte kostnader og over-/underkurs
0,0
22,7
22,7
Verdijusteringer sikringsbokføring
0,0
-60,1
-60,1
Balanseført beløp
541,5
17.497,1
18.038,6
* Innvilget ramme på trekkrettighet MNOK 3.000.
31.12.24
Trekkrettighet*
OMF
Totalt
2025
0,0
2.500,0
2.500,0
2026
197,1
4.750,0
4.947,1
2027
197,1
4.000,0
4.197,1
2028
197,1
2.500,0
2.697,1
2029
0,0
3.000,0
3.000,0
2030
0,0
700,0
700,0
2031
0,0
0,0
0,0
2032
0,0
0,0
0,0
2033 og senere
0,0
0,0
0,0
Uten løpetid
0,0
0,0
0,0
Brutto innlån
591,4
17.450,0
18.041,4
Påløpte renter
0,1
97,8
97,9
Direkte kostnader og over-/underkurs
0,0
46,6
46,6
Verdijusteringer sikringsbokføring
0,0
-74,5
-74,5
Balanseført beløp
591,5
17.519,9
18.111,5
* Innvilget ramme på trekkrettighet MNOK 3.000.
ÅRSRAPPORT FOR SPAREBANKEN ØST BOLIGKREDITT AS 2025
31
NOTE 16 ANNEN GJELD
31.12.25
31.12.24
Påløpte kostnader morbank
5,6
2,4
Innskudd fra kunder*
0,6
1,1
Andre kostnader
0,1
0,2
Annen gjeld
6,4
3,6
*Innskudd fra kunder består utelukkende av positiv saldo på rammelån
NOTE 17 OBLIGASJONER MED FORTRINNSRETT OG SIKKERHETSSTILLELSER
I henhold til Finansforetaksforskriften § 11-7 skal selskapet til enhver tid ha en overpantsettelse i sikkerhetsmassen
på minimum fem prosent av pålydende verdi av utestående obligasjoner med fortrinnsrett. Sikkerhetsmassen
består i all hovedsak av pantesikrede boliglån, men her inngår også derivatavtaler og fyllingssikkerhet i form av
likviditetsbuffer. Pantesikrede lån i sikkerhetsmassen har ved tidspunkt for erverv hatt en belåningsgrad på 80
prosent eller lavere. Misligholdte utlån (trinn 3), tapsavsetninger på utlån og den andelen av utlån som overstiger
80 prosent belåningsgrad holdes utenfor sikkerhetsmassen.
Overpantsettelse
31.12.25
31.12.24
Kvalifiserte utlån med pant i bolig*
18.848,4
18.711,6
Finansielle derivater (netto)
-62,1
-77,8
Andre fyllingssikkerheter (bankinnskudd og verdipapirer)
868,2
1.094,7
Sum sikkerhetsmasse
19.654,6
19.728,5
Obligasjoner med fortrinnsrett ekskl. påløpte renter
17.422,0
17.450,0
Sikkerhetsmassens fyllingsgrad
113 %
113 %
*MNOK 76,5 av brutto utlån i selskapet holdes utenfor sikkerhetsmassen per 31.12.25 (MNOK 53,7 pr. 31.12.24).
ÅRSRAPPORT FOR SPAREBANKEN ØST BOLIGKREDITT AS 2025
32
NOTE 18 KAPITALDEKNING
31.12.25
31.12.24
Ren kjernekapital
Bokført egenkapital
1.719,6
1.715,1
Fradragsposter i ren kjernekapital
Verdijusteringer som følge av kravene om forsvarlig verdsettelse (AVA)
-0,3
-0,4
Sum ren kjernekapital
1.719,3
1.714,8
Øvrig kjernekapital
0,0
0,0
Sum kjernekapital
1.719,3
1.714,8
Netto ansvarlig kapital
1.719,3
1.714,8
Beregningsgrunnlag
Beregningsgrunnlag kreditt- og motpartsrisiko
5.400,6
7.592,7
Beregningsgrunnlag valutarisiko
0,0
0,0
Beregningsgrunnlag operasjonell risiko
334,7
244,6
Beregningsgrunnlag for svekket kredittverdighet motpart (CVA)
3,7
4,6
Fradrag i beregningsgrunnlaget
0,0
0,0
Sum beregningsgrunnlag
5.739,0
7.841,9
Ren kjernekapitaldekning
29,96 %
21,87 %
Kjernekapitaldekning
29,96 %
21,87 %
Kapitaldekning
29,96 %
21,87 %
Buffere
Bevaringsbuffer
143,5
196,0
Motsyklisk buffer
143,5
196,0
Systemrisikobuffer
258,3
352,9
Sum bufferkrav
545,2
745,0
Tilgjengelig bufferkapital
1.260,1
1.087,4
Uvektet kjernekapitalandel
8,19 %
8,16 %
Sparebanken Øst Boligkreditt AS benytter standardmetoden ved beregning av minimumskrav til ansvarlig kapital
for kredittrisiko. Beregningen knyttet til operasjonell risiko beregnes ut fra standardmetoden i CRR3 fra og med 2.
kvartal 2025, sammenligningstall er beregnet etter basismetoden. CVA-tillegget beregnes etter basismetoden i
CRR3 (Reduced BA-CVA) fra og med 2. kvartal 2025, sammenligningstall er beregnet etter standardmetoden.
Engasjementsbeløp for derivater beregnes etter standardisert metode (SA-CCR).
Kredittforetakets ansvarlige kapital skal til enhver tid oppfylle minstekravene til kapitaldekning med tillegg av en
buffer som samsvarer med selskapets aksepterte risikotoleranse.
ÅRSRAPPORT FOR SPAREBANKEN ØST BOLIGKREDITT AS 2025
33
NOTE 19 FINANSIELLE INSTRUMENTER TIL VIRKELIG VERDI
Sparebanken Øst Boligkreditt AS sine finansielle instrumenter i kategorien til virkelig verdi består av derivater,
sertifikater og obligasjoner.
Verdsettelse av finansielle instrumenter til virkelig verdi
Generelt
Sparebanken Øst Boligkreditt AS klassifiserer virkelig verdi målinger ved å bruke hierarki med følgende nivåer:
Nivå 1: Observerbare omsetningskurser i aktive markeder.
Nivå 2: Observerbare omsetningskurser i mindre aktive markeder eller bruk av input som er observerbar, enten
direkte eller indirekte.
Nivå 3: Verdsettelsesteknikker som ikke er basert på observerbare markedsdata.
Sertifikater og obligasjoner
Selskapets portefølje av sertifikater og obligasjoner er verdivurdert på grunnlag av kurser mottatt fra Nordic Bond
Pricing. Kursen fra Nordic Bond Pricing baseres på innmeldte spreader fra de meglerhus som er aktive i det norske
markedet.
Det gjøres vurderinger på om kursene fra Nordic Bond Pricing virker riktige.
Selskapet mener at benyttede verdianslag ligger innenfor rimelige intervaller for virkelig verdi, og at kreditt- og
likviditetsrisikoutviklingen er hensyntatt i verdifastsettelsen. De benyttede prisene representerer etter bankens
oppfatning beste estimat på verdipapirenes virkelige verdi. Hele selskapets sertifikat- og obligasjonsbeholdning er
plassert i prisingshierarkiets nivå 2. Dette begrunnes med at det ikke er stor nok omsetning i noen av de børsnoterte
instrumentene slik at man til enhver tid kan lese av en markedspris.
Derivater
Sparebanken Øst Boligkreditt AS har kun derivater der virkelig verdi er basert på observerbare rentekurver og
valutakurser, og er følgelig plassert i prisingshierarkiets nivå 2.
31.12.25
Nivå 1
Nivå 2
Nivå 3
Sum
Eiendeler og gjeld målt til virkelig verdi
Sertifikater og obligasjoner
0,0
253,1
0,0
253,1
Finansielle derivater
0,0
0,0
0,0
0,0
Sum eiendeler til virkelig verdi
0,0
253,1
0,0
253,1
Finansielle derivater
0,0
62,1
0,0
62,1
Sum gjeld til virkelig verdi
0,0
62,1
0,0
62,1
31.12.24
Nivå 1
Nivå 2
Nivå 3
Sum
Eiendeler og gjeld målt til virkelig verdi
Sertifikater og obligasjoner
0,0
285,1
0,0
285,1
Finansielle derivater
0,0
0,0
0,0
0,0
Sum eiendeler til virkelig verdi
0,0
285,1
0,0
285,1
Finansielle derivater
0,0
77,8
0,0
77,8
Sum gjeld til virkelig verdi
0,0
77,8
0,0
77,8
ÅRSRAPPORT FOR SPAREBANKEN ØST BOLIGKREDITT AS 2025
34
NOTE 20 FINANSIELLE INSTRUMENTER TIL AMORTISERT KOST
Utlån
Selskapet har kun utlån til flytende rente og er plassert i prisingshierarkiets nivå 3. Virkelig verdi av utlån med
flytende rente er gjenstand for påvirkning av endret rentenivå og kredittmargin, men vil kunne reprises løpende.
Finansavtaleloven gir adgang til reprising med 2 måneders frist. Sparebanken Øst Boligkreditt AS sin vurdering er
at amortisert kost på utlånsporteføljen, eksklusiv tapsavsetninger i trinn 1, gir en god tilnærming til virkelig verdi.
Verdipapirgjeld
Selskapets verdipapirgjeld er plassert i prisingshierarkiets nivå 2, begrunnet med at det ikke er stor nok omsetning
i noen av lånene for til enhver tid å kunne lese av en markedspris. Selskapet bruker kursestimater og
kredittspreadvurderinger fra Nordic Bond Pricing.
31.12.25
Virkelig verdi
Bokført verdi
Eiendeler og gjeld målt til amortisert kost
Utlån til og fordringer på kredittinstitusjoner
670,5
670,5
Utlån til kunder
18.954,4
18.951,6
Sum eiendeler til amortisert kost
19.624,9
19.622,1
Gjeld til kredittinstitusjoner
541,5
541,5
Verdipapirgjeld
17.537,1
17.497,1
Sum gjeld til amortisert kost
18.078,6
18.038,6
31.12.24
Virkelig verdi
Bokført verdi
Eiendeler og gjeld målt til amortisert kost
Utlån til og fordringer på kredittinstitusjoner
862,8
862,8
Utlån til kunder
18.796,4
18.793,4
Sum eiendeler til amortisert kost
19.659,3
19.656,2
Gjeld til kredittinstitusjoner
591,5
591,5
Verdipapirgjeld
17.570,1
17.519,9
Sum gjeld til amortisert kost
18.161,6
18.111,5
NOTE 21 RISIKO OG RISIKOSTYRING
Sparebanken Øst Boligkreditt AS søker å holde en lav risikoprofil, som skal sikre at selskapets utstedte verdipapirer
er attraktive papirer for eksterne investorer. Selskapets styre har vedtatt en strategi for finansiell risiko, hvor
selskapets policy og rammer for risikotagning i de ulike risikoområdene er nedfelt. Strategien revideres minst årlig
av selskapets styre.
Rammeutnyttelsen nedfelt i strategien måles minst kvartalsvis og rapporteres til styret. I den årlige vurderingen
av kapitaldekningsbehov (ICAAP) måles og vurderes Sparebanken Øst Boligkreditt AS sammen med resten av
konsernet. Det utarbeides månedlige regnskapsrapporter til styret, daglig leder og bankens administrasjon.
Rapporter fra ekstern og intern revisor forelegges og behandles av styret. Daglig leder avlegger årlig rapport om
den samlede vurdering av risikosituasjonen og internkontrollene. Avdeling Etterlevelse rapporterer løpende
kontroller til daglig leder, og avlegger årlig en statusrapport til styret.
Sparebanken Øst Boligkreditt AS er eksponert for følgende risikoer:
• operasjonell risiko knyttet til virksomhetens interne driftsopplegg
• forretningsmessig risiko knyttet til eksponering mot eksterne parter og generelle markedsforhold
• klimarisiko
Operasjonell risiko
Operasjonell risiko er risikoen for tap som skyldes utilstrekkelig eller sviktende interne prosesser, svikt hos
mennesker og i systemer eller eksterne hendelser.
Operasjonell risiko i Sparebanken Øst Boligkreditt AS oppstår i hovedsak i tilknytning til innvilgelse av lån, i bruken
av IT-systemer, utstedelse av OMF-gjeld og etterlevelse av lover og regler. Innvilgelse av lån foregår i Sparebanken
Øst etter avtale mellom selskapene. Kredittprosessen er underlagt strenge rutiner med tilhørende kontrollrutiner.
IT-systemene er underlagt de samme kontrollrutiner som gjelder i Sparebanken Øst, og drift og vedlikehold
gjennomføres av banken etter avtale mellom selskapene. Tilsvarende gjelder også for utstedelse av OMF-
ÅRSRAPPORT FOR SPAREBANKEN ØST BOLIGKREDITT AS 2025
35
gjeld/likviditetsstyring som gjennomføres av banken etter avtale. Etterlevelseskontroll gjennomføres i
Sparebanken Øst Boligkreditt AS av avdeling Etterlevelse som en del av selskapets innleide ressurser. Overvåker
(BDO AS) gjennomfører selvstendige kvartalsvise kontroller. Deloitte utfører internrevisjon for Sparebanken Øst
Boligkreditt AS.
Forretningsmessige risikoer
De viktigste forretningsmessige risikoer i Sparebanken Øst Boligkreditt AS omfatter:
• Kredittrisiko
• Markedsrisiko
• likviditetsrisiko
Kredittrisiko
Kredittrisiko er muligheten for tap påført ved at kunder og andre motparter ikke møter sine forpliktelser til avtalt
tid og at den eventuelt stilte sikkerhet for forholdet ikke dekker tilgodehavendet. Konsentrasjonsrisiko på
geografiske områder og enkeltkunder inngår også her.
Sparebanken Øst Boligkreditt AS erverver boliglån fra to kilder. Lån kan innvilges i Boligkreditt.no, et konsept eiet
av kredittforetaket, eller lån kan kjøpes fra morbanken. Sistnevnte er selskapets viktigste kilde til boliglån.
Utlån overført til eller gitt av Sparebanken Øst Boligkreditt AS er innvilget med pant i fast eiendom
(bolighypoteklån) innenfor 80 prosent av boligens markedsverdi. Lånene er innvilget i tråd med konservative
kredittrutiner for å minimere risikoen for tap. Kredittpolicy på utlån til kunder ivaretas i det daglige gjennom
kreditthåndbøker, rammer og fullmakter håndtert av bankens kredittavdeling. Utviklingen i kredittrisikoen knyttet
til utlån overvåkes løpende med rammekontroll, periodiske analyser og rapporter, samt ved bruk av stikkprøver
ned på kundenivå. Belåningsgraden i sikkerhetsmassen (LTV) var ved utgangen av 2025 49,8 prosent mot 47,6
prosent ved utgangen av 2024.
Boligkreditt.no og morbankens internettkonsepter, i form av Nybygger.no og DinBank.no, er sammen med
morbankens eksisterende filialnett i det sentrale Østlandsområdet med på å redusere geografisk konsentrasjon i
utlånsporteføljen. Sparebanken Øst Boligkreditt AS er juridisk og reell eier av alle lån overført til sikkerhetsmassen,
og skal ha første prioritet der samme pant sikrer lån både i morbank og selskapet.
Maksimal kreditteksponering utover balanseførte beløp
31.12.25
31.12.24
Forpliktelser
Lånetilsagn
0,0
0,0
Trekkfasiliteter
2.775,5
3.153,1
Sum forpliktelser
2.775,5
3.153,1
Sparebanken Øst Boligkreditt AS’ portefølje er basert på kredittvurderinger foretatt av Sparebanken Øst og er
underlagt dennes organisering av beslutningsprosessen. Beslutningsprosessen innenfor personmarkedet er basert
på en sentralisert behandlingsenhet. Gjennomførte kontrolltiltak i banken viser at det er begrenset operasjonell
risiko innenfor dette fagfeltet. Det antas derfor at fremtidige tap i all hovedsak vil være knyttet opp til, og være
betinget av, hvordan markedet generelt vil utvikle seg fremover.
Risikoklassifisering for boliglånskunder er en integrert del av kredittprosessen for innvilgelse og overordnet styring
av porteføljen. Kundene klassifiseres i tråd med regler beskrevet i Sparebanken Østs kreditthåndbok PM, og
benytter en automatisk scoremodell som estimerer sannsynlighet for mislighold neste 12 måneder (PD) basert på
informasjon om kundens økonomi og adferd. Risikoklassifisering skjer ved nye lånesaksvurderinger og deretter
månedlig reklassifisering på bakgrunn av tilgjengelig informasjon om endring i kundens økonomi og adferd.
Risikoklassifiseringen i Sparebanken Øst Boligkreditt AS består av 11 kategorier fra A til K, hvor risikoklasse A
representerer lavest kredittrisiko og risikoklasse I representerer høyeste risiko for ikke misligholdte kunder.
Risikoklasse J og K består av engasjementer som er kredittforringet og engasjementene er under spesiell
oppfølging. Lån som kjøpes av morbank skal være innenfor kategoriene A-F.
ÅRSRAPPORT FOR SPAREBANKEN ØST BOLIGKREDITT AS 2025
36
Sannsynlighet for mislighold (12 måneders PD) per risikoklasse
Risikoklasse
Fra og med
Til
A
0,00 %
0,10 %
B
0,10 %
0,25 %
C
0,25 %
0,50 %
D
0,50 %
0,75 %
E
0,75 %
1,50 %
F
1,50 %
2,75 %
G
2,75 %
5,00 %
H
5,00 %
10,00 %
I
10,00 %
99,99 %
J og K
99,99 %
100,0 %
Utlån fordelt på risikoklasser 31.12.25
Brutto
utlån
Brutto
trekk-
fasiliteter
Engasje-
ment
%
Engasje-
ment
trinn 1
Taps-
avs.
trinn 1
Engasje-
ment
trinn 2
Taps-
avs.
trinn 2
Engasje-
ment
trinn 3
Taps-
avs.
trinn 3
A
7.660,2
1.206,1
8.866,2
41
8.845,0
0,4
21,3
0,0
0,0
0,0
B
7.736,2
1.474,5
9.210,7
42
9.130,5
1,3
80,3
0,1
0,0
0,0
C
2.527,3
75,8
2.603,1
12
2.527,4
0,9
75,7
0,1
0,0
0,0
D
535,1
12,9
548,0
3
390,5
0,3
157,5
0,3
0,0
0,0
E
187,9
0,3
188,2
1
77,8
0,1
110,5
0,3
0,0
0,0
F
154,4
2,4
156,8
1
17,0
0,0
139,8
0,7
0,0
0,0
G
34,7
0,1
34,8
0
2,6
0,0
32,1
0,2
0,0
0,0
H
22,3
0,0
22,3
0
0,0
0,0
22,3
0,3
0,0
0,0
I
47,7
3,7
51,4
0
3,2
0,0
48,2
1,5
0,0
0,0
J
51,3
0,0
51,3
0
0,0
0,0
0,0
0,0
51,3
0,6
K
1,5
0,0
1,5
0
0,0
0,0
0,0
0,0
1,5
0,2
Sum
18.958,5
2.775,9
21.734,4
100
20.993,9
3,0
687,7
3,5
52,8
0,7
Utlån fordelt på risikoklasser 31.12.24
Brutto
utlån
Brutto
trekk-
fasiliteter
Engasje-
ment
%
Engasje-
ment
trinn 1
Taps-
avs.
trinn 1
Engasje-
ment
trinn 2
Taps-
avs.
trinn 2
Engasje-
ment
trinn 3
Taps-
avs.
trinn 3
A
6.932,2
1.165,0
8.088,2
37
8.054,6
0,4
33,7
0,0
0,0
0,0
B
8.411,5
1.868,1
10.279,7
47
10.211,1
1,7
68,6
0,1
0,0
0,0
C
2.374,8
92,9
2.467,7
11
2.403,9
0,8
63,8
0,1
0,0
0,0
D
630,6
17,5
648,1
3
448,6
0,3
199,5
0,4
0,0
0,0
E
178,6
2,1
180,6
1
97,7
0,1
82,9
0,3
0,0
0,0
F
151,8
2,0
153,8
1
39,0
0,1
114,8
0,5
0,0
0,0
G
21,0
0,2
21,2
0
4,4
0,0
16,8
0,1
0,0
0,0
H
37,7
0,2
37,8
0
3,7
0,0
34,1
0,4
0,0
0,0
I
23,5
5,7
29,2
0
1,1
0,0
28,1
0,7
0,0
0,0
J
46,2
0,0
46,2
0
0,0
0,0
0,0
0,0
46,2
0,0
K
0,0
0,0
0,0
0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Sum
18.798,9
3.153,7
21.952,6
100
21.264,1
3,4
642,3
2,6
46,2
0,0
Prising av utlån til personkunder gjøres etter en risikobasert tilnærming. Prisingen gjennom året vil likevel preges
av utviklingen i det generelle rentemarkedet, morbankens overordnede vekstmål og den generelle
konkurransesituasjonen.
Hovedparameteren i forhold til kredittvurderingen er låntakernes økonomi og belåningsgrad. Lån i Sparebanken
Øst Boligkreditt AS er sikret med pant i fast eiendom, eiendom på festet grunn eller borettslagsleiligheter innenfor
de lovbestemte grensene for belåningsgrader. Belåningsgrad er beregnet ut fra lånesum i forhold til en forsiktig
vurdert verdi på pantobjektet. For lån som er overført til Sparebanken Øst Boligkreditt AS sikres grunnlag for
verdifastsettelsen også fra en verdivurdering foretatt av en godkjent uavhengig tredjepart.
ÅRSRAPPORT FOR SPAREBANKEN ØST BOLIGKREDITT AS 2025
37
Markedsrisiko
Markedsrisiko er risiko for tap i markedsverdi på finansielle eiendeler og forpliktelser ved endring i finansielle
markedspriser. Sparebanken Øst Boligkreditt AS er eksponert for markedsrisiko primært gjennom endringer i
rentenivå og endringer i kredittpåslaget på obligasjoner.
Renterisiko
Renterisiko oppstår ved at reprising av renter på aktivasiden avviker for tidspunkt for reprising av passivasiden.
Selskapet har ikke fastrenteutlån. For selskapets obligasjonslån med fastrente og obligasjonslån i utenlandsk valuta
vil det være inngått rente- og valutaderivater for å redusere rente- og valutarisiko. Verdipapirgjeld hvor
sikringsbokføring anvendes inkluderer effekten av sikringsinstrumenter. Renterisiko måles som effekten på
rentenettoen og egenkapitalen ved endringer i rentekurven. Renterisikoen i Sparebanken Øst Boligkreditt AS er
begrenset.
Nedenfor vises resultatets sensitivitet for et parallelt skift i rentekurven på 1 prosentpoeng. Effekten er beregnet
ut fra at et varig skift i rentekurven inntreffer på balansedagen og utgjør ett års resultateffekt. Tabellen viser at
en umiddelbar økning i rentene på 1 prosentpoeng vil gi netto økning i resultatet. Tilsvarende vil en umiddelbar
reduksjon i rentene gi redusert resultat.
Rentesensitivitet
Valuta
Økning
i basispunkter
Sensitivitet
på resultatet
Sensitivitet
på resultatet
Sensitivitet
på egenkapitalen
Sensitivitet
på egenkapitalen
2025
2024
2025
2024
NOK
+100
17,5
21,2
0,0
0,0
Sum
17,5
21,2
0,0
0,0
Valuta
Reduksjon
i basispunkter
Sensitivitet
på resultatet
Sensitivitet
på resultatet
Sensitivitet
på egenkapitalen
Sensitivitet
på egenkapitalen
2025
2024
2025
2024
NOK
-100
-17,5
-21,2
0,0
0,0
Sum
-17,5
-21,2
0,0
0,0
Tidspunkt frem til forventet renteendring pr. 31.12.25
Inntil
1 mnd
Fra
1-3 mnd
Fra 3 mnd
til 1 år
Fra
1-5 år
Over
5 år
Uten
rentebind.
Totalt
Eiendeler
Utlån til og fordringer på
kredittinstitusjoner
670,5
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
670,5
Utlån til kunder
116,0
18.802,0
0,0
0,0
0,0
0,0
18.918,0
Sertifikater og obligasjoner
50,7
201,3
0,0
0,0
0,0
0,0
252,0
Finansielle derivater
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Opptjente ikke forfalte renter
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
34,6
34,6
Andre eiendeler
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Totalt
837,2
19.003,3
0,0
0,0
0,0
34,6
19.875,2
Gjeld
Gjeld til kredittinstitusjoner
541,4
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
541,4
Verdipapirgjeld
6.735,5
10.649,1
0,0
0,0
0,0
0,0
17.384,6
Finansielle derivater
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
60,1
60,1
Påløpte renter
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
114,5
114,5
Annen gjeld
0,0
0,6
0,0
0,0
0,0
0,3
0,9
Totalt
7.277,0
10.649,7
0,0
0,0
0,0
174,9
18.101,6
Netto eksponering
-6.439,8
8.353,6
0,0
0,0
0,0
-140,3
ÅRSRAPPORT FOR SPAREBANKEN ØST BOLIGKREDITT AS 2025
38
Tidspunkt frem til forventet renteendring pr. 31.12.24
Inntil
1 mnd
Fra
1-3 mnd
Fra 3 mnd
til 1 år
Fra
1-5 år
Over
5 år
Uten
rentebind.
Totalt
Eiendeler
Utlån til og fordringer på
kredittinstitusjoner
862,1
0,0
0,0
0,0
0,0
0,7
862,8
Utlån til kunder
133,7
18.626,2
0,0
0,0
0,0
0,0
18.759,9
Sertifikater og obligasjoner
81,7
201,8
0,0
0,0
0,0
0,0
283,5
Finansielle derivater
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Opptjente ikke forfalte renter
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
35,1
35,1
Andre eiendeler
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
10,7
10,7
Totalt
1.077,5
18.828,0
0,0
0,0
0,0
46,5
19.952,0
Gjeld
Gjeld til kredittinstitusjoner
591,4
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
591,4
Verdipapirgjeld
3.744,0
13.678,1
0,0
0,0
0,0
0,0
17.422,1
Finansielle derivater
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
74,5
74,5
Påløpte renter
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
101,2
101,2
Annen gjeld
0,1
1,0
0,0
0,0
0,0
0,6
1,7
Totalt
4.335,6
13.679,2
0,0
0,0
0,0
176,3
18.191,0
Netto eksponering
-3.258,0
5.148,9
0,0
0,0
0,0
-129,8
Valutarisiko
Valutarisiko er risiko for tap av verdier på grunn av endring i markedskursen på utenlandsk valuta. Slik risiko
reduseres ved å balansere aktiva- og passivaposisjoner i balansen mot hverandre eller ved bruk av valutaderivater.
Selskapet har ingen poster i utenlandsk valuta pr. 31.12.25 eller 31.12.24.
Likviditetsrisiko
Likviditetsrisiko er risikoen for at selskapet ved forfall av gjeld eller andre fordringer ikke klarer å møte disse
forpliktelsene eller må betale en betydelig høyere pris. Kontantstrømmen fra utlån i sikkerhetsmassen skal til
enhver tid overstige betalingsforpliktelsene til obligasjonseiere med fortrinnsrett og derivatmotparter.
Sparebanken Øst Boligkreditt AS dekker sine innlånsbehov fra to kilder; selskapet kan utstede obligasjoner med
fortrinnsrett og/eller trekke på en trekkfasilitet i Sparebanken Øst. I selskapets finansstrategi er det rammer for
hvor stor andel av markedsfinansieringen som kan forfalle innenfor de neste 12 måneder, og det er krav til
likviditetsreserve som gjør at selskapet skal kunne innfri OMF som forfaller for en gitt periode frem i tid.
Trekkfasiliteten selskapet har inngått med morbank kan benyttes til å betale ned OMF-gjeld som forfaller. Den
benyttes også som finansieringskilde til organisk vekst gjennom boligkreditt.no og ved kjøp av fyllingssikkerhet og
obligasjoner for likviditetsformål. Kjøp av boliglån fra morbanken finansieres også med trekkrettigheten i perioden
frem til det utstedes et obligasjonslån.
Ved et akutt finansieringsbehov som har oppstått ved forfall av tidligere utstedte OMF-innlån, kan nye OMF-innlån
utstedes og selges til Sparebanken Øst. Deler av lånet kan stilles som sikkerhet for D og eller F-lån i Norges Bank.
Alle selskapets inngåtte avtaler om OMF-innlån har en «soft-bullet» (utvidet forfallsdato), hvor
boligkredittselskapet kan utsette innfrielsen med ett år.
Sparebanken Øst Boligkreditt AS har utstederrating A1 fra Moody’s Investor Services og Obligasjoner med
fortrinnsrett utstedt av selskapet har også rating Aaa. Det foreligger dog ikke eksterne eller interne krav om Aaa
rating på utstedte OMF i låneavtaler, strategi eller i andre retningslinjer.
Finansielle forpliktelser
Nedenfor vises boligkredittforetakets finansielle forpliktelser til nominell verdi. Alle forpliktelser er lagt til
kategorien for første mulige utbetaling der kontraktsmessig betalingsdato er gitt. Det er forpliktelsenes hovedstol
inklusiv fremtidige rentebetalinger som er oppgitt. Rentesatser og evt. valutakurser er pr. 31.12. Forpliktelser
relatert til derivater er vist på egen linje, samt at relaterte innstrømmer fra derivatene er vist under hver tabell.
ÅRSRAPPORT FOR SPAREBANKEN ØST BOLIGKREDITT AS 2025
39
Forfallsanalyse av finansielle forpliktelser pr. 31.12.25
Inntil
1 mnd
Fra
1-3 mnd
Fra 3 mnd
til 1 år
Fra
1-5 år
Over
5 år
Uten
løpetid
Totalt
Gjeld til kredittinstitusjoner
0,0
0,0
25,4
592,2
0,0
0,0
617,6
Verdipapirgjeld
72,1
119,6
1.837,0
17.911,4
719,5
0,0
20.659,6
Annen gjeld
0,0
0,0
117,0
0,0
0,0
0,0
117,0
Ubenyttet kreditt
2.775,5
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
2.775,5
Finansielle forplikt. ekskl. derivater
2.847,6
119,6
1.979,4
18.503,7
719,5
0,0
24.169,8
Finansielle derivater (utstrømmer)
9,3
8,5
53,4
136,3
0,0
0,0
207,5
Finansielle forpliktelser
2.856,9
128,1
2.032,8
18.640,0
719,5
0,0
24.377,3
Finansielle derivater (innstrømmer)
0,0
0,0
53,6
78,0
0,0
0,0
131,7
Forfallsanalyse av finansielle forpliktelser pr. 31.12.24
Inntil
1 mnd
Fra
1-3 mnd
Fra 3 mnd
til 1 år
Fra
1-5 år
Over
5 år
Uten
løpetid
Totalt
Gjeld til kredittinstitusjoner
0,0
0,0
31,8
655,1
0,0
0,0
686,9
Verdipapirgjeld
40,2
169,1
3.101,3
15.560,8
719,5
0,0
19.590,9
Annen gjeld
0,0
0,0
125,4
0,0
0,0
0,0
125,4
Ubenyttet kreditt
3.153,1
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
3.153,1
Finansielle forplikt. ekskl. derivater
3.193,3
169,1
3.258,5
16.215,9
719,5
0,0
23.556,3
Finansielle derivater (utstrømmer)
10,4
9,5
59,6
192,9
37,8
0,0
310,1
Finansielle forpliktelser
3.203,7
178,6
3.318,1
16.408,8
757,3
0,0
23.866,4
Finansielle derivater (innstrømmer)
0,0
0,0
53,6
112,0
19,5
0,0
185,0
Klimarisiko
Klimarisiko består av fysisk klimarisiko og overgangsrisiko. Fysisk risiko kan være skred, flom, havnivåstigning,
tørke eller annet, knyttet til klimaendringer. Overgangsrisiko er risiko knyttet til overgangen mot et
lavutslippssamfunn, der endringer i klimapolitikk/reguleringer, utvikling av ny teknologi, endrede
kundepreferanser, og investorkrav som kan føre til brå endring i markedsverdien til finansielle eiendeler.
Klimarisiko kan føre til økt kredittrisiko, finansielle tap, eller redusert tilgang på kapital. Ved økt eksponering mot
klimarisiko øker også risiko for strandede eiendeler. Strandede eiendeler defineres som eiendeler som har vært
utsatt for uforutsette eller for tidlige reduksjoner i verdi. Klimarisiko i Sparebanken Øst Boligkreditt AS overvåkes
av avdeling risikostyring i morbank.
Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) har kartlagt og utgitt er et nasjonalt datasett som på oversiktsnivå
viser hvilke arealer som kan være utsatt for fysisk klimarisiko. NVE gir igjennom sine vurderinger indikasjoner på
hvorvidt boliger ligger innenfor angitte soner for flom, skred eller havnivå. NVE sine vurderinger er basert på
områder og ikke enkeltboliger. NVE sine vurderinger tar ikke høyde for individuelle og lokale sikringstiltak. Banken
får tilgang til NVE sine vurderinger på pantsatte eiendommer igjennom Eiendomsverdi AS. Nytt fra 2024 er at
Eiendomsverdi AS tilbyr en risikoscoring, der de setter en score mellom 0 og 6 på de ulike underkategoriene innen
fysisk risiko. En score på 0 representerer ingen indikasjon og 6 utrykker en eksponering mot fysisk risiko. For å
forenkle har banken valgt å gruppere 1-2 som lav, 3-4 som medium og 5-6 som høy. Eiendomsverdi AS har fra 2024
utvidet til å tilby en oversikt over eiendommer eksponert mot overvann. 33 prosent av norske boliger er eksponert
mot overvann, og selskapets portefølje er ikke et unntak. En tabell uten overvann presenteres for
sammenligningsformål. Selskapet vurderer den fysiske risikoen som lav og innenfor et akseptabelt nivå.
ÅRSRAPPORT FOR SPAREBANKEN ØST BOLIGKREDITT AS 2025
40
Pr. 31.12.25
Risikokategori
Antall pant
Brutto engasjement
I prosent av portefølje
Høy
303
527,8
2,43 %
Medium
1.392
2.320,7
10,68 %
Lav
3.553
6.366,5
29,29 %
Ingen
4.501
12.519,4
57,60 %
Sum
9.749
21.734,4
100,00 %
Pr. 31.12.25 – uten overvann
Risikokategori
Antall pant
Brutto engasjement
I prosent av portefølje
Høy
190
329,2
1,51 %
Medium
500
715,2
3,29 %
Lav
619
1.043,3
4,80 %
Ingen
8.440
19.646,7
90,39 %
Sum
9.749
21.734,4
100,00 %
Pr. 31.12.24
Risikokategori
Antall pant
Brutto engasjement
I prosent av portefølje
Høy
295
519,2
2,37 %
Medium
1.402
2.533,4
11,54 %
Lav
3.566
6.598,3
30,06 %
Ingen
4.330
12.301,7
56,04 %
Sum
9.593
21.952,6
100,00 %
Pr. 31.12.24 – uten overvann
Risikokategori
Antall pant
Brutto engasjement
I prosent av portefølje
Høy
183
326,6
1,49 %
Medium
476
699,3
3,19 %
Lav
637
1.079,9
4,92 %
Ingen
8.297
19.846,8
90,41 %
Sum
9.593
21.952,6
100,00 %
ÅRSRAPPORT FOR SPAREBANKEN ØST BOLIGKREDITT AS 2025
41
NOTE 22 KLASSIFISERING AV FINANSIELLE EIENDELER OG FORPLIKTELSER
31.12.25
Pliktig til virkelig
verdi over
resultatet
Utpekt til
virkelig verdi
over resultatet
Målt til
amortisert kost
Totalt
Utlån til og fordringer på kredittinstitusjoner
0,0
0,0
670,5
670,5
Utlån til kunder
0,0
0,0
18.951,6
18.951,6
Sertifikater og obligasjoner
253,1
0,0
0,0
253,1
Finansielle derivater
0,0
0,0
0,0
0,0
Sum finansielle eiendeler
253,1
0,0
19.622,1
19.875,2
Gjeld til kredittinstitusjoner
0,0
0,0
541,5
541,5
Verdipapirgjeld
0,0
0,0
17.497,1
17.497,1
Finansielle derivater
62,1
0,0
0,0
62,1
Sum finansiell gjeld
62,1
0,0
18.038,6
18.100,7
31.12.24
Pliktig til virkelig
verdi over
resultatet
Utpekt til
virkelig verdi
over resultatet
Målt til
amortisert kost
Totalt
Utlån til og fordringer på kredittinstitusjoner
0,0
0,0
862,8
862,8
Utlån til kunder
0,0
0,0
18.793,4
18.793,4
Sertifikater og obligasjoner
285,1
0,0
0,0
285,1
Finansielle derivater
0,0
0,0
0,0
0,0
Sum finansielle eiendeler
285,1
0,0
19.656,2
19.941,3
Gjeld til kredittinstitusjoner
0,0
0,0
591,5
591,5
Verdipapirgjeld
0,0
0,0
17.519,9
17.519,9
Finansielle derivater
77,8
0,0
0,0
77,8
Sum finansiell gjeld
77,8
0,0
18.111,5
18.189,3
NOTE 23 EIERFORHOLD
Aksjekapitalen i Sparebanken Øst Boligkreditt AS er 437,1 mill. kroner fordelt på 10,66 mill. aksjer hver med
pålydende 41 kroner. Samtlige aksjer i Sparebanken Øst Boligkreditt AS er eid av Sparebanken Øst.
NOTE 24 DRIFTSSEGMENTER
Sparebanken Øst Boligkreditt AS har kun ett segment ut mot kundene. Dette er også slik ledelsen har organisert
selskapet for drifts- og styringsformål.
Opplysning om geografisk fordeling av utlånsporteføljen er gitt i note 10. Det er ingen kunder som kan anses å
være viktigere for selskapet enn andre ut fra størrelse og lignende. Selskapet er ikke avhengig av enkeltkunder.
Ingen enkeltkunde utgjør mer enn 10 prosent.
ÅRSRAPPORT FOR SPAREBANKEN ØST BOLIGKREDITT AS 2025
42
NOTE 25 MOTREGNINGSRETT FINANSIELLE DERIVATER
Sparebanken Øst Boligkreditt AS sin motregningsadgang følger alminnelige regler i norsk lov.
Mot flere finansielle institusjoner har Sparebanken Øst Boligkreditt AS inngått standardiserte og hovedsakelig
bilaterale ISDA-avtaler som gir partene motregningsrett ved eventuelt mislighold. Det er også inngått
tilleggsavtaler om sikkerhetsstillelse (CSA) mot de samme motpartene.
Pr. 31.12.25
var eksponeringen som følger:
Brutto beløp
Motregnet
i balansen
Balanseført
verdi
Beløp som er
gjenstand for
netto-oppgjør
Utvekslet
sikkerhets-
stillelse
Beløp etter
mulig
netto-oppgjør
Finansielle derivater eiendeler
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Finansielle derivater gjeld
62,1
0,0
62,1
0,0
0,0
62,1
Pr. 31.12.24
var eksponeringen som følger:
Brutto beløp
Motregnet
i balansen
Balanseført
verdi
Beløp som er
gjenstand for
netto-oppgjør
Utvekslet
sikkerhets-
stillelse
Beløp etter
mulig
netto-oppgjør
Finansielle derivater eiendeler
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Finansielle derivater gjeld
77,8
0,0
77,8
0,0
0,0
77,8
Statsautoriserte revisorer
Ernst & Young AS
Stortorvet 7, 0155 Oslo
Postboks 1156 Sentrum, 0107 Oslo
Foretaksregisteret: NO 976 389 387 MVA
Tlf: +47 24 00 24 00
www.ey.no
Medlemmer av Den norske Revisorforening
A member firm of Ernst & Young Global Limited
Til generalforsamlingen i Sparebanken Øst Boligkreditt AS
UAVHENGIG REVISORS BERETNING
Uttalelse om årsregnskapet
Konklusjon
Vi har revidert årsregnskapet for Sparebanken Øst Boligkreditt AS som består av balanse per 31.
desember 2025, resultatregnskap, totalresultat, kontantstrømoppstilling og endring egenkapital for
regnskapsåret avsluttet per denne datoen og noter til årsregnskapet, herunder vesentlige opplysninger
om regnskapsprinsipper.
Etter vår mening
• oppfyller årsregnskapet gjeldende lovkrav, og
• gir årsregnskapet et rettvisende bilde av selskapets finansielle stilling per 31. desember 2025 og
av dets resultater og kontantstrømmer for regnskapsåret avsluttet per denne datoen i samsvar
med IFRS Accounting Standards som godkjent av EU.
Vår konklusjon er konsistent med vår tilleggsrapport til revisjonsutvalget.
Grunnlag for konklusjon
Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med International Standards on Auditing (ISA-ene). Våre
oppgaver og plikter i henhold til disse standardene er beskrevet nedenfor under Revisors oppgaver og
plikter ved revisjonen av årsregnskapet. Vi er uavhengige av selskapet i samsvar med kravene i relevante
lover og forskrifter i Norge og International Code of Ethics for Professional Accountants (inkludert
internasjonale uavhengighetsstandarder) utstedt av International Ethics Standards Board for Accountants
(IESBA-reglene) som gjelder for revisjon av regnskaper til foretak av allmenn interesse, og vi har
overholdt våre øvrige etiske forpliktelser i samsvar med disse kravene. Innhentet revisjonsbevis er etter
vår vurdering tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon.
Vi er ikke kjent med at vi har levert tjenester som er i strid med forbudet i revisjonsforordningen (EU) No
537/2014 artikkel 5 nr. 1.
Vi har vært Sparebanken Øst Boligkreditt AS sin revisor sammenhengende i 17 år fra valget på
generalforsamlingen i 2009 for regnskapsåret 2009.
Sentrale forhold ved revisjonen
Sentrale forhold ved revisjonen er de forhold vi mener var av størst betydning ved revisjonen av
årsregnskapet for 2025. Vi har fastslått at det ikke er noen sentrale forhold ved revisjonen å omtale i vår
beretning.
Øvrig informasjon
Styret og daglig leder (ledelsen) er ansvarlige for informasjonen i årsberetningen og annen øvrig
informasjon som er publisert sammen med årsregnskapet. Øvrig informasjon omfatter årsberetningen,
nøkkeltall, erklæring iht. verdipapirhandelloven § 5-5 og definisjon av nøkkeltall og alternative resultatmål.
Vår konklusjon om årsregnskapet ovenfor dekker verken informasjonen i årsberetningen eller annen øvrig
informasjon.
2
Uavhengig revisors beretning - Sparebanken Øst Boligkreditt AS 2025
A member firm of Ernst & Young Global Limited
I forbindelse med revisjonen av årsregnskapet er det vår oppgave å lese årsberetningen og annen øvrig
informasjon. Formålet er å vurdere hvorvidt det foreligger vesentlig inkonsistens mellom årsberetningen,
annen øvrig informasjon og årsregnskapet og den kunnskap vi har opparbeidet oss i revisjonen av
årsregnskapet, eller hvorvidt informasjon i årsberetningen og annen øvrig informasjon ellers fremstår som
vesentlig feil. Vi har plikt til å rapportere dersom årsberetningen eller annen øvrig informasjon fremstår
som vesentlig feil. Vi har ingenting å rapportere i så henseende.
Basert på kunnskapen vi har opparbeidet oss i revisjonen, mener vi at årsberetningen
• er konsistent med årsregnskapet og
• inneholder de opplysninger som skal gis i henhold til gjeldende lovkrav.
Ledelsens ansvar for årsregnskapet
Ledelsen er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med
IFRS Accounting Standards som godkjent av EU. Ledelsen er også ansvarlig for slik intern kontroll som
den finner nødvendig for å kunne utarbeide et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon,
verken som følge av misligheter eller utilsiktede feil.
Ved utarbeidelsen av årsregnskapet må ledelsen ta standpunkt til selskapets evne til fortsatt drift og
opplyse om forhold av betydning for fortsatt drift. Forutsetningen om fortsatt drift skal legges til grunn for
årsregnskapet med mindre ledelsen enten har til hensikt å avvikle selskapet eller virksomheten, eller ikke
har noe annet realistisk alternativ.
Revisors oppgaver og plikter ved revisjonen av årsregnskapet
Vårt mål er å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet som helhet ikke inneholder vesentlig
feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller utilsiktede feil, og å avgi en revisjonsberetning som
inneholder vår konklusjon. Betryggende sikkerhet er en høy grad av sikkerhet, men ingen garanti for at en
revisjon utført i samsvar med ISA-ene, alltid vil avdekke vesentlig feilinformasjon. Feilinformasjon kan
oppstå som følge av misligheter eller utilsiktede feil. Feilinformasjonen er å anse som vesentlig dersom
den enkeltvis eller samlet med rimelighet kan forventes å påvirke de økonomiske beslutningene som
brukerne foretar, på grunnlag av årsregnskapet.
Som del av en revisjon i samsvar med ISA-ene, utøver vi profesjonelt skjønn og utviser profesjonell
skepsis gjennom hele revisjonen. I tillegg:
• identifiserer og vurderer vi risikoen for vesentlig feilinformasjon i årsregnskapet, enten det skyldes
misligheter eller utilsiktede feil. Vi utformer og gjennomfører revisjonshandlinger for å håndtere
slike risikoer, og innhenter revisjonsbevis som er tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for
vår konklusjon. Risikoen for at vesentlig feilinformasjon som følge av misligheter ikke blir
avdekket, er høyere enn for feilinformasjon som skyldes utilsiktede feil, siden misligheter kan
innebære samarbeid, forfalskning, bevisste utelatelser, uriktige fremstillinger eller overstyring av
intern kontroll.
• opparbeider vi oss en forståelse av intern kontroll som er relevant for revisjonen, for å utforme
revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for
en mening om effektiviteten av selskapets interne kontroll.
• evaluerer vi om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om
regnskapsestimatene og tilhørende noteopplysninger utarbeidet av ledelsen er rimelige.
• konkluderer vi på om ledelsens bruk av fortsatt drift-forutsetningen er hensiktsmessig, og, basert
på innhentede revisjonsbevis, hvorvidt det foreligger vesentlig usikkerhet knyttet til hendelser
eller forhold som kan skape tvil av betydning om selskapets evne til fortsatt drift. Dersom vi
konkluderer med at det eksisterer vesentlig usikkerhet, kreves det at vi i revisjonsberetningen
henleder oppmerksomheten på tilleggsopplysningene i årsregnskapet, eller, dersom slike
tilleggsopplysninger ikke er tilstrekkelige, at vi modifiserer vår konklusjon. Våre konklusjoner er
3
Uavhengig revisors beretning - Sparebanken Øst Boligkreditt AS 2025
A member firm of Ernst & Young Global Limited
basert på revisjonsbevis innhentet frem til datoen for revisjonsberetningen. Etterfølgende
hendelser eller forhold kan imidlertid medføre at selskapet ikke kan fortsette driften.
• evaluerer vi den samlede presentasjonen, strukturen og innholdet i årsregnskapet, inkludert
tilleggsopplysningene, og hvorvidt årsregnskapet gir uttrykk for de underliggende transaksjonene
og hendelsene på en måte som gir et rettvisende bilde.
Vi kommuniserer med styret blant annet om det planlagte innholdet i og tidspunkt for revisjonsarbeidet og
eventuelle vesentlige funn i revisjonen, herunder vesentlige svakheter i intern kontroll som vi avdekker
gjennom revisjonen.
Vi avgir en uttalelse til revisjonsutvalget om at vi har etterlevd relevante etiske krav til uavhengighet, og
kommuniserer med dem alle relasjoner og andre forhold som med rimelighet kan tenkes å kunne påvirke
vår uavhengighet, og, der det er relevant, om tilhørende forholdsregler.
Av de forholdene vi har kommunisert med styret, tar vi standpunkt til hvilke som var av størst betydning
for revisjonen av årsregnskapet for den aktuelle perioden, og som derfor er sentrale forhold ved
revisjonen. Vi beskriver disse forholdene i revisjonsberetningen med mindre lov eller forskrift hindrer
offentliggjøring av forholdet, eller dersom vi, i ekstremt sjeldne tilfeller, beslutter at forholdet ikke skal
omtales i revisjonsberetningen siden de negative konsekvensene ved å gjøre dette med rimelighet må
forventes å oppveie allmennhetens interesse av at forholdet blir omtalt.
Uttalelse om øvrige lovmessige krav
Uttalelse om etterlevelse av krav om felles elektronisk rapporteringsformat (ESEF)
Konklusjon
Som en del av revisjonen av årsregnskapet for Sparebanken Øst Boligkreditt AS har vi utført et
attestasjonsoppdrag for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet som inngår i årsrapporten
med filnavn Årsrapport SPØB 2025.xhtml i det alt vesentlige er utarbeidet i overensstemmelse med
kravene i delegert kommisjonsforordning (EU) 2019/815 om et felles elektronisk rapporteringsformat
(ESEF-regelverket) etter forskrift gitt med hjemmel i verdipapirhandelloven § 5-5, som inneholder krav til
utarbeidelse av årsrapporten i XHTML-format.
Etter vår mening er årsregnskapet som inngår i årsrapporten i det alt vesentlige utarbeidet i
overensstemmelse med kravene i ESEF-regelverket.
Ledelsens ansvar
Ledelsen er ansvarlig for å utarbeide årsrapporten i overensstemmelse med ESEF-regelverket. Ansvaret
omfatter en hensiktsmessig prosess, og slik intern kontroll ledelsen finner nødvendig.
Revisors oppgaver og plikter
Vår oppgave er, på grunnlag av innhentet revisjonsbevis, å gi uttrykk for en mening om årsregnskapet,
som inngår i årsrapporten, i det alt vesentlige er utarbeidet i overensstemmelse med kravene i ESEF-
regelverket. Vi utfører vårt arbeid i samsvar med internasjonal attestasjonsstandard (ISAE) 3000 –
«Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell
informasjon». Standarden krever at vi planlegger og utfører handlinger for å oppnå betryggende sikkerhet
for at årsregnskapet er utarbeidet i overensstemmelse med kravene i ESEF-regelverket.
Som et ledd i vårt arbeid utfører vi handlinger for å opparbeide forståelse for selskapets prosesser for å
utarbeide årsregnskapet i overensstemmelse med ESEF-regelverket. Vi kontrollerer om årsregnskapet
foreligger i XHTML-format. Vi mener at innhentet bevis er tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag
for vår konklusjon.
4
Uavhengig revisors beretning - Sparebanken Øst Boligkreditt AS 2025
A member firm of Ernst & Young Global Limited
Oslo, 10. februar 2026
ERNST & YOUNG AS
Revisjonsberetningen er signert elektronisk
Johan-Herman Stene
statsautorisert revisor
ÅRSRAPPORT FOR SPAREBANKEN ØST BOLIGKREDITT AS 2025
47
Definisjon nøkkeltall og alternative resultatmål
1 Egenkapitalrentabilitet*
Resultat etter skatt i % av gjennomsnittlig
egenkapital. Nøkkeltallet gir relevant informasjon om
selskapets lønnsomhet ved å måle evne til å generere
lønnsomhet på egenkapitalen.
2 Netto renteinntekter i % av GFK
Netto renteinntekter i % av gjennomsnittlig
forvaltningskapital.
3 Resultat etter skatt i % av GFK
Resultat etter skatt i % av gjennomsnittlig
forvaltningskapital.
4 Kostnader i % av inntekter (før tap)*
Prov.kostn., adm.kostn. og andre driftskostn. i % av
rentenetto, prov.innt. og gev/tap på finansielle
instrumenter. Nøkkeltallet benyttes for å gi
informasjon om forholdet mellom inntekter og
kostnader.
5 Tap i % av netto utlån til kunder (IB)*
Tap i % av IB netto utlån til kunder for perioden.
Nøkkeltallet angir resultatført tapskostnad i forhold
til netto utlån ved regnskapsperiodens begynnelse og
gir relevant informasjon om hvor store tapskostnader
selskapet har i forhold til utlånsvolumet.
6 Netto misligholdte engasjementer i % av netto
utlån*
Netto misligholdte engasjementer i % av netto utlån.
Dette nøkkeltallet gir relevant informasjon om
kredittrisiko og vurderes som nyttig
tilleggsinformasjon utover det som følger av
tapsnotene.
7 Kapitaldekning i %
Sum ansvarlig kapital i % av risikovektet volum
(beregningsgrunnlag).
8 Kjernekapitaldekning i %
Kjernekapital i % av risikovektet volum
(beregningsgrunnlag).
9 Ren kjernekapitaldekning i %
Ren kjernekapital i % av risikovektet volum
(beregningsgrunnlag).
10 Utbytte/tilleggsutbytte
Utbytte/tilleggsutbytte i mill. kroner.
11 Gjennomsnittlig forvaltningskapital (GFK)
Gjennomsnittlig forvaltningskapital basert på daglige
balansetall.
*Definert som alternativt resultatmål