5967007LIEEXZXGOW838 2022-01-01 2022-12-31 iso4217:NOK 5967007LIEEXZXGOW838 2021-01-01 2021-12-31 iso4217:NOK xbrli:shares 5967007LIEEXZXGOW838 2022-12-31 5967007LIEEXZXGOW838 2021-12-31 5967007LIEEXZXGOW838 2022-01-01 5967007LIEEXZXGOW838 2021-01-01 5967007LIEEXZXGOW838 2020-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 5967007LIEEXZXGOW838 2020-12-31 ifrs-full:SharePremiumMember 5967007LIEEXZXGOW838 2020-12-31 ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember 5967007LIEEXZXGOW838 2020-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 5967007LIEEXZXGOW838 2020-12-31 ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember 5967007LIEEXZXGOW838 2020-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 5967007LIEEXZXGOW838 2020-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 5967007LIEEXZXGOW838 2020-12-31 5967007LIEEXZXGOW838 2021-01-01 2021-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 5967007LIEEXZXGOW838 2021-01-01 2021-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 5967007LIEEXZXGOW838 2021-01-01 2021-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 5967007LIEEXZXGOW838 2021-01-01 2021-12-31 ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember 5967007LIEEXZXGOW838 2021-01-01 2021-12-31 ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember 5967007LIEEXZXGOW838 2021-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 5967007LIEEXZXGOW838 2021-12-31 ifrs-full:SharePremiumMember 5967007LIEEXZXGOW838 2021-12-31 ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember 5967007LIEEXZXGOW838 2021-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 5967007LIEEXZXGOW838 2021-12-31 ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember 5967007LIEEXZXGOW838 2021-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 5967007LIEEXZXGOW838 2021-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 5967007LIEEXZXGOW838 2022-01-01 2022-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 5967007LIEEXZXGOW838 2022-01-01 2022-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 5967007LIEEXZXGOW838 2022-01-01 2022-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 5967007LIEEXZXGOW838 2022-01-01 2022-12-31 ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember 5967007LIEEXZXGOW838 2022-01-01 2022-12-31 ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember 5967007LIEEXZXGOW838 2022-01-01 2022-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 5967007LIEEXZXGOW838 2022-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 5967007LIEEXZXGOW838 2022-12-31 ifrs-full:SharePremiumMember 5967007LIEEXZXGOW838 2022-12-31 ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember 5967007LIEEXZXGOW838 2022-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 5967007LIEEXZXGOW838 2022-12-31 ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember 5967007LIEEXZXGOW838 2022-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 5967007LIEEXZXGOW838 2022-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember
ÅrsRapport 2022
Norges
største
kjøpesenter
Olav Thon Eiendomsselskap er Norges ledende
kjøpesenteraktør og har en solid markeds-
posisjon. I kjøpesenterporteføljen inngår blant
annet Norges største kjøpesenter; Lagunen
Storsenter.
Lagunen Storsenter er et variert og moderne
kjøpesenter med 135 butikker. Med over 65
motebutikker er Lagunen bergensregionens
desidert største motehus, og i tillegg er det et
bredt utvalg av butikker innen mat og drikke, hus
og hjem og spesialbutikker. Lagunen Storsenter
inneholder også et kinosenter med ni saler og
treningssenter.
SIDE 3ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP
Innhold
5 Olav Thon Eiendomsselskap i korte trekk
7 Hovedpunkter 2022
9 Nøkkeltall
10 Årsberetning 2022
22 Erklæring i henhold til verdipapirhandelloven
23 Styret
26 Årsregnskap konsern
35 Noter konsern
66 Alternative resultatmål
72 Årsregnskap morselskap
77 Noter morselskap
88 Revisors beretning
SIDE 4 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022
Olav Thon Eiendomsselskap har en variert
eiendomsportefølje som består av de to
hovedsegmentene «kjøpesentereiendom» og
«næringseiendom». Kjøpesentersegmentet
består av 59 hel- eller deleide kjøpesentre
fra Svalbard i nord til Kristiansand i sør
og 4 kjøpesentre i Sverige. Olav Thon
Eiendomsselskap har i tillegg en betydelig
portefølje med næringseiendommer i
osloområdet.
Variert
eiendomsportefølje
SIDE 5ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP
Olav Thon
Eiendomsselskap
i korte trekk
HISTORIKK
Olav Thon Eiendomsselskap ASA ble
etablert i 1982, og aksjene ble notert på
Oslo Børs i 1983.
Siden starten har selskapet vokst
betydelig, og årlig leieinntektsnivå for
selskapets eiendommer har økt fra
opprinnelig 27 millioner kroner til 3.385
millioner kroner ved inngangen til 2023.
Selskapets børsverdi har i samme
periode økt fra 200 millioner kroner til
18,2 milliarder kroner.
Fra tidlig på 1990-tallet har det
viktigste satsingsområdet vært
kjøpesentereiendom, og Olav Thon
Eiendomsselskap er i dag Norges
ledende kjøpesenteraktør og en
betydelig aktør også i det svenske
kjøpesentermarkedet.
Selskapet inngår i Olav Thon Gruppen,
som er Norges største private eiendoms -
aktør og en av Norges største hotell-
operatører (Thon Hotels). Olav Thon
Gruppen eies av Olav Thon Stiftelsen.
HOVEDSTRATEGI
ERVERVE - UTVIKLE - EIE
Selskapets strategi er å investere i
eiendommer med utviklingspotensial
innenfor ulike eiendomssegmenter.
Utviklingspotensialet i eiendoms-
porteføljen søkes realisert både ved
aktiv videreutvikling, effektiv forvaltning
og høy leietakertilfredshet. I en
kapitalintensiv næring vektlegges det
at selskapet skal ha en ubetinget sterk
finansiell posisjon.
Kombinasjonen av høy løpende
avkastning på eiendomsporteføljen
og verdiskaping som følge av aktiv
eiendomsutvikling, forventes å bidra til
maksimal verdistigning både i et kort- og
langsiktig perspektiv.
FORRETNINGSMESSIG MÅL
Det overordnede mål for Olav Thon
Eiendomsselskaps virksomhet er å
oppnå maksimal vekst i egenkapital per
aksje, slik at aksjonærene i et langsiktig
perspektiv skal oppnå en avkastning
som er konkurransedyktig i forhold til
sammenlignbare investeringsalternativer.
STYRE OG ADMINISTRASJON
Olav Thon, styrets formann
Sissel Berdal Haga Thon, styremedlem
Stig O. Jacobsen, styremedlem
Line Norbye, styremedlem
Elisabeth Holvik, styremedlem
Dag Tangevald-Jensen,
administrerende direktør
Kjetil Nilsen, varamedlem
Variert
eiendomsportefølje
Næringseiendom
I segmentet Næringseiendom inngår 60 eiendommer innenfor ulike
segmenter som handel, kontor, logistikk og hotell samt rundt 400
utleieboliger i osloområdet.
SIDE 7ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP
Hovedpunktene i årsrapporten for 2022
er som følger:
- Resultat før skattekostnad beløp seg til
3.134 millioner kroner (4.767).
- Resultat før skattekostnad,
verdiendringer og valuta var 2.174
millioner kroner (2.068).
- Konsernets finansielle posisjon er
solid, og ved årsskiftet var konsernets
egenkapitalandel 52 % (51), og
likviditetsreserven 5.139 millioner
kroner (8.214).
- Omsetningen
1
i kjøpesenterporteføljen
var 57.032 millioner kroner, en økning
på 3,3 % fra 2021.
Hovedpunkter
1)
Omsetningstallene er rapportert fra leietakerne, og de viser hel- og deleide selskaper.
Olav Thon Eiendomsselskap besluttet høsten
2022 en bærekraftstrategi som tydeliggjør
konsernets ambisjoner, mål og planer for
bærekraftarbeid frem til 2030.
Som et element i denne strategien har Olav
Thon Eiendomsselskap besluttet å sertifisere
konsernets kjøpesentre i henhold til BREEAM
In-Use-standarden.
Miljøsertifisering
av konsernets
kjøpesentre
BREEAM in-use
Driving sustainability in existing buildings
SIDE 9ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP
Nøkkeltall
ARM
1
31.12.2022 31.12.2021
MNOK
Netto leieinntekter 2 879 2 774
Verdiendring inv.eiendommer og finansielle instrumenter 1 920 2 647
Resultat før skattekostnad 3 134 4 767
Resultat før skattekostnad, verdiendringer og valuta 2 2 174 2 068
Egenkapitalandel 3 52 % 51 %
Egenkapital per aksje (kroner) 4 318 298
Langsiktig substansverdi per aksje (kroner) 4 374 351
Netto kontantstrøm fra drift 5 2 045 2 009
Likviditetsreserver 6 5 139 8 214
Avdrag neste 12 mnd. 7 2 623 3 335
Rentebærende gjeld 8 20 227 20 114
Rente per balansedag 9 4,45 % 3,16 %
Belåningsgrad 8 35 % 35 %
Netto investeringer 10 889 559
Markedsverdi eiendommer 11 57 715 56 734
Annualisert leieinntektsnivå 12 3 385 3 270
Avkastningskrav (netto yield) 13 5,10 % 4,97 %
Omsetning eide kjøpesentre 57 032 55 235
Børskurs (kroner) 175,5 195,6
1)
Definisjon, beregning og forklaring på bruk av alternative resultatmål (ARM) er tatt inn på side 66 i rapporten.
SIDE 10 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022
REDEGJØRELSE FOR REGNSKAPET
Konsernets årsregnskap er utarbeidet i
samsvar med internasjonale standarder
for finansiell rapportering (IFRS) som
er utstedt av IASB og vedtatt av EU.
Regnskapsprinsippene er benyttet
konsistent i alle perioder som er
presentert.
I henhold til regnskapslovens krav
bekrefter styret at forutsetningen
om fortsatt drift er til stede, og at
årsregnskapet for 2022 er utarbeidet i
samsvar med dette.
RESULTAT OG BALANSE-
SAMMENDRAG
Finansiell stilling / Balanse per 31.12.22
Konsernets eiendeler hadde en
samlet balanseført verdi på 62.584
millioner kroner (62.000), hvorav
investeringseiendommene utgjorde
57.699 millioner kroner (56.866).
Egenkapitalen var 32.673 millioner kroner
(31.342), og egenkapitalandelen 52 % (51).
Egenkapital per aksje (aksjonærenes
andel) var 318 kroner (298), og
“Langsiktig substansverdi per aksje” er
beregnet til 374 kroner (351).
Rentebærende gjeld var 20.227 millioner
kroner (20.114), og belåningsgraden var
35 % (35).
Årsberetning 2022
Konsernets andel av egenkapitalen
i felleskontrollerte virksomheter og
tilknyttede selskaper var 2.965 millioner
kroner (3.004).
Resultatsammendrag for 2022
Resultat før skattekostnad ble 3.134
millioner kroner (4.767).
Verdiendringer av investerings-
eiendommer og finansielle instrumenter
(inkludert felleskontrollerte virksomheter
og tilknyttede selskaper) utgjorde totalt
920 millioner kroner (2.647).
Resultat før skattekostnad, verdi-
endringer og valuta beløp seg til 2.174
millioner kroner (2.068).
Leieinntekter og eiendomsrelaterte
kostnader
Leieinntektene beløp seg til 3.219
millioner kroner (2.990).
Eiendomsrelaterte inntekter var
1.006 millioner kroner (939), og
består i hovedsak av innbetalinger fra
konsernets leietakere til dekning av
eiendommenes felleskostnader og drift
av senterforeninger.
Eiendomsrelaterte kostnader beløp seg
til 1.346 millioner kroner (1.155), hvorav
ovennevnte felleskostnader inngår med
879 millioner kroner (756).
Egenkapital per aksje
(Kroner)
0
50
100
150
200
250
300
350
400
2021
2018
2019
2020
2022
SIDE 11ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP
Vedlikeholdskostnader på eiendoms-
porteføljen utgjorde 147 millioner kroner
(111).
Konsernets energikostnader som ikke
viderefaktureres konsernets leietakere
utgjorde 28 millioner kroner (16).
Energikostnader utgjør også hoveddelen
av økningen av konsernets andel av
felleskostnader på ledig areal som
beløper seg til 127 millioner kroner (98).
Netto leieinntekter utgjorde 2.879
millioner kroner (2.774).
Verdiendring av investerings-
eiendommer
Verdien av konsernets investerings-
eiendommer økte 114 millioner kroner
(1.790).
Konsernets eiendomsportefølje består av
eiendomssegmentene:
- Kjøpesentereiendom i Norge og Sverige
- Næringseiendom inkludert
utleieboliger, primært i osloområdet
I 2022 hadde hovedsegmentene noe ulik
verdiutvikling.
Verdien på konsernets kjøpesenter-
eiendom økte med 174 millioner kroner
(837), mens verdien av konsernets
næringseiendom ble redusert med 60
millioner kroner (954).
For ytterligere detaljer henvises det til
senere avsnitt om eiendoms virksomheten
og til note 14 i årsregnskapet.
Andel resultat i felleskontrollerte
virksomheter og tilknyttede selskaper
(FKV/TS)
Konsernets andel av resultat i
felleskontrollerte virksomheter og
tilknyttede selskaper utgjorde 122
millioner kroner (283).
Nedgangen fra 2021 forklares i all
hovedsak av at verdiendringer på
kjøpesentereiendommer og finansielle
instrumenter utgjorde -72 millioner
kroner (140) i disse selskapene,
men nedgangen er avdempet av at
skattekostnaden beløp seg til 7 millioner
kroner (-54).
Den samlede oversikt over resultat og
balanse for disse selskapene finnes i
note 3,4 og 5.
Andre driftsinntekter og kostnader
Andre driftsinntekter og kostnader
påvirkes av at forvaltningsselskapet
Amfi Drift AS ble solgt i 2. kvartal. Det
henvises til omtale av salget senere i
årsberetningen.
Andre driftsinntekter utgjorde 158
millioner kroner (165), og var i hovedsak
salgsinntekter fra annen virksomhet på
149 millioner kroner (125) og honorarer
fra forvaltning av eiendommer for
eksterne eiere på 9 millioner kroner (40).
I beløpet inngår gevinst ved salget av
Amfi Drift AS på 69 millioner kroner (0).
Andre drifts- og administrasjons-
kostnader utgjorde 263 millioner kroner
(351), mens ordinære avskrivninger beløp
seg til 26 millioner kroner (32).
Finansinntekter og kostnader
Konsernets netto finansposter utgjorde
150 millioner kroner (136), hvorav verdi-
endringer på finansielle instrumenter
utgjorde 878 millioner (716).
Netto rentekostnader utgjorde
746 millioner kroner (665), hvorav
rentekostnader knyttet til leieforpliktelser
var 15 millioner kroner (25).
Økte rentekostnader forklares av økt
gjennomsnittsrente på konsernets
rentebærende gjeld.
SIDE 12 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022
Netto valutagevinst knyttet til valuta-
kursen for svenske kroner utgjorde 43
millioner kroner (113).
Verdiendring av finansielle instrumenter
Verdien på konsernets finansielle instru-
menter økte med 878 millioner kroner
(716), primært som følge av høyere
langsiktige markedsrenter gjennom 2022.
Kontantstrøm og likviditet
I 2022 var netto kontantstrøm fra driften
2.045 millioner kroner (2.009).
Netto kontantstrøm fra operasjonelle
aktiviteter var 1.243 millioner kroner
(1.684).
Netto kontantstrøm fra
investeringsaktivitetene var -537
millioner kroner (-492), mens
finansieringsaktivitetene belastet
likviditeten 900 millioner kroner (1.226).
Valutakurseffekten på konsernets
bankbeholdning var 0 (-2), og i 2022 ble
konsernets likviditetsbeholdning redusert
med 194 millioner kroner (36).
Ved årsskiftet var konsernets
likviditetsreserve 5.139 millioner kroner
(8.214), bestående av kortsiktige
plasseringer på 254 millioner kroner (448)
og ubenyttede langsiktige kredittrammer
på 4.885 millioner kroner (7.766).
MORSELSKAPETS REGNSKAP OG
DISPONERING AV ÅRETS RESULTAT
Morselskapet Olav Thon
Eiendomsselskap ASAs regnskap
er utarbeidet i samsvar med norske
regnskapsregler (NGAAP).
Olav Thon Eiendomsselskap ASA
er siden 2020 rendyrket som et
holdingselskap, og konsernets
eiendomsportefølje eies indirekte
gjennom datterselskap.
Morselskapets driftsinntekter utgjorde
0,4 millioner kroner (0,1), og resultat
før skattekostnad beløp seg til 2.335
millioner kroner (1.465) som følge av
utbytte fra datterselskaper.
Etter fradrag for skattekostnad ble
årsresultatet 2.300 millioner kroner
(1.320).
Styret foreslår følgende disponering av
morselskapets årsresultat:
Avsatt til utbytte 6,50
kroner per aksje:
659 millioner
kroner
Overført til annen
egenkapital:
1.641 millioner
kroner
Disponert resultat
2.300 millioner
kroner
Morselskapets eiendeler hadde ved
årsskiftet en bokført verdi på 23.718
millioner kroner (22.808).
Bokført egenkapital var ved årsskiftet
4.070 millioner kroner (2.827), og
egenkapitalandelen var 17,2 % (12,4).
EIENDOMSVIRKSOMHETEN
Eiendomsporteføljen per 31.12.22
Konsernets portefølje av
investeringseiendommer bokføres
til virkelig verdi. For informasjon om
verdsettelsesmodellen og variablene
som inngår i verdivurderingen, henvises
det til note 14.
Verdien av eiendomsporteføljen var
vurdert til 57.699 millioner kroner
(56.866), basert på et gjennomsnittlig
avkastningskrav på 5,10 % (4,97).
Årlig leieinntektsnivå, som viser
eiendomsporteføljens forventede
markedsleie for utleide og ledige arealer,
økte i 2022 med 115 millioner kroner til
3.385 millioner kroner (3.270).
SIDE 13ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP
Eiendomsporteføljen fordeles på
følgende hovedsegmenter:
Segment
Markeds-
verdi
(Andel)
Leieinn-
tektsnivå
(Andel) Yield
Kjøpesenter-
eiendom
71 %
(72)
77 %
(77)
5,46 %
(5,34)
Nærings-
eiendom
29 %
(28)
23 %
(23)
4,21 %
(4,08)
Per 31.12.2022 var ledigheten i
eiendomsporteføljen 3,5 % (3,7).
Eiendomsporteføljen eiet av
felleskontrollerte virksomheter og
tilknyttede selskaper (FKV/TS)
I tillegg til eiendomsporteføljen som
bokføres i konsernets balanse, har
konsernet eierandeler i ytterligere 12
kjøpesentre, som eies gjennom FKV/TS.
Eierandelen i disse selskapene er mellom
25 % og 50 %.
Konsernets andel av leieinntektsnivået,
var ved årsskiftet 295 millioner kroner
(285), og verdien av eiendomsporteføljen
er vurdert til 4.436 millioner kroner (4.421).
KJØPESENTEROMRÅDET
Ved årsskiftet eide Olav Thon Eiendoms-
selskap helt eller delvis 59 kjøpesentre i
Norge og Sverige.
Olav Thon Eiendomsselskap er Norges
ledende kjøpesenteraktør og har en solid
markedsposisjon.
I kjøpesenterporteføljen inngår 5 av
landets 6 største kjøpesentre, herunder
Lagunen Storsenter i Bergen som er
Norges største kjøpesenter målt etter
omsetning.
Den samlede butikkomsetningen i 2022
var 57.032 millioner kroner (55.235),
fordelt på 53.453 millioner kroner
(51.647) i Norge og 3.765 millioner
svenske kroner (3.581) i Sverige
2
.
NÆRINGSEIENDOM
Olav Thon Eiendomsselskap har en
betydelig eiendomsportefølje i tillegg
til konsernets kjøpesenterportefølje. I
segmentet Næringseiendom inngår 60
eiendommer innenfor ulike segmenter
som handel, kontor, logistikk, hotell-
eiendommer og rundt 400 utleieboliger
i osloområdet.
For ytterligere informasjon om
eiendomsvirksomheten henvises til
selskapets nettside olt.no.
INVESTERINGER
Konsernets samlede netto investeringer
i 2022 var 889 millioner kroner (559)
og omfatter i hovedsak investeringer i
eiendomsprosjekter under oppføring
og oppgradering av eksisterende
eiendomsportefølje.
SALG AV VIRKSOMHET
Amfi Drift AS
Datterselskapet Amfi Drift AS ble i
2. kvartal solgt til Thon Holding AS
et selskap nærstående til selskapets
hovedaksjonær Olav Thon Gruppen AS.
Amfi Drift AS er et forvaltningsselskap
som administrerer deler av konsernets
eiendomsportefølje, og salget ble
gjennomført for å samle driften av Olav
Thon Gruppens eiendomsportefølje.
STØRRE EIENDOMSKJØP
Amfi Drøbak City, Frogn
Konsernet overtok i 1. kvartal
eierselskapet til kjøpesentereiendommen
som konsernet har disponert gjennom en
leiekontrakt siden 1996.
Amfi Drøbak City er en kjøpesenter-
eiendom på ca. 20.000 kvadratmeter
med 40 butikker i Frogn kommune, ca. 4
mil sør for Oslo.
2)
Omsetningstallene er rapportert fra leietakerne, og de viser hel- og deleide selskaper
Leieinntektsnivå
MNOK
nØvrig næringseiendom
n Kjøpesenter
n Bolig
2021
2018
2019
2020
2022
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
Netto investeringer
MNOK
2021
0
300
600
900
1200
1500
2018
2019
2020
2022
SIDE 14 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022
Sørlandssenteret, Kristiansand
I 4. kvartal ble det inngått avtale
om å overta resterende 50 % av
Sørlandssenteret i Kristiansand
kommune. Etter overtakelsen i januar
2023 er Olav Thon Eiendomsselskap
eneeier av Sørlandssenteret.
Kjøpesummen var basert på en verdi på
2,131 milliard (100 %).
Sørlandssenteret, som er lokalisert 12
km nordøst for Kristiansand, er det
største kjøpesenteret i Agder fylke.
I 2022 var den samlede leietaker-
omsetningen 2,9 milliarder kroner og
Sørlandssenteret var dermed Norges
6. største kjøpesenter målt etter
omsetning. I 2022 oppnådde senteret
leieinntekter på 137 millioner kroner.
Amfi Ulsteinvik
Det ble i 4. kvartal inngått avtale
om å kjøpe Amfi Ulsteinvik, en
kjøpesentereiendom som konsernet
har forvaltet for ekstern eier i flere år.
Kjøpesenteret, som ligger i Ulsteinvik
i Møre og Romsdal fylke, har et
bruttoareal på 12.000 kvm. og i 2022
hadde senteret leieinntekter på 14
millioner kroner.
Kjøpesenteret ble overtatt medio januar
2023.
EIENDOMSUTVIKLING
Eiendomsutvikling er en viktig del av
konsernets virksomhet, og i 2022 ble
følgende større eiendomsprosjekter
ferdigstilt:
Ferdigstilt i 2022
To logistikkeiendommer på totalt 47.000
kvadratmeter i Gardermoen Park, ved
Oslo Lufthavn i Ullensaker kommune.
Eiendommene er leid ut til eksterne
leietakere på langsiktige leieavtaler.
Nybygg på totalt 5.600 kvadratmeter
med 46 boliger for utleie, sentralt i Oslo
sentrum/Oslo øst.
Under oppføring
Ved utgangen av 2022 var følgende
større eiendomsprosjekter under
oppføring:
- Fornyelse og oppgradering av
kjøpesentereiendommen Amfi Vågen i
Sandnes
- Nybygg med et samlet areal på 2.500
kvadratmeter med 22 boliger for utleie,
sentralt i Oslo øst
Prosjekter under planlegging
Olav Thon Eiendomsselskap arbeider
med flere større eiendomsprosjekter, i
hovedsak knyttet til videreutvikling av
egen eiendomsportefølje. Gjennomføring
av prosjektene avhenger blant annet av
offentlige tillatelser og markedsforhold.
For informasjon om konsernets
eiendomsprosjekter, henvises det til
selskapets nettside olt.no.
FINANSIERING
Konsernets gjeldsportefølje består
av langsiktige kredittrammer i
nordiske banker og gjeld opptatt i
kapitalmarkedene i Norge og Sverige.
Ved årsskiftet var samlede kredittrammer
på 25.112 millioner kroner (27.880),
hvorav ubenyttet del utgjorde 4.885
millioner kroner (7.766).
Rentebærende gjeld var dermed 20.227
millioner kroner (20.114).
Kapitalmarkedene i Norge og Sverige
er viktige finansieringskilder, og
en betydelig andel av konsernets
finansiering opptas i disse
finansieringsmarkedene.
Ved årsskiftet var utestående sertifikat-
og obligasjonsgjeld 12.033 millioner
kroner (13.523), fordelt på:
Norge: 11.088 millioner NOK (11.230)
Sverige: 1.000 millioner SEK (2.250)
Kjøpesenteromsetning
MNOK
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
2021
2018
2019
2020
2022
SIDE 15ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP
Gjelden hadde en gjennomsnittlig
gjenværende løpetid på 3,0 år (3,0), og
13 % (17) av gjelden forfaller til betaling
innen 1 år.
Konsernets gjennomsnittsrente var 4,45 %
(3,16), fordelt på følgende valutaer:
Valuta Gjennomsnittsrente Andel av gjeld
NOK 4,64 % 87 %
SEK 3,13 % 13 %
Ved årsskiftet hadde konsernet en
fastrenteandel på 57 % (57), med en
gjennomsnittlig rentebinding på 3,5 år
(3,9).
For ytterligere informasjon om finansielle
forhold henvises til selskapets nettside
olt.no.
ORGANISASJON OG ARBEIDSMILJØ
Olav Thon Eiendomsselskap praktiserer
likestilling og tolererer ingen form for
diskriminering eller trakassering av
medarbeidere.
Alle medarbeidere har krav på en lik og
rettferdig behandling uavhengig av alder,
etnisitet, funksjonsnedsettelse, hudfarge,
nasjonalitet, politisk oppfatning og
religion/livssyn.
Olav Thon Eiendomsselskap har definert
lik lønn for menn og kvinner med
sammenliknbare stillinger som målsetting
i likestillingsarbeidet. Det er ikke
avdekket systematiske lønnsforskjeller
mellom menn og kvinner i konsernet.
Det arbeides med universell utforming
av virksomhetens alminnelige funksjoner,
slik at disse også kan benyttes av
personer med redusert funksjonsevne.
Styret vurderer ovennevnte forhold
og det generelle arbeidsmiljøet som
tilfredsstillende.
Ved utgangen av 2022 var det
292 årsverk (391) i konsernet.
Nedgangen skyldes salget av Amfi
Drift. Morselskapet Olav Thon
Eiendomsselskap hadde ved samme
tidspunkt 1 årsverk.
Av konsernets ansatte er 40 % kvinner
og 60 % menn. Konsernets sykefravær i
2022 var 5,27 % (3,8).
Det er i perioden ikke oppstått vesentlige
skader eller ulykker med tilknytning til
virksomheten. Det er heller ikke avdekket
svakheter ved de ansattes sikkerhet eller
arbeidsmiljøet for øvrig.
Selskapets styre består av tre kvinner og
to menn.
På selskapets ordinære general-
forsamling 19. mai 2022 ble følgende
styremedlemmer valgt for 2 år frem til
2024:
- Olav Thon, styrets leder
- Sissel Berdal Haga Thon
- Line Norbye
- Stig O. Jacobsen
Kjetil Nilsen ble valgt som varamedlem til
styret for 1 år, frem til 2023.
Olav Thon Eiendomsselskap har ikke
tegnet forsikring for styrets medlemmer
og daglig leder for deres mulige ansvar
overfor foretaket og tredjepersoner.
Redegjøringsplikten knyttet til likestilling
og ikke-diskriminering etter Likestillings-
og diskrimineringsloven § 26 for
konsernselskaper er offentliggjort på
selskapets nettside olt.no.
BÆREKRAFT OG SAMFUNNSANSVAR
Olav Thon Eiendomsselskap følger
Olav Thon Gruppens retningslinjer for
arbeidet med bærekraftig utvikling og
samfunnsansvar.
SIDE 16 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022
Olav Thon Gruppen er medlem av FNs
Global Compact, og arbeider systematisk
innenfor områdene menneskerettigheter,
arbeidsforhold, miljø, antikorrupsjon og
sosialt ansvar.
Dette arbeidet følges opp med mål
og tiltak, og dokumenteres i en
årlig bærekraftsrapport i henhold til
standarder fra det Globale Rapporterings
Initiativet (GRI).
Olav Thon Eiendomsselskap besluttet
høsten 2022 en bærekraftstrategi, som
tydeliggjør konsernets ambisjoner, mål og
planer for bærekraftarbeid frem til 2030.
I 2022 publiserte Olav Thon
Eiendomsselskap for første gang en
egen bærekraftsrapport som beskriver
Olav Thon Eiendomsselskaps omfattende
arbeid med samfunnsansvar og
bærekraft.
For ytterligere informasjon om dette
arbeidet og bærekraftsrapporten
henvises til selskapets nettside olt.no.
ÅPENHETSLOVEN
I 2022 trådte åpenhetsloven (lov om
virksomheters åpenhet og arbeid med
grunnleggende menneskerettigheter og
anstendige arbeidsforhold) i kraft.
Loven skal sikre at virksomheter
har respekt for grunnleggende
menneskerettigheter og anstendige
arbeidsforhold i forbindelse med
produksjon av varer og tjenester.
Loven pålegger virksomhetene en
informasjonsplikt og en plikt til å
gjennomføre aktsomhetsvurderinger.
Dette skal gjøres i form av en
redegjørelse som skal være offentlig
tilgjengelig.
Olav Thon Eiendomsselskap
vil publisere «Redegjørelse for
aktsomhetsvurderingene knyttet til
åpenhetsloven» på konsernets nettside
olt.no innen lovens frist.
REDEGJØRELSE OM
FORETAKSSTYRING
Olav Thon Eiendomsselskap ønsker å
opprettholde høy tillit blant investorer,
långivere, leietakere og i samfunnet for
øvrig, og tilstreber derfor god eierstyring
og selskapsledelse.
Styringen av konsernet bygger i
hovedsak på prinsipper som er gitt
i “Norsk anbefaling – eierstyring og
selskapsledelse”, utgitt av Norsk utvalg
for eierstyring og selskapsledelse.
Utfyllende redegjørelse for eierstyring
og selskapsledelse finnes på selskapets
hjemmeside olt.no.
I 2022 ble det avholdt fem styremøter i
Olav Thon Eiendomsselskap ASA.
AKSJEINFORMASJON
Ved utgangen av 2022 var sluttkursen
på aksjene i Olav Thon Eiendomsselskap
175,50 kroner, en nedgang fra 195,60
kroner ved årets begynnelse.
De siste årene har aksjene i Olav Thon
Eiendomsselskap gitt følgende avkastning
(medregnet utbytte) sammenliknet med
utviklingen på Oslo Børs:
Askjekurs og
utbytte OLT
Hovedindeks
Oslo Børs
2022 -7 % -1 %
Siste 3 år 14 % 26 %
Siste 5 år 16 % 47 %
Aksjeomsetning
I 2022 ble det omsatt 5,6 millioner aksjer
(5,3), og gjennomført 11.830 (18.024)
handler av aksjen over Oslo Børs.
Høyeste og laveste notering i 2022 var
henholdsvis 199,8 kroner (214) og 164
kroner (157).
Aksjekursutvikling og
hovedindeks siste 5 år
n OLT
n Hovedindeks Oslo Børs
2021
2018
2019
2020
2022
50
100
150
200
SIDE 17ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP
Aksjonærer
Olav Thon Eiendomsselskap ASA har
utstedt 103 623 171 aksjer som har like
rettigheter.
Per 31.12.2022 eide selskapet 2 144 263
egne aksjer, slik at antall stemme-
berettigede aksjer dermed er 101 478 908.
Ved årsskiftet hadde selskapet 3.744
aksjonærer, og norske investorer eide
97,8 % av aksjene.
Ved årsskiftet var selskapets børsverdi
18,2 milliarder (20,3), og selskapets 5
største eiere var som følger:
Største aksjonærer 31.12.22 31.12.21
Olav Thon Gruppen
AS (inkl. DS) 73,9 % 73,9 %
Folketrygd fondet 2,3 % 2,4 %
MP pensjon 2,2 % 2,2 %
Olav Thon Eiendoms-
selskap 2,1 % 0,0 %
VPF Nordea Verdi 1,4 % 1,9 %
Øvrige eiere 18,1 % 19,6 %
Total 100,0 % 100,0 %
Utbytte
Selskapets utbyttepolitikk tilsier at
aksjonærene skal motta et utbytte
tilsvarende 30-40 % av konsernets
resultat eksklusive verdiendringer, gitt
tilfredsstillende soliditet og likviditet.
I 2022 ble det utbetalt utbytte for
2021 med 6,50 kroner per aksje til
aksjonærene i selskapet per 19.05.2022
Styret foreslår at det utbetales utbytte for
2022 med 6,50 kroner per aksje (6,50).
For ytterligere informasjon om
aksjonærforhold henvises det til
selskapets nettside olt.no.
Tilbakekjøp av aksjer
Olav Thon Eiendomsselskap lanserte i
september et tilbud til aksjonærene om
tilbakekjøp av inntil 3 millioner aksjer.
Ved akseptfristens utløp kjøpte selskapet
tilbake 2.144.263 egne aksjer (2,1 %) for
185 kroner per aksje.
OLAV THON EIENDOMSSELSKAPS
RISIKOFAKTORER
Konsernets risikofaktorer kan deles inn i
hovedgruppene:
- Markedsrisiko
- Finansiell risiko
- Operasjonell risiko
Markedsrisiko
Konsernets markedsrisiko er knyttet til
den generelle utviklingen i eiendoms-
markedene, som påvirkes både av
den generelle makroøkonomiske
utviklingen og av etterspørselen etter
næringseiendom som investeringsobjekt.
Markedsrisikoen er knyttet både
til utviklingen i eiendommenes
markedsverdi og leieprisutviklingen for
handels-, kontor og boligeiendommer.
Eiendommenes markedsverdi
og leie prisutvikling påvirkes av
makroøkonomiske variabler som
endringer i brutto nasjonalproduktet,
arbeidsledighet, inflasjon og rente-
utviklingen.
Endringer i markedets avkastningskrav
som benyttes ved omsetning av
næringseiendom og endringer i
markedsleie for eiendommene, påvirker
eiendomsverdiene direkte. Beregninger
av dette finnes i note 14 i årsrapporten.
Markedet for næringseiendom i 2022
Markedet for næringseiendom
utviklet seg svakt i 2022 sett
under ett, og en betydelig økning i
finansieringskostnadene medførte lavere
etterspørsel etter næringseiendom.
Dette bidro til en generell verdinedgang i
flere segmenter.
SIDE 18 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022
Omsetningsvolumet i transaksjons-
markedet for næringseiendom i Norge i
2022 ble redusert fra de to foregående
år, men var likevel på nivå med 2019, som
i historisk sammenheng var høyt.
Leieprisene på kjøpesentereiendommer
viste i hovedsak en stabil utvikling.
I kontorleiemarkedet i osloområdet var
leieprisene i hovedsak økende, men med
noen forskjeller i leiepris og ledighet
mellom de ulike områdene i byen.
Konsernets markedsrisiko
I 2022 hadde eiendomssegmentene
kjøpesentereiendom og næringseiendom
en noe ulik verdiutvikling. Verdien på
konsernets kjøpesentereiendom økte
med 174 millioner kroner, mens verdien
på næringseiendom ble redusert med 60
millioner kroner.
Leieprisene viste en stabil utvikling for
kjøpesentereiendommer og en stabil eller
svakt økende leie for næringseiendom.
Risikoen for betydelig økt ledighet
og en vesentlig nedgang i konsernets
leieinntekter vurderes som moderat.
Sensitivitet knyttet til hvordan endring i
avkastningskrav og leieinntekter påvirker
eiendomsverdier og soliditet er omtalt i
note 14 og på selskapets nettside olt.no.
Finansiell risiko
Finansiell risiko for Olav Thon Eiendoms-
selskap vurderes i hovedsak å være
konsernets tilgang til finansiering i
bank- og kapitalmarkedene og prisen på
finansiering.
Tilgangen til finansiering avhenger både
av utviklingen i finansmarkedene og
konsernets kredittverdighet.
Risikoen dempes ved lav belåningsgrad,
balansert gjeldsportefølje og betydelige
likviditetsreserver.
Prisen på finansiering avhenger av
markedsrentene og den spesifikke
kredittmargin som konsernet må betale.
Kredittmarginen er både knyttet opp
mot konsernets kredittverdighet og
utviklingen i kredittmarkedet.
Kredittrating
Olav Thon Eiendomsselskap ble i
februar 2021 tildelt Investment Grade
Rating Baa2 fra Moody’s med «Stable
Outlook». Både konsernets Ratingklasse
og fremtidsutsikter ble bekreftet i
mars 2023, og er dermed opprettholdt
uforandret siden februar 2021.
Kredittratingen har styrket konsernets
tilgang til finansiering i kapitalmarkedet.
Utvikling i finansieringsmarkedene
Tilgangen til finansiering vurderes som
tilfredsstillende i 2022, på tross av
relativt svake finansieringsmarkeder.
Renteutvikling
I 2022 økte Norges Bank styringsrenten
fra 0,50 % til 2,75 %.
Den korte norske pengemarkedsrenten
(3 mnd. NIBOR) økte fra 0,95 % til
3,21 % ved utgangen av året. Den lange
pengemarkedsrenten (10 års swaprente)
økte fra 1,90 % til 3,17 % ved årsslutt.
Riksbanken i Sverige økte renten i
2022 fra 0 % til 2,50 %, mens den korte
pengemarkedsrenten (3 mnd. STIBOR)
økte fra -0,05 % til 2,70 % ved årsslutt.
Den lange pengemarkedsrenten (10 års
swaprente) økte fra 0,96 % til 3,09 % ved
utgangen av året.
Kredittmarkedet
Kredittmarginen som indikeres for nye
lån utstedt av konsernet, økte gradvis de
3 første kvartalene av året, men falt noe
tilbake i 4. kvartal.
Renteutvikling siste 5 år
Prosent
n OLT snittrente
n10 år swaprente
n 3 mnd. Nibor
2021
2018
2019
2020
2022
0
1
2
3
4
5
SIDE 19ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP
Ved årsskiftet var kredittmarginen for 5
års usikret obligasjonslån i Norge indikert
til 2,00 % (0,95), mens 12 måneders
usikret sertifikatlån ble indikert til 1,20 %
(0,25).
Konsernets finansielle risikofaktorer
Konsernets virksomhet medfører ulike
typer finansielle risikofaktorer:
- Likviditetsrisiko
- Renterisiko
- Valutarisiko
- Kredittrisiko
Beskrivelse av finansiell risikostyring
og målsettinger for finansiell risiko
finnes i note 18 i årsrapporten for 2022.
Nedenfor følger status for de ulike
risikofaktorene ved årsskiftet.
Likviditetsrisiko
Ved årsskiftet var konsernets samlede
likviditetsreserve 5.139 millioner kroner
(8.214). Gjeldsporteføljen hadde en
gjennomsnittlig gjenværende løpetid
på 3,0 år (3,0) og 17 % (17) av gjelden
forfaller til betaling innen 1 år.
Per 31.12.2022 utgjør likviditetsreserven
189 % av gjeldsforfall de neste 12
månedene.
Renterisiko
Ved årsskiftet hadde konsernet en
fastrenteandel med rentebinding utover
1 år på 57 % (57), med en gjennomsnittlig
rentebinding på 3,5 år (3,9).
Ved årsskiftet var gjennomsnittlig
rentesats 4,45 % (3,16).
Rentesikringen i konsernet foretas
i hovedsak ved bruk av finansielle
instrumenter (renteswaper) på
porteføljenivå.
Porteføljen av finansielle instrumenter
var ved årsskiftet 19.943 millioner
kroner, (18.087) og fordeles på følgende
hovedgrupper:
MNOK
Flytende rente til fastrente 11 243
Fastrente til flytende rente 2 900
Flytende rente til fastrente -
fremtidsstart 5 800
Sum 19 943
Ved årsskiftet var samlet markedsverdi
-110 millioner kroner (-988).
Markedsverdien påvirkes av endringer
i det langsiktige rentenivået og av
gjenværende løpetid på de finansielle
instrumentene.
En endring i rentenivået med ett prosent-
poeng antas å endre porteføljens markeds-
verdi med ca. 550 - 650 millioner kroner.
Valutarisiko
Ved årsskiftet hadde konsernet en
sikringsgrad på 96 %, som uttrykker at
96 % av konsernets eiendeler i Sverige er
finansiert med svenske kroner.
Ved årsskiftet var 87 % av konsernets
rentebærende gjeld nominert i norske
kroner, med en gjennomsnittsrente
på 4,64 %. Gjelden opptatt i svenske
kroner var 13 %, og hadde en
gjennomsnittsrente på 3,13 %.
Kredittrisiko
Avsetningen til tap for utleievirksomheten
har vært tilnærmet uendret gjennom
2022. Realiserte kredittap har de senere
utgjort under 0,5 % av konsernets
leieinntekter.
Operasjonell risiko
Konsernets operasjonelle risiko er i
hovedsak knyttet til at medarbeidere og
systemer for forvaltning av virksomheten
ikke skal fungere som forutsatt.
Forvaltningen er organisert slik at
risikoen knyttet til enkeltpersoners
aktiviteter og fravær er relativt lav,
og konsernets forvaltningssystemer
vurderes som robuste.
Forfall ubenyttede
kredittrammer
n < 12 mnd. (3 %)
n1–5 år (97 %)
Avdragsstruktur
Renteregulering
n < 12 mnd. (13 %)
n1–5 år (69 %)
n > 5 år (18 %)
n < 12 mnd. (43 %)
n1–5 år (25 %)
n > 5 år (32 %)
SIDE 20 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022
Oslo 25. april 2023
Styret i Olav Thon Eiendomsselskap ASA
Olav Thon (styrets formann) Stig O. Jacobsen Sissel Berdal Haga Thon
Line Norbye Elisabeth Holvik Dag Tangevald-Jensen
(administrerende direktør)
FREMTIDSUTSIKTER
Norsk økonomi er inne i en
høykonjunktur og arbeidsledigheten har
falt til lave nivåer, men det er tegn til
lavere vekst i økonomien. Prisveksten har
økt betydelig, og er vesentlig høyere enn
Norges Banks inflasjonsmål.
For å dempe den økende inflasjonen
økte Norges Bank i 2022 styringsrenten
fra 0,5 % til 2,75 %, og har økt renten
videre til 3,0 % i mars 2023. Norges Bank
signaliserer at renten vil bli økt videre i
2023 for å dempe inflasjonen.
Krigen i Ukraina, høy inflasjon og kraftige
renteøkninger skaper usikkerhet om
den økonomiske utviklingen i Norge og i
verden i tiden fremover.
På tross av økt usikkerhet, forventes
konsernets sterke markedsposisjon og
solide finansielle stilling å kunne bidra til
en fortsatt god operativ resultatvikling i
tiden fremover.
SIDE 21ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP
Fornyelse
I tillegg til de større eiendomsprosjektene du
kan lese om på olt.no/Virksomheten/Prosjekter/
gjennomføres det mindre oppgraderinger og
fornyelser ved flere av konsernets kjøpesentre og
næringseiendommer.
PROSJEKTER UNDER PLANLEGGING
Olav Thon Eiendomsselskap arbeider med flere
større eiendomsprosjekter knyttet til videreutvikling
av egen eiendomsportefølje. Gjennomføring
av disse prosjektene avhenger blant annet av
offentlige tillatelser og markedsforhold.
SIDE 22 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022
Vi bekrefter at selskapets årsregnskap
for 2022 etter beste overbevisning
er utarbeidet i samsvar med
gjeldende regnskapsstandarder og
at opplysningene i regnskapet gir et
rettvisende bilde av konsernet og
selskapets eiendeler, gjeld, finansiell
stilling og resultat som helhet.
Styret bekrefter at årsberetningen gir
en rettvisende oversikt over utviklingen,
resultatet og stillingen til konsernet og
selskapet, sammen med en beskrivelse
av de meste sentrale risiko- og
usikkerhetsfaktorer konsernet står
overfor.
Erklæring i henhold
til verdipapir-
handellovens §5-5
Oslo 25. april 2023
Styret i Olav Thon Eiendomsselskap ASA
Olav Thon (styrets formann) Stig O. Jacobsen Sissel Berdal Haga Thon
Line Norbye Elisabeth Holvik Dag Tangevald-Jensen
(administrerende direktør)
SIDE 23ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP
Styret
Olav Thon er grunnlegger av
Olav Thon Eiendomsselskap
ASA og har vært styrets leder
siden etableringen av selskapet
i 1982. Olav Thon har siden
1940-tallet drevet en omfattende
næringsvirksomhet. Den er nå
samlet i Olav Thon Gruppen, som i
dag er Norges ledende aktør innen
eiendoms- og hotellvirksomhet.
I desember 2013 ble Olav Thon
Stiftelsen opprettet, og samtlige
aksjer i Olav Thon Gruppen AS ble
gitt i gave fra Olav Thon til stiftelsen.
Olav Thon er konsernsjef i Olav
Thon Gruppen, og er i tillegg
styreleder i Olav Thon Stiftelsen,
Olav Thon Gruppen AS og Thon
Holding AS.
Per 31.12.22 eide Olav Thon og
nærstående 70.930 aksjer i
selskapet. Olav Thon hadde ved
samme tidspunkt ingen opsjoner i
selskapet.
Sissel Berdal Haga Thon er utdannet
cand.jur. fra Universitetet i Oslo.
Sissel Berdal Haga Thon har vært
dommerfullmektig i Drammen og
ved Oslo byfogdembete, byråsjef
i Justisdepartementet, konstituert
dommer i Eidsivating / Borgarting
lagmannsrett, og fra 1985 til 2010
dommer i Oslo byrett / Oslo
tingrett. Hun var i perioden 1991 -
2010 leder for Klagenemnden for
Verdipapirsentralen.
Sissel Berdal Haga Thon arbeider
aktivt som designansvarlig for alle
Olav Thon Gruppens eiendommer.
Sissel Berdal Haga Thon er
styremedlem i Olav Thon Stiftelsen
og i Olav Thon Gruppen AS,
styreleder i Olav Thons Legat, og
styremedlem i Olav Thons DNT-
stiftelse.
Per 31.12.22 eide Sissel Berdal
Haga Thon og nærstående 70.930
aksjer i selskapet. Hun hadde ingen
opsjoner.
Styremedlem siden 2010.
OLAV THON
Styreformann
Født: 1923
SISSEL BERDAL HAGA THON
Styremedlem
Født: 1940
Stig O. Jacobsen har
handelsutdannelse fra blant annet
Varehandelens Høyskole.
Stig O. Jacobsen har siden
begynnelsen av 1980-tallet
vært medeier og leder i Berg
Jacobsen Gruppen i Molde,
hvor kjernevirksomheten var
dagligvarehandel og eiendom. Han
har også vært eier og styreleder i
kjøpesenterselskapet Møresentrene
AS i 20 år, og har utviklet de største
kjøpesentrene i Møre og Romsdal.
I dag har Stig O. Jacobsen en
rekke styreverv tilknyttet egen
næringsvirksomhet, blant annet som
styreleder i Angvik-selskapene, Berg
Jacobsen AS og Angvik Ekornes
Eiendom AS. Han har i en årrekke
hatt flere tillitsverv, blant annet som
styremedlem i bank og medlem av
representantskapet i Oslosenteret
for fred og menneskerettigheter.
Per 31.12.22 eide Stig O. Jacobsen
og nærstående ingen aksjer i
selskapet og hadde ingen opsjoner.
Styremedlem siden 2005.
STIG O. JACOBSEN
Styremedlem
Født: 1955
SIDE 24 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022
Elisabeth Holvik er utdannet
sosialøkonom fra Universitetet i
Bergen.
Elisabeth Holvik har lang erfaring
fra finansbransjen, og har jobbet i
Norges Bank, SEB Norge, Nordea,
Glitnir/BN Bank og har siden 2009
vært sjeføkonom i SpareBank 1
Gruppen. Hun har jobbet som
konsulent i McKinsey & Company,
og på oppdrettsanlegg ved siden av
skole og utdanning.
Elisabeth Holvik er medlem av
arbeidsutvalget for Senter for
Pengepolitikk ved BI, og sitter i
styret i Viken Pensjonskasse og i
Star Seafood. Holvik var medlem av
det regjeringsoppnevnte utvalget
“Norge mot 2025”.
Per 31.12.22 eide Elisabeth Holvik og
nærstående 1000 aksjer i selskapet
og hadde ingen opsjoner.
Styremedlem siden 2021.
Dag Tangevald-Jensen er
civiløkonom fra Copenhagen
Business School.
Han har vært ansatt i ulike ledende
stillinger i Olav Thon Gruppen
siden 1990 og siden 1992 i
konsernledelsen.
Dag Tangevald-Jensen innehar en
rekke tillits- og styreverv, blant annet
er han styremedlem i Olav Thon
Stiftelsen og Handelsbanken Norge.
Per 31.12.22 eide Dag Tangevald-
Jensen og nærstående 2.300 aksjer
i selskapet og hadde ingen opsjoner.
Administrerende direktør siden
2000.
Line Norbye, er utdannet siviløkonom
fra Norges Handelshøyskole, og har
tilleggsutdannelse som Autorisert
Finansanalytiker fra samme lærested.
Line Norbye er daglig leder i E6
Eiendom AS, som eier og forvalter
næringseiendom i Norge, spesialisert
innen servicebygg som lager,
verksted og handel. Hun har tillitsverv
i en rekke selskaper, hovedsakelig
selskaper med eiendomsutvikling og
eiendomsdrift som formål.
Per 31.12.22 eide Line Norbye
indirekte 781.343 aksjer i Olav Thon
Eiendomsselskap ASA.
Styremedlem siden 2014.
LINE NORBYE
Styremedlem
Født: 1971
DAG TANGEVALD-JENSEN
Administrerende direktør
Født: 1960
ELISABETH HOLVIK
Styremedlem
Født: 1970
SIDE 25ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP
KJETIL NILSEN
Varamedlem
Født: 1966
Kjetil Nilsen har teknisk utdannelse
fra Universitetet i Sørøst-Norge.
Kjetil Nilsen har siden 2022 vært
ansatt som konsernsjef i Olav Thon
Gruppen. Nilsen har vært ansatt i
ulike tekniske lederstillinger Olav
Thon Gruppen siden 1995, og sist
som Konserndirektør Teknisk og
medlem av konsernledelsen i Olav
Thon Gruppen.
Kjetil Nilsen innehar en rekke tillits-
og styreverv, blant annet er han
styremedlem i Olav Thon Stiftelsen.
Per 31.12.2022 eide Kjetil Nilsen og
nærstående ingen aksjer i selskapet.
Varamedlem siden 2022.
SIDE 26 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022
Konsern
Oppstilling totalresultat
Note 2022 2021
(Beløp i millioner kroner)
Leieinntekter 3 219 2 990
Eiendomsrelaterte inntekter 7 1 006 939
Eiendomsrelaterte kostnader 8, 9 -1 346 -1 155
Netto leieinntekter 1 2 879 2 774
Andre driftsinntekter 7 158 165
Andre driftskostnader 8, 10 -83 -154
Administrasjonskostnader 8, 11 -180 -197
Ordinære avskrivninger og nedskrivninger 13 -26 -32
Forvaltningsresultat 1 2 747 2 558
Verdiendring investeringseiendommer 14, 29 114 1 790
Andel resultat i felleskontrollerte og tilknyttede selskaper 3, 4, 5 122 283
Driftsresultat 1 2 984 4 631
Finansinntekter 12 58 118
Finanskostnader 12, 29 -786 -699
Verdiendring finansielle instrumenter 19 878 716
Netto finansposter 150 136
Resultat før skattekostnad
3 134 4 767
Endring utsatt skatt 25 -444 -736
Betalbar skatt 25 -224 -208
Skattekostnad 25 -668 -944
Resultat 2 466 3 822
Andre inntekter og kostnader:
Poster som kan bli reklassifisert over resultatet i senere perioder:
Valutadifferanser ved omregning til presentasjonsvaluta -45 -103
Totalresultat 2 420 3 720
Resultat tilordnet:
Aksjonærer 2 452 3 770
Ikke-kontrollerende eierinteresser 14 53
Totalresultat tilordnet:
Aksjonærer 2 406 3 667
Ikke-kontrollerende eierinteresser 14 53
Resultat per aksje - basis og utvannet (i hele kroner) 27 24 36
SIDE 27ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP
Konsern
OPPSTILLING FINANSIELL STILLING
Note 31.12.2022 31.12.2021
(Beløp i millioner kroner)
EIENDELER
Investeringseiendommer 14, 29 57 699 56 866
Eierbenyttede eiendommer 13 186 187
Varige driftsmidler 13 50 58
Andeler i felleskontrollerte og tilknyttede selskaper 3, 4, 5 2 965 3 004
Finansielle anleggsmidler 15, 21 374 445
Sum anleggsmidler 61 274 60 560
Kundefordringer og andre fordringer 16, 21 1 056 992
Bankinnskudd og kontanter 17, 21 254 448
Sum omløpsmidler 1 310 1 440
Sum eiendeler 1 62 584 62 000
EGENKAPITAL OG GJELD
Aksjekapital 20, 26 101 104
Overkurs 20 318 318
Annen egenkapital 20 31 815 30 484
Ikke-kontrollerende eierinteressers andel av egenkapital 438 436
Sum egenkapital 32 673 31 342
Utsatt skatt 25 7 940 7 493
Leieforpliktelse 29 196 341
Langsiktig rentebærende gjeld 21, 22, 24 17 605 16 780
Annen langsiktig gjeld 21, 22, 24 100 712
Sum langsiktig gjeld 25 841 25 325
Betalbar skatt 25 225 209
Kortsiktig rentebærende gjeld 21, 22, 24 2 622 3 335
Leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld 21, 22, 24 1 224 1 790
Sum kortsiktig gjeld 4 070 5 333
Sum gjeld 1 29 911 30 658
Sum egenkapital og gjeld 62 584 62 000
Oslo 25. april 2023
Styret i Olav Thon Eiendomsselskap ASA
Olav Thon (styrets formann) Stig O. Jacobsen Sissel Berdal Haga Thon
Line Norbye Elisabeth Holvik Dag Tangevald-Jensen
(administrerende direktør)
SIDE 28 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022
Konsern
KONTANTSTRØMOPPSTILLING
2022 2021
(Beløp i millioner kroner)
Resultat før skatt 3 134 4 767
Verdiendring investeringseiendom 14 -114 -1 790
Verdiendring finansielle instrumenter 19 -878 -716
Kostnadsførte renter 12 760 670
Betalte renter -747 -667
Betalte skatter -207 -169
Andel resultat i felleskontrollerte og tilknyttede selskaper 3, 4, 5 -122 -283
Ordinære avskrivninger/nedskrivninger 13 26 32
Endring i driftsrelaterte tidsavgrensningsposter -608 -159
Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 1 243 1 684
Innbetalinger ved salg av investeringseiendom og varige driftsmidler - 366
Utbetalinger ved kjøp av investeringseiendom og varige driftsmidler -706 -873
Salg av datterselskaper 191 -
Kjøp av datterselskaper 6 -263 -
Innbetalinger ved andre investeringer 240 14
Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter -537 -492
Innbetaling ved opptak av rentebærende gjeld 23 9 404 14 550
Utbetalinger ved nedbetaling av rentebærende gjeld 23 -9 206 -15 245
Avdrag leieforpliktelser 23 -8 -11
Utbetaling av utbytte -691 -520
Utbetaling ved kjøp av egne aksjer -398 -
Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter -900 -1 226
Valutakurseffekter bankbeholdning -0 -2
Netto endringer i kontanter og bankinnskudd -194 -36
Kontanter og bankinnskudd 1.1. 448 484
Kontanter og bankinnskudd 31.12. 254 448
Utrukne kommitterte lånefasiliteter 4 885 7 766
SIDE 29ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP
Konsern
OPPSTILLING OVER ENDRINGER
I EGENKAPITAL
Aksje-
kapital Overkurs
Omregnings-
differanser
Opptjent
egenkapital
Sikrings-
reserve
Majoritets-
aksjonærenes
andel av
egenkapital
Ikke-
kontrollerende
eierinteresser
Sum
egenkapital
(Beløp i millioner kroner)
Egenkapital 31.12.2020 104 318 32 27 310 -12 27 752 385 28 136
Resultat 3 770 3 770 53 3 822
Andre inntekter og kostnader -103 0 -103 -103
Aksjeutbytte -518 -518 -2 -520
Andre endringer 5 5 1 6
Egenkapital 31.12.2021 104 318 -70 30 567 -12 30 907 436 31 342
Resultat 2 452 2 452 14 2 466
Andre inntekter og kostnader -45 0 -45 -45
Kjøp egne aksjer -2 -396 -398 -398
Aksjeutbytte -674 -674 -17 -691
Andre endringer -6 -6 5 0
Egenkapital 31.12.2022 101 318 -116 31 943 -12 32 235 438 32 673
SIDE 30 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022
Konsern
Noter
(I talloppstillingene er alle beløp i hele millioner kroner)
GENERELT
Olav Thon Eiendomsselskap ASA er et allmennaksjeselskap
registrert i Norge og notert på Oslo Børs. Selskapets
hovedkontor er lokalisert i Stenersgata 2A i Oslo. Olav Thon
Eiendomsselskap ASAs konsernregnskap for regnskapsåret
2022 ble vedtatt i styremøte den 25.04.23.
Konsernets virksomhet er erverv, utvikling og utleie av
næringseiendommer og kjøpesenter i Norge og Sverige, samt
noe tilknyttet virksomhet.
GRUNNLAG FOR UTARBEIDELSE AV ÅRSREGNSKAPET
Konsernregnskapet til Olav Thon Eiendomsselskap ASA er
avlagt i samsvar med internasjonale regnskapsstandarder
(IFRS) som er vedtatt av EU, samt norske opplysningskrav som
følger av regnskapsloven.
Konsernregnskapet legger til grunn prinsippene i et historisk
kost regnskap, med unntak av følgende regnskapsposter:
- Investeringseiendommer vurderes til virkelig verdi
- Enkelte finansielle instrumenter vurderes til virkelig verdi
over resultatet
Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede
regnskapsprinsipper for like transaksjoner og hendelser under
ellers like forhold.
NYE OG ENDREDE STANDARDER
Endringer i standarder og fortolkninger med ikrafttredelse
1. januar 2022 har ikke hatt vesentlig betydning på
konsernregnskapet til Olav Thon Eiendomsselskap ASA.
VESENTLIGE REGNSKAPSPRINSIPPER
Funksjonell valuta og presentasjonsvaluta
Konsernets presentasjonsvaluta er NOK. Dette er også
morselskapets funksjonelle valuta.
Selskaper med annen funksjonell valuta, omregnes til
balansedagens kurs for balanseposter, og til transaksjonskurs
for resultatposter. Omregningsdifferanser føres mot andre
inntekter og kostnader.
Konsolidering
Konsernregnskapet for Olav Thon Eiendomsselskap ASA
omfatter regnskapet til morselskapet og selskaper hvor
konsernet har kontroll på balansedagen.
Konsernet kontrollerer foretak som det er investert i dersom
konsernet:
- Har betydelig innflytelse over foretaket
- Er eksponert for eller har rettigheter til variabel avkastning
fra sitt engasjement i foretaket
- Har mulighet til å bruke sin makt over foretaket til å påvirke
sin avkastning
Dersom konsernet har flertallet av stemmerettighetene i et
foretak, er foretaket presumptivt et datterselskap i konsernet.
Vurderingene gjøres for hver investering.
Datterselskaper konsolideres fra og med det tidspunktet
konsernet oppnår kontroll og utelates fra konsolidering
når kontroll opphører. Oppkjøp av datterselskaper som
tilfredsstiller kravene til en virksomhetssammenslutning, blir
regnskapsført i samsvar med oppkjøpsmetoden. Overtatte
eiendeler og gjeld ved virksomhetssammenslutninger
balanseføres til virkelig verdi i konsernet. Ikke-kontrollerende
eierinteresser beregnes basert på forholdsmessig andel av
eiendeler og gjeld. Forskjellen mellom anskaffelseskost ved
oppkjøp og virkelig verdi av netto identifiserbare eiendeler på
oppkjøpstidspunktet vil klassifiseres som goodwill.
Oppkjøp av selskaper som ikke er en virksomhets-
sammenslutning blir regnskapsført som eiendelskjøp.
Anskaffelseskost blir allokert til de overtatte eiendelene i sin
helhet. Det blir ikke beregnet goodwill på denne type oppkjøp
og det innregnes heller ikke utsatt skatt på forskjeller som
oppstår i forbindelse med innregning av disse eiendelene.
Resultatet, samt hver enkelt komponent i andre
inntekter og kostnader henføres til konsernet og til ikke-
kontrollerende eierinteresser, selv om dette medfører
underskudd hos de ikke-kontrollerende eierinteressene.
Ikke-kontrollerende eierinteresser presenteres på egen linje i
egenkapitaloppstillingen.
Konserninterne transaksjoner og konsernmellomværende, samt
gevinster og tap som er oppstått ved transaksjoner mellom
selskaper i konsernet er eliminert.
Tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter
Konsernet har investeringer i tilknyttede selskaper og
felleskontrollerte virksomheter. Tilknyttede selskaper er
enheter hvor konsernet har betydelig innflytelse, men
ikke kontroll eller felles kontroll, over den finansielle og
operasjonelle styringen.
Felleskontrollerte virksomheter er ordninger der de partene
som har felles kontroll over ordningen har rett til ordningens
netto eiendeler. Felles kontroll er den kontraktsmessige avtalen
om deling av kontroll over en ordning som bare foreligger når
beslutninger om relevante aktiviteter krever enstemmighet
mellom de partene som deler kontroll. Vurderingselementene
som benyttes ved bestemmelse av om konsernet har felles
kontroll eller betydelig innflytelse over et selskap er tilsvarende
som vurderingene av kontroll av datterselskaper.
Tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter
innregnes etter egenkapitalmetoden fra det tidspunktet
betydelig innflytelse eller felles kontroll oppnås og inntil slik
innflytelse opphører. Ved førstegangsinnregning vurderes
tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter til
anskaffelseskost. Konsernets andel av resultatet i tilknyttede
selskaper og felleskontrollerte virksomheter innregnes i den
balanseførte verdien av enhetene og i konsernets resultat,
og er presentert som en del av driftsresultatet på egne linjer i
resultatregnskapet. Mottatt utbytte reduserer investeringens
balanseførte verdi.
SIDE 31ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP
Ved indikasjoner på verdifall gjennomføres det en
nedskrivningstest på den balanseførte verdien av
investeringen. Et eventuelt verdifall blir innregnet i
resultatandelen fra tilknyttet selskap eller felleskontrollert
virksomhet i regnskapet. Dersom konsernets tapsandel
overstiger investeringen, reduseres konsernets balanseførte
verdi til null, og ytterligere tap regnskapsføres ikke med mindre
konsernet har en forpliktelse til å dekke dette tapet.
Dersom en investering opphører å være et tilknyttet selskap
eller en felleskontrollert virksomhet, slik at egenkapitalmetoden
opphører, måles gjenværende eierinteresse til virkelig verdi.
Dersom egenkapitalmetoden ikke opphører, for eksempel ved
overgang fra tilknyttet selskap til felleskontrollert virksomhet,
foretas det ikke ny måling av gjenværende eierinteresse .
Driftssegmenter
For ledelsesformål er konsernet organisert i to strategiske
driftssegmenter, henholdsvis “Kjøpesenter” og
“Næringseiendom”. De to driftssegmentene representerer
ulike leietakerbehov og er derfor styrt delvis uavhengig av
hverandre. Konsernet har virksomhet i to geografiske områder,
Norge og Sverige.
Rapportering på driftssegmentene er i samsvar med
konsernets interne rapportering. Nærmere om de to
driftssegmentene og tilhørende finansiell informasjon og
geografisk fordeling, er presentert i note 1.
Prinsipper for inntektsføring
Konsernets inntekter knytter seg til leieinntekter innregnet
etter IFRS 16 Leieavtaler, og andre eiendoms- og driftsrelaterte
inntekter innregnet etter IFRS 15 Driftsinntekter fra kontrakter
med kunder. For en kontrakt som inneholder både leie-
komponenter og ikke-leiekomponenter, fordeler konsernet
vederlagene i kontrakten i henhold til prinsippene i IFRS 15
Driftsinntekter fra kontrakter med kunder.
Leieinntekter
Leieinntekter som er innregnet etter IFRS 16 Leieavtaler er
presentert som leieinntekter og innregnes over kontraktens
leieperiode netto etter merverdiavgift. Konsernet har
vurdert at utleieavtalene består av en leiekomponent
som er retten til bruk av butikklokale/næringslokale, og to
ikke-leiekomponenter som er andre tjenester (dekket av
felleskostnader) og markedsføring. Vederlaget for leie av
butikklokale/næringslokale består av fast leie/minimumsleie
og/eller omsetningsbasert leie. Betalingen for felleskostnader
består av betaling for både leiekomponenten (eiendomsskatt,
festeavgift og andel adm.påslag) og ikke-leiekomponenter
(f.eks. renhold, vaktmester og service og vedlikehold). Den
del av felleskostnadene som er vurdert å være leiebetalinger,
og ikke betalinger for separate tjenester, er presentert som
leieinntekter i resultatoppstillingen.
Driftsinntekter fra kontrakter med kunder
Innregning av inntekter reflekterer overføring av varer eller
tjenester til kunden, på det tidspunktet kunden oppnår kontroll
over en vare eller tjeneste, og dermed har muligheten til å
bestemme bruken av og kan motta fordelene fra varen eller
tjenesten. Driftsinntekter fra kontrakter med kunder innregnes
med det beløp som reflekterer hva konsernet forventer å motta
for varen eller tjenesten. Konsernet har konkludert med at det
er prinsipal i inntektsstrømmer hvor dette er relevant.
Konsernet vurderer ved kontraktsinngåelse om
leveransen består av flere særskilte leveringsforpliktelser.
Transaksjonsprisen allokeres i så fall til de ulike leverings-
forpliktelsene i henhold til relative frittstående salgspriser for
de ulike leveransene. Kontrakten angir normalt salgspriser
for de ulike leveranseforpliktelsene, og normalt anses
kontraktsprisene å representere frittstående salgspriser.
Variable vederlag medtas i transaksjonsprisen når det er svært
sannsynlig at en betydelig reversering av innregnede inntekter
ikke vil finne sted når usikkerheten knyttet til det variable
vederlaget opphører.
Tidspunkt for inntektsføring kan enten skje over tid eller
på et bestemt tidspunkt, og vurderes særskilt for hver
leveringsforpliktelse basert på når kontrollen over varer og
tjenester overføres til kunde. Alle inntektene i konsernet
inntektsføres over tid.
Inntekter fra varer og tjenester som leveres og inntektsføres
over tid:
- Inntekter fra viderebelastning av felleskostnader, som er
vurdert å være en ikke-leiekomponent i utleieavtalene
(presentert som Eiendomsrelaterte inntekter)
- Salg av markedsføringstjenester, som er vurdert å være
en ikke-leiekomponent i utleieavtalene (presentert som
Eiendomsrelaterte inntekter)
- Forvaltningshonorarer (presentert som Andre driftsinntekter)
- Øvrige driftsinntekter (presentert som Andre driftsinntekter)
Tjenestene inntektsføres løpende over tid fordi kunden/
leietaker mottar tjenester i en løpende leveranseforpliktelse, og
forbruker disse simultant. Driftsinntekter måles til virkelig verdi
av vederlaget fratrukket merverdiavgift og rabatter.
I note 7 gis ytterligere informasjon om leveringsforpliktelsene
for konsernets ulike inntektsstrømmer.
Agent- prinsipal vurdering
Konsernet har vurdert hvorvidt det er agent eller prinsipal
ved levering av tjenester som betales via felleskostnader i
utleieavtalene. Konsernet benytter i de fleste tilfeller under-
leverandører for å oppfylle forpliktelsene overfor leietakerne
som spesifisert i leieavtalen. Tjenestene som leveres gjelder
utelukkende bygget som helhet/fellesskapet og er ikke
knyttet opp til enkelte utleielokaler. Det er konsernet som har
myndighet til å akseptere eller avvise hva som skal utføres/
bestilles som påvirker elementene innenfor felleskostnader. Det
er ingen leietakere som forvalter en bestilling mot leverandør,
eller har beslutningsmyndighet om hva som skal prioriteres.
Videre er det utleier som har anledning til å fastsette priser
som skal belastes felleskostnadene. Konsernet videreformidler
ikke bare tjenestene, men er ansvarlig for at forpliktelsene iht
leieavtalen overholdes. Tjenesteleveransen er vurdert å bestå
av flere elementer som anses som en samlet driftstjeneste
til leietakerne. Basert på denne vurderingen har konsernet
konkludert med at det er prinsipal.
Driftskostnader
Eiendomsrelaterte kostnader inkluderer kostnader knyttet
til forvaltning av eiendommene, kostnader knyttet til utleie,
markedsføring av eiendommene, eiers andel av felleskostnader
samt drifts- og vedlikeholdskostnader.
Andre driftskostnader inkluderer kostnader knyttet til
aktiviteter i ikke eiendomsrelatert virksomhet.
Administrasjonskostnader gjelder kostnader som ikke direkte
er knyttet til drift og utleie av eiendommene eller til ikke
SIDE 32 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022
eiendomsrelatert virksomhet, og inkluderer kostnader knyttet
til overordnede eier- og konsernfunksjoner.
Lånekostnader
Lånekostnader balanseføres i den grad de er direkte relatert
til prosjekter under oppføring frem til tidspunktet prosjektet
ferdigstilles og tas i bruk.
Avsetninger
En avsetning regnskapsføres når konsernet har en forpliktelse
(rettslig eller selvpålagt) som en følge av en tidligere hendelse,
og det er overveiende sannsynlig at det vil skje et økonomisk
oppgjør som følge av denne forpliktelsen, og beløpets størrelse
kan måles pålitelig.
Investeringseiendom
Investeringseiendommer, inkludert investeringseiendom
under oppføring, er eiendeler som eies enten for å oppnå
leieinntekter og/eller verdistigninger og som ikke er benyttet
til eget bruk av konsernets selskaper. Investeringseiendommer
regnskapsføres til virkelig verdi. Endringer i virkelig verdi
regnskapsføres i resultatregnskapet.
Alle investeringseiendommer er verdsatt basert på
neddiskontering av fremtidige leieinntekter (DCF modell),
med et avkastningskrav som reflekterer risiko i netto
kontantstrømmer. Verdsettelsen utføres av uavhengige
eksterne rådgivere. Se ytterligere beskrivelse i note 14.
Overføring til eller fra kategorien investeringseiendom
gjennomføres kun som følge av endret bruk av eiendommen.
Ved overføring fra eierbenyttet eiendom til investerings-
eiendom som følge av endret bruk, vil differansen som oppstår
mellom balanseført verdi og virkelig verdi på tidspunktet for
omklassifiseringen føres over andre inntekter og kostnader ved
gevinst og føres direkte over resultatet ved tap. Ved avhending
av eiendommen overføres gevinsten til opptjent egenkapital.
Ved overføring fra investeringseiendom til eierbenyttet
eiendom vil eiendommens anskaffelseskost være virkelig verdi
på tidspunktet for bruksendring.
Dersom konsernet videreutvikler en eksisterende
investeringseiendom, forblir den en investeringseiendom som
måles basert på virkelig verdi. Senere utgifter forbundet med
fast eiendom aktiveres hvis påkostningen tilfredsstiller krav for
balanseføring, mens løpende vedlikehold kostnadsføres.
Varige driftsmidler
Varige driftsmidler består hovedsakelig av driftsløsøre
og eierbenyttet eiendom. Varige driftsmidler måles til
anskaffelseskost, fratrukket akkumulerte av- og nedskrivninger.
Når eiendeler selges eller avhendes, blir balanseført verdi
fraregnet, og eventuelt tap eller gevinst resultatføres.
Konsernet som leietaker
Leieavtaler som overfører retten til å kontrollere bruken
av en identifisert eiendel ved at leietaker bestemmer bruk
og mottar de økonomiske fordelene regnskapsføres etter
IFRS 16. Vurdering av om kontrakten er en leieavtale som
faller inn under IFRS 16 gjøres ved inngåelse av kontrakten,
og revurderes kun dersom det foretas endringer i vilkår og
betingelser i kontrakten.
Innregning av leieavtaler og innregningsunntak
På iverksettelsestidspunktet for en leieavtale innregner
konsernet en leieforpliktelse og en tilsvarende bruksretteiendel
for alle sine leieavtaler, med unntak av kortsiktige leieavtaler
og eiendeler med lav verdi. For disse leieavtalene innregner
konsernet leiebetalingene som andre driftskostnader i
resultatregnskapet når de påløper.
Leieforpliktelser
Konsernet måler leieforpliktelser på iverksettelsestidspunktet
til nåverdien av alle faste leiebetalinger over leieperioden.
Leieperioden representerer den uoppsigelige perioden av
leieavtalen, i tillegg til forlengelsesopsjoner og terminerings-
rettigheter dersom det er rimelig sikkert at disse vil
utøves. Variable leiebetalinger som ikke avhenger av en
indeks inkluderes ikke i leieforpliktelsen, men innregnes i
resultatregnskapet.
Leieforpliktelsen måles etterfølgende ved å redusere den
balanseførte verdien for å gjenspeile utførte leiebetalinger,
og måle den balanseførte verdien på nytt for å gjenspeile
eventuelle revurderinger eller endringer av leieavtalen, eller for
å reflektere justeringer i leiebetalinger som følge av justeringer
i indekser eller rater.
Da den implisitte renten i leieavtalen ikke er kjent, beregnes
leieforpliktelsen og renter på leieforpliktelsen basert på
marginal lånerente. Diskonteringsrenten fastsettes basert på
den marginale lånerenten for det aktuelle selskapet som har
inngått leieavtalen og hensyntar lengden på leieavtalen og
eiendommens attraktivitet.
Bruksretteiendeler
Konsernet har i hovedsak leieavtaler knyttet til festetomter
og lokaler/seksjoner i forbindelse med kjøpesenterdrift.
Bruksrettighetene er klassifisert som investeringseiendom og
verdsettes til virkelig verdi etter til IAS 40. Bruksretteiendeler
som ikke er investeringseiendom avskrives lineært over
leieperioden.
Revurdering og endring av leieavtaler
Det foretas fornyet måling av forpliktelsen som følge av
konkrete endringer i kontantstrømmer og/eller som følge
av endringer i leieperioden som skyldes forhold regulert i
den opprinnelige avtalen, eksempelvis indeksregulering av
leiebetalinger eller endret vurdering av leieperioden. Når
leieforpliktelsen revurderes, justeres bruksretten tilsvarende.
Endringer i leieavtalens omfang eller vederlag, og som ikke
var en del av opprinnelig avtale regnskapsføres som en ny
leieavtale, dersom leieavtalen utvides ved at en eller flere
rett til bruk eiendeler legges til mot en frittstående pris på
elementene som er lagt til avtalen. For endringer i avtalen som
ikke regnskapsføres som en ny leieavtale, regnskapsføres
endringen ved å revurdere leieforpliktelsen.
Finansielle instrumenter
Et finansielt instrument er enhver kontrakt som gir opphav til
en finansiell eiendel for et foretak og en finansiell forpliktelse
eller et egenkapitalinstrument for et annet foretak. Finansielle
instrumenter innregnes i balansen når konsernet har blitt
part i instrumentets kontraktsmessige betingelser. Finansielle
instrumenter fraregnes når de kontraktsmessige rettighetene
eller pliktene er opphørt, som vil si når plikten angitt i
kontrakten er oppfylt, kansellert eller utløpt .
SIDE 33ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP
Finansielle eiendeler
Konsernets finansielle eiendeler består av utlån og
bankinnskudd, fordringer som stammer fra den ordinære
driften, samt derivater dersom virkelig verdi er høyere
enn null. Klassifiseringen av finansielle eiendeler ved
førstegangsinnregning avhenger av karakteristika ved de
kontraktsmessige kontantstrømmene til eiendelen, og hvilken
forretningsmodell konsernet legger til grunn i styringen av sine
finansielle eiendeler.
Konsernet klassifiserer sine finansielle eiendeler i følgende
kategorier:
- Finansielle eiendeler målt til amortisert kost
- Finansielle eiendeler til virkelig verdi med verdiendringer over
resultatet
Finansielle eiendeler målt til amortisert kost
Konsernet måler finansielle eiendeler til amortisert kost hvis
følgende betingelser er oppfylt:
- Den finansielle eiendelen holdes i en forretningsmodell hvor
formålet er å motta kontraktsfestede kontantstrømmer.
- Kontraktsvilkårene for den finansielle eiendelen gir opphav
til kontantstrømmer som utelukkende består av betaling av
hovedstol og renter på gitte datoer.
Eiendeler innregnes til virkelig verdi tillagt transaksjonsutgifter.
Etterfølgende måling av finansielle eiendeler målt til amortisert
kost gjøres ved bruk av effektiv rentes-metode og er gjenstand
for tapsavsetning. Gevinst og tap føres i resultatet når
eiendelen er fraregnet, modifisert eller nedskrevet.
Konsernets finansielle eiendeler til amortisert kost inkluderer
utlån og bankinnskudd, samt fordringer som stammer fra den
ordinære driften. Kundefordringer som ikke har et betydelig
finansieringselement er målt til transaksjonsprisen i samsvar
med IFRS 15 Inntekter fra kontrakter med kunder.
Finansielle eiendeler til virkelig verdi med verdiendringer over
resultat
Derivater regnskapsføres til virkelig verdi som ved
førstegangsinnregning normalt tilsvarer kostpris. Etterfølgende
endringer i virkelig verdi føres over resultatet. Denne
kategorien inneholder rente- og valutaderivater.
Avsetninger for tap på finansielle eiendeler
Det avsettes for forventede tap (ECL) på alle gjelds-
instrumenter som ikke er klassifisert som virkelig verdi over
resultat. Forventet kredittap er beregnet basert på nåverdien
av alle kontantstrømmer over gjenværende forventet levetid,
dvs. forskjellen mellom de kontraktsmessige kontantstrømmer i
henhold til kontrakten og den kontant strømmen som konsernet
forventer å motta, diskontert med effektiv rente på instrumentet.
Konsernet anvender en forenklet metode for beregning
av tapsavsetninger for kundefordringer. Konsernet måler
tapsavsetningen basert på forventet kredittap over levetiden
og ikke basert på 12-måneders forventet tap. Konsernet
har laget en avsetningsmatrise som er basert på historiske
kredittap med dager over forfall som felles risikokategori,
som er justert for fremadrettede faktorer og den generelle
økonomiske situasjonen.
En finansiell eiendel er fraregnet når det ikke er rimelig
å forvente at man vil motta de kontraktsfestede
kontantstrømmene .
Finansielle forpliktelser
Finansielle forpliktelser er, ved førstegangsinnregning,
klassifisert som lån og forpliktelser eller derivater. Lån og
forpliktelser innregnes til virkelig verdi justert for direkte
henførbare transaksjonskostnader.
Derivater er finansielle forpliktelser når den virkelige verdien er
negativ, og behandles regnskapsmessig på tilsvarende måte
som derivater som er eiendeler, det vil si til virkelig verdi med
verdiendringer over resultat.
Lån og forpliktelser
Etter førstegangsinnregning vil rentebærende lån bli målt til
amortisert kost ved bruk av effektiv rentes-metode. Gevinster
og tap føres i resultatet når forpliktelsen er fraregnet.
Amortisert kost er beregnet ved å ta hensyn til eventuell
rabatt eller premie knyttet til kjøpet, samt utgifter og avgifter
som er en integrert del av den effektive renten. Effektiv rente
presenteres som finanskostnader i resultatregnskapet.
Forpliktelser er målt til deres nominelle beløp dersom effekten
av diskontering er ubetydelig.
Første års avdrag av langsiktig gjeld er klassifisert som
kortsiktig gjeld.
Fraregning av finansielle forpliktelser
En finansiell forpliktelse fraregnes når forpliktelsen er innfridd,
kansellert eller utløpt. Når en eksisterende finansiell forpliktelse
erstattes med en ny forpliktelse fra samme långiver hvor
vilkårene er vesentlig endret, eller vilkårene på en eksisterende
forpliktelse er vesentlig modifisert, fraregnes den opprinnelige
forpliktelsen og en ny forpliktelse innregnes. Forskjellen i
balanseført verdi innregnes i resultat .
Put og call opsjon minoritet
Morselskapet i konsernet har en put og call opsjon på
en minoritetsinteresse. Konsernet har konkludert med at
selskapet ikke har rett til avkastning på aksjene som inngår
i opsjonen. I konsernet innregnes put opsjonen til nåverdien
av utøvelseskursen som en forpliktelse med motpost i annen
egenkapital. Call opsjonen innregnes ikke siden opsjonsprisen
er virkelig verdi på innløsningstidspunkt. Minoritetsinteressen
presenteres uten å ta hensyn til opsjonen.
Egne aksjer
Ved tilbakekjøp av egne aksjer føres kjøpspris inklusiv direkte
henførbare kostnader som endring i egenkapital. Egne aksjer
presenteres som reduksjon av egenkapital. Tap eller gevinst på
transaksjoner med egne aksjer blir ikke resultatført.
Omregningsdifferanser
Omregningsdifferanser oppstår i forbindelse med valutaforskjeller
ved konsolidering av utenlandske enheter. Valutaforskjeller på
pengeposter (gjeld eller fordring) som i realiteten er en del av et
selskaps nettoinvestering i en utenlandsk enhet inngår også som
omregningsdifferanser. Ved avhendelse av utenlandsk enhet
reverseres og resultatføres akkumulert omregningsdifferanse
knyttet til enheten i samme periode som gevinsten eller tapet
ved avhendelsen er regnskapsført .
Utbytte
Utbytte til selskapets aksjonærer klassifiseres som gjeld fra og
med det tidspunkt utbyttet er vedtatt av generalforsamlingen.
SIDE 34 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022
Skattekostnad
Skattekostnaden omfatter periodens betalbare skatt og
endringene i utsatt skatt/skattefordel. Betalbar skatt beregnes
på grunnlag av årets skattemessige resultat. Netto utsatt
skatt/ skattefordel er beregnet på alle forskjeller mellom
regnskapsmessig og skattemessig verdi på eiendeler og
gjeld med unntak av førstegangsinnregning av goodwill
eller førstegangsinnregning av en eiendel eller forpliktelse i
en transaksjon som ikke er en virksomhetssammenslutning,
og som på transaksjonstidspunktet verken påvirker
regnskapsmessig overskudd eller skattepliktig inntekt.
Utsatt skatt beregnes på midlertidige forskjeller fra
investeringer i datterselskaper, felleskontrollerte virksomheter
og tilknyttede selskaper, bortsett fra når selskapet har kontroll
over tidspunkt for reversering av de midlertidige forskjellene, og
det er sannsynlig at de ikke blir reversert i overskuelig fremtid.
Utsatt skattefordel er balanseført når det er sannsynlig at
selskapet vil ha tilstrekkelig skattemessige overskudd i senere
perioder til å nyttiggjøre skattefordelen. Likeledes vil selskapet
redusere eiendel ved utsatt skatt i den grad selskapet ikke
lenger anser det som sannsynlig at det kan nyttiggjøre seg av
den utsatte skattefordelen.
Forpliktelser og eiendeler ved utsatt skatt er målt basert på
forventet fremtidig skattesats til de selskapene i konsernet
hvor det har oppstått midlertidige forskjeller, og er klassifisert
som langsiktig forpliktelse eller anleggsmiddel i balansen.
Periodeskatt og eiendeler eller forpliktelser ved utsatt skatt
er regnskapsført direkte mot egenkapitalen i den grad
skattepostene relaterer seg til egenkapitaltransaksjoner .
Innskuddsbasert pensjonsordning
Konsernet har innskuddsbasert pensjonsordning, som gjelder
for alle heltidsansatte. Pensjonspremien kostnadsføres når den
påløper.
Kontantstrømoppstilling
Konsernet utarbeider kontantstrøm etter den indirekte
metoden. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter
og bankinnskudd .
Hendelser etter balansedagen
Ny informasjon etter balansedagen om selskapets finansielle
stilling på balansedagen, er hensyntatt i årsregnskapet.
Hendelser etter balansedagen som ikke påvirker selskapets
finansielle stilling på balansedagen, men som vil påvirke
selskapets finansielle stilling i fremtiden, er opplyst om dersom
dette er vesentlig.
ENDRINGER I STANDARDER OG FORTOLKNINGER MED
FREMTIDIG IKRAFTTREDELSE
IASB har vedtatt flere endringer i standarder og fortolkninger
med ikrafttredelse fra 1. januar 2023 eller senere. Konsernet
har ikke tidlig implementert noen slike endringer. Ingen
vedtatte endringer i standarder eller fortolkninger med
fremtidig ikrafttredelse, forventes å ha vesentlig effekt for
konsernregnskapet.
SIDE 35ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP
Innholdsfortegnelse
Note 1 Segmentinformasjon 36
Note 2 Datterselskaper (DS) 38
Note 3 Felleskontrollerte virksomheter (FKV) 40
Note 4 Tilknyttede selskaper (TS) 43
Note 5 Balanseførte verdier felleskontrollerte og tilknyttede selskaper 44
Note 6 Oppkjøp 44
Note 7 Driftsinntekter fra kontrakter med kunder 45
Note 8 Lønnskostnader 46
Note 9 Eiendomsrelaterte kostnader 48
Note 10 Andre driftskostnader 48
Note 11 Administrasjonskostnader 48
Note 12 Finansinntekter og finanskostnader 49
Note 13 Varige driftsmidler og eierbenyttede eiendommer 49
Note 14 Investeringseiendom 50
Note 15 Finansielle anleggsmidler 52
Note 16 Kundefordringer, kontraktsforpliktelser og andre fordringer 53
Note 17 Bankinnskudd og kontanter 53
Note 18 Finansiell risikostyring 53
Note 19 Renteswapavtaler 55
Note 20 Kapitalstruktur og egenkapital 56
Note 21 Klassifisering og måling av finansielle eiendeler og finansielle forpliktelser 57
Note 22 Kortsiktig og langsiktig gjeld 58
Note 23 Avstemming av forpliktelser fra finansieringsaktiviteter 59
Note 24 Forfallsstruktur finansielle forpliktelser 59
Note 25 Skatt 60
Note 26 Aksjekapital og aksjonærinformasjon 61
Note 27 Resultat per aksje 62
Note 28 Nærstående parter 63
Note 29 Leieavtaler 64
Note 30 Betingede forpliktelser 65
Note 31 Vesentlige regnskapsestimater og skjønnsmessige vurderinger 65
Note 32 Hendelser etter balansedagen 65
SIDE 36 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022
Note 1 SEGMENTINFORMASJON
Konsernet har aktiviteter innenfor to strategiske driftssegmenter og to geografiske områder. Inndelingen i driftssegmenter
samsvarer med styringsstrukturen og den interne rapporteringen til konsernets beslutningstakere, definert som styret. Inndelingen
gjenspeiler en inndeling basert på virksomhetstype.
Driftssegmentresultat 2022
Driftssegment Geografiske områder
Kjøpesenter
Nærings-
eiendom
Annen
virksomhet Konsern Norge Sverige Konsern
Leieinntekter 2 375 844 3 219 3 015 203 3 219
Eiendomsrelaterte inntekter 883 123 1 006 937 69 1 006
Eiendomsrelaterte kostnader -1 063 -283 -1 346 -1 190 -155 -1 346
Netto leieinntekter 2 194 684 - 2 879 2 762 117 2 879
Andre driftsinntekter
1
103 55 158 158 158
Andre driftskostnader -39 -44 -83 -83 -83
Administrasjonskostnader -143 -37 -180 -167 -14 -180
Ordinære avskrivinger -16 -10 -26 -26 -26
Forvaltningsresultat 2 099 637 11 2 747 2 644 103 2 747
Verdiendring investeringseiendommer 174 -60 114 5 109 114
Andel resultat i FKV og TS 122 -1 122 122 122
Driftsresultat 2 396 577 11 2 984 2 771 212 2 984
Driftssegmentresultat 2021
Driftssegment Geografiske områder
Kjøpesenter
Nærings-
eiendom
Annen
virksomhet Konsern Norge Sverige Konsern
Leieinntekter
2
2 188 801 2 990 2 796 193 2 990
Eiendomsrelaterte inntekter 826 113 939 868 71 939
Eiendomsrelaterte kostnader -851 -304 -1 155 -1 033 -122 -1 155
Netto leieinntekter 2 164 610 - 2 774 2 631 143 2 774
Andre driftsinntekter 91 74 165 165 165
Andre driftskostnader -90 -63 -154 -154 -154
Administrasjonskostnader -164 -33 -197 -184 -13 -197
Ordinære avskrivinger -19 -12 -32 -32 -32
Forvaltningsresultat 1 982 565 11 2 558 2 428 130 2 558
Verdiendring investeringseiendommer 837 954 1 790 1 838 -47 1 790
Andel resultat i FKV og TS 279 4 283 283 283
Driftsresultat 3 097 1 523 11 4 631 4 548 83 4 631
1)
Inkluderer gevinst ved salget av Amfi Drift konsern på 69 millioner kroner, se note 28.
2)
For å avhjelpe situasjonen for leietakere som i betydelig grad er rammet av koronapandemien, valgte konsernet å gi leiereduk-
sjoner på totalt 25 millioner kroner, som i sin helhet er innregnet i resultatet for 2021.
Transaksjoner mellom segmentene skjer til ordinære betingelser som ville ha vært de samme for uavhengige parter.
Eliminering av inntekter mellom segmentene kjøpesenter og næringseiendom er 55 millioner kroner (49) for 2022.
SIDE 37ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP
Segmenteiendeler og -gjeld per 31.12.2022 og tilgang for året
Driftssegment Geografiske områder
Kjøpesenter
Nærings-
eiendom
Ikke
allokert Konsern Norge Sverige Konsern
Investeringseiendom 40 975 16 724 - 57 699 54 555 3 144 57 699
Andre eiendeler - - 1 920 1 920 1 865 55 1 920
Felleskontrollerte og tilknyttede selskaper 2 965 - - 2 965 2 965 2 965
Sum eiendeler 43 940 16 724 1 920 62 584 59 385 3 199 62 584
Gjeld og forpliktelser - - 29 911 29 911 29 669 242 29 911
Tilgang (note 13 og 14) 715 256 - 971 959 12 971
Segmenteiendeler og -gjeld per 31.12.2021 og tilgang for året
Driftssegment Geografiske områder
Kjøpesenter
Nærings-
eiendom
Ikke
allokert Konsern Norge Sverige Konsern
Investeringseiendom 40 353 16 513 - 56 866 53 750 3 117 56 866
Andre eiendeler - - 2 130 2 130 2 062 68 2 130
Felleskontrollerte og tilknyttede selskaper 3 004 - - 3 004 3 004 3 004
Sum eiendeler 43 357 16 513 2 130 62 000 58 816 3 184 62 000
Gjeld og forpliktelser - - 30 658 30 658 30 425 233 30 658
Tilgang (note 13 og 14) 546 328 - 874 826 47 874
Segmenteiendeler består i all hovedsak av investeringseiendommer. Andre eiendeler og gjeld og forpliktelser er ikke allokert .
SIDE 38 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022
Note 2 DATTERSELSKAPER (DS)
Ervervsår
Forretnings-
kontor
Eierandel/
stemmerett 2022
Eierandel/
stemmerett 2021
AS Åsane Senter 2016 Ulset 100 % 100 %
Bergen Storsenter AS 1996 Oslo 100 % 100 %
Bowling 1 Vestkanten AS 2010 Bergen 89 % 89 %
Detaljhandelshuset i Hyllinge AB 2014 Stockholm 100 % 100 %
Fastighets AB Hageby Centrum 2014 Stockholm 100 % 100 %
Fastighets AB Lantmäteribacken 2014 Stockholm 100 % 100 %
Fastighets AB Sollentuna Centrum 2014 Stockholm 100 % 100 %
Fastighets AB Överby Köpcentrum 2014 Stockholm 100 % 100 %
Fastighets AB Överby Köpcentrum 2 2015 Stockholm 100 % 100 %
Gardermoen Park AS 2001 Oslo 100 % 100 %
Info-Rama AS 1998 Oslo 100 % 100 %
Jessheim Storsenter AS 1998 Oslo 100 % 100 %
Nygårdstangen Utvikling AS 2020 Bergen 100 % 100 %
Mitticity i Karlstad Fastighets AB 2014 Stockholm 100 % 100 %
Molde Storsenter AS 2008 Molde 100 % 100 %
OTE Eiendom AS 2019 Oslo 100 % 100 %
Sartor Storsenter AS 2015 Fjell 60 % 60 %
Straume Restaurantdrift AS 2019 Fjell 60 % 60 %
Thon Fastigheter AB 2014 Stockholm 100 % 100 %
Thon Norheim Eiendom AS 2015 Oslo 100 % 100 %
Thon Storo AS 1994 Oslo 100 % 100 %
Thon Straume AS 2015 Fjell 100 % 100 %
Thon Åsane AS 2012 Oslo 100 % 100 %
Time Park Service AS 2007 Oslo 100 % 100 %
Vannkanten Badeland AS 2010 Bergen 89 % 89 %
Vestkanten AS 2010 Bergen 89 % 89 %
Åsane Storsenter DA 2016 Ulset 100 % 100 %
Amfi AS 1996 Surnadal 100 % 100 %
Amfi Bygg Longyearbyen AS 2013 Surnadal 100 % 100 %
Amfi Bygg Moa AS 2003 Surnadal 100 % 100 %
Amfi Drift AS
1
1993 Surnadal 0 % 100 %
Amfi Drift Storebrand AS
1
2010 Surnadal 0 % 100 %
Amfi Fannestrand AS 2018 Surnadal 100 % 100 %
Amfi Kreativ AS
1
2005 Surnadal 0 % 100 %
Axess Eiendom AS 2019 Surnadal 100 % 100 %
Axess Basecamp 1 AS 2019 Surnadal 100 % 100 %
Breivika Næringspark AS 2015 Surnadal 100 % 100 %
Breiviktunet AS 2015 Surnadal 100 % 100 %
Drøbak City AS 1998 Surnadal 100 % 100 %
Komsa Parkering AS 2007 Surnadal 65 % 65 %
L.A.Meyer Eiendom AS 2001 Surnadal 100 % 100 %
Moa Vest AS 2003 Surnadal 78 % 78 %
Portalen AS 2010 Surnadal 100 % 100 %
Sentrum Breivika AS 2014 Surnadal 100 % 100 %
Solco AS 2019 Surnadal 100 % 100 %
Thon Kjøpesenter Midt AS 2005 Surnadal 100 % 100 %
Thon Kjøpesenter Nord AS 1999 Surnadal 100 % 100 %
Thon Kjøpesenter Sør AS 2005 Surnadal 100 % 100 %
Thon Kjøpesenter Vest AS 1993 Surnadal 100 % 100 %
Thon Kjøpesenter Øst AS 2013 Surnadal 100 % 100 %
SIDE 39ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP
Ervervsår
Forretnings-
kontor
Eierandel/
stemmerett 2022
Eierandel/
stemmerett 2021
Amfi Bolig AS 2021 Surnadal 100 % 100 %
Vålerveien 257 AS 2013 Surnadal 100 % 100 %
Eiendomsselskapet Bryggerikvartalet AS 2020 Surnadal 100 % 100 %
Eiendomsselskapet Triade AS 2020 Surnadal 100 % 100 %
Hustadgården Eiendom AS 2020 Surnadal 100 % 100 %
Hustadgården ANS 2020 Surnadal 100 % 100 %
Holterveien 1-3 AS
2
2022 Surnadal 100 % 0 %
Holterveien 7 AS
2
2022 Surnadal 100 % 0 %
Stokkeholm Eiendom Moa AS
2
2022 Surnadal 100 % 0 %
Storgata 34 AS
2
2022 Surnadal 100 % 0 %
1)
Selskapet er solgt til Thon Holding AS i 2022.
2)
Selskapet er anskaffet i 2022.
Morselskapet har en kjøpsopsjon og minoritetseier har en salgsopsjon vedrørende 6 % eierandel i et datterselskap. Opsjonene
kan innløses i perioden 2025-27. Innløsningsforpliktelse estimeres per balansedato til å utgjøre 43 millioner kroner (43), og er
regnskapsført i konsernet.
SIDE 40 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022
Note 3 FELLESKONTROLLERTE VIRKSOMHETER (FKV)
Som felleskontrollert virksomhet defineres selskaper hvor konsernet har felles kontroll sammen med en annen part.
Ervervsår
Forretnings-
kontor
Eierandel/
stemmerett 2022
Eierandel/
stemmerett 2021
Olav Thon Eiendomsselskap konsern
Lagunen AS 1994 Bergen 42 % 42 %
Lagunen DA 2001 Bergen 50 % 50 %
Lagunen Eiendom AS 1995 Bergen 42 % 42 %
Sørlandssenteret DA konsern 2009 Bergen 50 % 50 %
Sørlandssenteret DA 2009 Bergen 50 % 50 %
Sørlandssenteret Eiendom AS 2009 Bergen 50 % 50 %
Amfi AS konsern
Elvegaten Eiendom AS 2012 Surnadal 50 % 50 %
AmCo Eiendom AS konsern 2007 Surnadal 50 % 50 %
Amfi Bygg Fauske AS 2007 Surnadal 50 % 50 %
Amfi Bygg Årnes AS 2007 Surnadal 50 % 50 %
Amfi Bygg Elverum AS 2007 Surnadal 50 % 50 %
Frustuvegen 1 AS
1
2022 Surnadal 50 % 0 %
Amfi Bygg Eidsvoll AS 2007 Surnadal 50 % 50 %
Sogningen Storsenter AS 2007 Surnadal 50 % 50 %
Dølastugu Eiendom AS 2009 Surnadal 25 % 25 %
AmCo Bygg Nærbø AS 2008 Surnadal 25 % 25 %
AmCo Bygg 2 Nærbø AS 2008 Surnadal 25 % 25 %
Coop Rørvik Eiendom AS 2011 Surnadal 25 % 25 %
Skippergata 1 AS 2013 Surnadal 25 % 25 %
Orkland Kjøpesenter AS konsern 2016 Surnadal 50 % 50 %
OTI-Senteret Eiendom AS 2016 Surnadal 50 % 50 %
Bårdshaug Nord AS 2012 Surnadal 50 % 50 %
Bårdshaug Vest Handelspark AS 2013 Surnadal 50 % 50 %
Laksøra Orkanger AS 2018 Surnadal 50 % 50 %
Orkangerveien AS 2019 Surnadal 50 % 50 %
1)
Selskapet er anskaffet i 2022.
SIDE 41ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP
Konsernets andel av resultat og balanse (ihht IFRS) relatert til investeringer i felleskontrollert virksomhet:
2022 Lagunen DA
Lagunen
Eiendom AS
Sørlands-
senteret DA
Orkland Kjøpe-
senter AS
Amco
Eiendom AS
Øvrige
selskaper Sum
50 % 42 % 50 % 50 % 50 %
Driftsinntekter 49 8 96 37 94 13 297
Verdiendring investeringseiendom 71 7 -119 -4 -58 -1 -105
Verdiendring finansielle instrumenter - - - 6 17 - 23
Kostnader -4 -2 -40 -19 -58 -13 -135
Skattekostnad - -3 13 -5 1 0 7
Resultat 117 10 -50 15 -5 -0 86
Investeringseiendom 948 126 1 065 447 920 43 3 549
Øvrige eiendeler 16 21 4 51 109 16 217
Sum eiendeler 964 147 1 069 498 1 029 59 3 766
Egenkapital 672 96 1 018 219 421 11 2 437
Langsiktig gjeld 289 50 32 264 559 35 1 230
Kortsiktig gjeld 3 1 18 15 49 12 99
Sum egenkapital og gjeld 964 147 1 069 498 1 029 59 3 766
Det er mottatt utbytte på 107 millioner kroner fra felleskontrollert virksomhet i 2022.
2021 Lagunen DA
Lagunen
Eiendom AS
Sørlands-
senteret DA
Orkland Kjøpe -
senter AS
Amco
Eiendom AS
Øvrige
selskaper Sum
50 % 42 % 50 % 50 % 50 %
Driftsinntekter 46 8 91 35 95 11 287
Verdiendring investeringseiendom 27 -6 -20 34 90 4 129
Verdiendring finansielle instrumenter - - - 5 12 - 17
Kostnader -3 -2 -36 -17 -54 -10 -122
Skattekostnad - 0 -8 -13 -31 -1 -54
Resultat 71 -0 26 45 112 5 258
Investeringseiendom 870 116 1 175 450 908 44 3 563
Øvrige eiendeler 18 23 76 32 95 14 259
Sum eiendeler 888 139 1 251 483 1 003 58 3 822
Egenkapital 555 86 1 175 204 427 12 2 458
Langsiktig gjeld 331 52 54 265 525 35 1 262
Kortstiktig gjeld 2 1 22 14 52 11 101
Sum egenkapital og gjeld 888 139 1 251 483 1 003 58 3 822
Det er ikke mottatt utbytte fra felleskontrollert virksomhet i 2021 .
SIDE 42 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022
Felleskontrollerte virksomheter - Enkelte selskaper presentert med 100 % av resultat og balanse (ihht IFRS).
2022 Lagunen DA
Lagunen
Eiendom AS
Sørlands-
senteret DA
Orkland
Kjøpesenter AS
Amco
Eiendom AS
Driftsinntekter 98 18 193 74 187
Verdiendring investeringseiendom 142 16 -238 -8 -117
Verdiendring finansielle instrumenter - - - 12 34
Kostnader -7 -5 -81 -37 -117
Skattekostnad - -6 27 -10 3
Resultat 234 23 -99 30 -11
Investeringseiendom 1 896 300 2 131 894 1 840
Øvrige eiendeler 33 50 7 102 217
Sum eiendeler 1 929 351 2 138 996 2 058
Egenkapital 1 343 228 2 037 438 843
Langsiktig gjeld 579 120 65 528 1 118
Kortsiktig gjeld 7 3 36 30 97
Sum egenkapital og gjeld 1 929 351 2 138 996 2 058
2021 Lagunen DA
Lagunen
Eiendom AS
Sørlands-
senteret DA
Orkland
Kjøpesenter AS
Amco
Eiendom AS
Driftsinntekter 93 18 182 71 190
Verdiendring investeringseiendom 54 -14 -41 68 179
Verdiendring finansielle instrumenter - - - 9 25
Kostnader -5 -6 -73 -33 -108
Skattekostnad - 0 -16 -26 -63
Resultat 141 -1 53 89 223
Investeringseiendom 1 739 277 2 350 901 1 816
Øvrige eiendeler 37 55 152 65 190
Sum eiendeler 1 776 332 2 502 965 2 007
Egenkapital 1 109 205 2 351 408 853
Langsiktig gjeld 663 123 107 530 1 049
Kortsiktig gjeld 4 3 43 27 104
Sum egenkapital og gjeld 1 776 332 2 502 965 2 007
SIDE 43ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP
Note 4 TILKNYTTEDE SELSKAPER (TS)
Virksomhet Ervervsår
Forretnings-
kontor
Eierandel/
stemmerett
2022
Eierandel/
stemmerett
2021
Harald Kværner Eiendom AS Eiendom 2004 Ullensaker 34 % 34 %
Petterssonhjørnet AS Eiendom 2014 Surnadal 20 % 20 %
Møre-Sentrene Moa Syd AS Eiendom 2008 Surnadal 40 % 40 %
Rådhusplassen 1 Kirkenes AS Eiendom 2007 Surnadal 31 % 31 %
Sameiet Moa Park Eiendom 2003 Surnadal 44 % 44 %
Resultat og balanse (ihht IFRS) relatert til investeringer i tilknyttede selskaper:
100 % av vesentlige TS-er Konsernets andel i tilknyttede selskaper
2022
Harald Kværner
Eiendom AS
Møre-Sentrene
Moa Syd AS
Harald Kværner
Eiendom AS
Møre-Sentrene
Moa Syd AS
Andre tilknyttede
selskaper
Sum tilknyttede
selskaper
Driftsinntekter 129 37 44 15 1 59
Verdiendring investeringseiendom 26 2 9 1 0 10
Verdiendring finansielle instrumenter - - - - - -
Kostnader -67 -1 -23 -0 -0 -23
Skattekostnad -20 -9 -7 -3 -0 -10
Resultat 69 30 24 12 0 36
Investeringseiendom 1 828 650 623 258 6 887
Øvrige eiendeler 279 70 95 28 1 124
Sum eiendeler 2 107 720 718 286 7 1 011
Egenkapital 848 594 289 236 4 528
Langsiktig gjeld 1 229 107 419 43 3 464
Kortsiktig gjeld 31 19 10 7 0 18
Sum egenkapital og gjeld 2 107 720 718 286 7 1 011
Det er mottatt utbytte fra tilknyttede selskaper på 53 millioner kroner i 2022.
100 % av vesentlige TS-er Konsernets andel i tilknyttede selskaper
2021
Harald Kværner
Eiendom AS
Møre-Sentrene
Moa Syd AS
Harald Kværner
Eiendom AS
Møre-Sentrene
Moa Syd AS
Andre tilknyttede
selskaper
Sum tilknyttede
selskaper
Driftsinntekter 127 38 43 15 1 59
Verdiendring investeringseiendom -44 22 -15 9 1 -5
Verdiendring finansielle instrumenter - - - - - -
Kostnader -58 -3 -20 -1 -0 -21
Skattekostnad -5 -13 -2 -5 -0 -7
Resultat 19 45 7 18 1 25
Investeringseiendom 1 784 614 608 244 6 858
Øvrige eiendeler 272 191 93 76 1 169
Sum eiendeler 2 056 805 701 319 7 1 027
Egenkapital 793 684 270 271 3 545
Langsiktig gjeld 1 238 105 422 42 3 467
Kortsiktig gjeld 25 16 8 6 0 15
Sum egenkapital og gjeld 2 056 805 701 319 7 1 027
Det er mottatt utbytte fra tilknyttede selskaper på 18 millioner kroner i 2021 .
SIDE 44 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022
Note 5 BALANSEFØRTE VERDIER FELLESKONTROLLERTE OG TILKNYTTEDE SELSKAPER
2022 2021
Konsernets andel av egenkapitalen i felleskontrollerte virksomheter 2 437 2 458
Konsernets andel av egenkapitalen i tilknyttede selskaper 528 545
Balanseført verdi 31.12. 2 965 3 004
Balanseført verdi 01.01. 3 004 2 740
Konsernets andel resultater i felleskontrollerte virksomheter 86 258
Konsernets andel resultater i tilknyttede selskaper 36 25
Mottatt utbytte fra felleskontrollerte virksomheter og tilknyttede selskaper -160 -18
Tilgang / avgang selskaper 0 -
Balanseført verdi 31.12. 2 965 3 004
Konsernets andel av resultatet i felleskontrollerte virksomheter 86 258
Konsernets andel av resultatet i tilknyttede selskaper 36 25
Konsernets andel av resultatet 122 283
Note 6 OPPKJØP
2022
Følgende oppkjøp i datterselskaper er foretatt:
Navn Segment
Eierandel/
stemmerett Kommune
Dato for
overtagelse
Anskaffelses-
kost
Driftsinntekt
innregnet
Resultat
innregnet
Holterveien 1-3 AS Kjøpesenter 100 % Surnadal 17.02.2022 222 11 5
Holterveien 7 AS Kjøpesenter 100 % Surnadal 17.02.2022 19 1 1
Stokkeholm Eiendom Moa AS Kjøpesenter 100 % Surnadal 01.04.2022 9 1 1
Storgata 34 AS Kjøpesenter 100 % Surnadal 15.12.2022 13 0 0
Sum oppkjøp 263 12 7
Bokførte verdier
i selskapene
Merverdi
ved oppkjøp
Balanseførte
verdier
Anleggsmidler 16 247 263
Finansielle anleggsmidler 9 9
Utsatt skatt 1 1
Langsiktig gjeld 8 8
Netto identifiserbare eiendeler og gjeld 16 247 263
Herav betalt kontant 263
Kontanter overdratt 0
Netto utgående kontantstrømmer 263
Oppstillingen viser oppkjøp av datterselskaper. Aktiviteten i de oppkjøpte selskapene tilfredsstiller ikke kriteriene i IFRS 3 til
virksomhet, oppkjøpene er derfor innregnet som eiendelskjøp. Regnskapene til de aktuelle selskapene regnskapsføres i tråd med
GRS. Med unntak av virkelig verdi på investeringseiendom er det ikke avdekket forskjeller mellom anvendte prinsipper under GRS
og IFRS. Anskaffelseskost utover bokført verdi av egenkapital er i sin helhet tillagt investeringseiendom.
2021
Det er ikke gjennomført betydelige oppkjøp i 2021.
SIDE 45ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP
Note 7 DRIFTSINNTEKTER FRA KONTRAKTER MED KUNDER
Under følger en oppdeling av konsernets inntekter fra kontrakter med kunder:
2022 2021
Felleskostnader, viderebelastet leietaker 929 799
Eiendomsrelaterte inntekter 77 140
Sum eiendomsrelaterte inntekter 1 006 939
Forvaltningsinntekter 9 40
Øvrige driftsinntekter 149 125
Sum andre driftsinntekter 158 165
Under følger en oppdeling av konsernets inntekter fra kontrakter med kunder per segment:
Driftssegment
2022 Kjøpesenter Næringseiendom Annen virksomhet Konsern
Eiendomsrelaterte inntekter 883 123 - 1 006
Andre driftsinntekter 103 - 55 158
Sum 986 123 55 1 164
2021 Kjøpesenter Næringseiendom Annen virksomhet Konsern
Eiendomsrelaterte inntekter 826 113 - 939
Andre driftsinntekter 91 - 74 165
Sum 918 113 74 1 104
Leveringsforpliktelser
Under gis en beskrivelse av konsernets leveringsforpliktelser og tilhørende regnskapsføring:
Eiendomsrelaterte inntekter
Eiendomsrelaterte inntekter består i hovedsak av inntekter fra viderebelastning av felleskostnader og betaling for salg av
markedsføringsbidrag. Utleiekontraktene til leietakerne regulerer tjenesteleveranser som betales via felleskostnadene (f.eks
renhold, vaktmester og service og vedlikehold) og betaling av markedsføringsbidrag.
Konsernets vurdering er at tjenestene/elementene som dekkes av felleskostnader inngår som en samlet levering av en
driftstjeneste som avtalt i kontrakten. Tjenesten er vurdert å være en serie av uavhengige tjenester til leietaker som har samme
karakteristika og overføringsmønster. Overføring av tjenesten markedsføringsbidrag er spesifisert i eget avsnitt i avtalen, og anses
som adskilt fra de andre tjenestene i kontrakten.
Inntekter fra viderebelastning av felleskostnader og salg av markedsføringsbidrag faktureres a-konto per leietaker basert på
estimat/avregning fra året før. Transaksjonsprisen er variabel. Inntektsføring foretas basert på a-konto faktureringen da dette anses
å være beste estimat på det variable vederlaget, og det er lite sannsynlig med en vesentlig reversering av a-kontofaktureringen.
Inntektsføringen skjer over tid siden leietaker mottar tjenestene i løpende leveranseforpliktelser, og forbruker disse simultant, ved
at tjenestene direkte berører det leide butikklokalet/kontoret eller tilhørende fellesarealer.
Andre driftsinntekter
Andre driftsinntekter består i hovedsak av forvaltningshonorar og øvrige driftsinntekter. Tjenestene og varene som inngår er
vurdert som særskilte leveringsforpliktelser, og inntektsføringen skjer over tid siden kunden mottar og forbruker disse simultant.
SIDE 46 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022
Note 8 LØNNSKOSTNADER
2022 2021
Lønninger 182 249
Arbeidsgiveravgift 25 32
Pensjonskostnader 9 12
Andre ytelser 3 5
Viderefakturert -137 -137
Sum 82 160
Lønnskostnadene fordeles på følgende poster i resultatregnskapet:
Eiendomsrelaterte kostnader Note 9 39 59
Andre driftskostnader Note 10 33 77
Administrasjonskostnader Note 11 10 25
Sum 82 160
Antall årsverk 292 391
Lønn og godtgjørelse til ledende personer
Fast lønn og godtgjørelse
Ledende personer År Fast lønn Honorar Natural ytelser Pensjon
Total
godtgjørelse
(tall i hele tusen)
Dag Tangevald-Jensen
1
,
Adm. Direktør
2022
2021
2 170
2 095
-
-
3
3
37
32
2 210
2 130
Olav Thon,
Styrets leder
2022
2021
-
-
150
100
-
-
-
-
150
100
Sissel Berdal Haga Thon,
Styremedlem
2022
2021
-
-
150
130
-
-
-
-
150
130
Line Norbye,
Styremedlem og leder av revisjonsutvalg
2022
2021
-
-
200
130
-
-
-
-
200
130
Stig O. Jacobsen
2
,
Styremedlem
2022
2021
-
-
150
130
-
-
-
-
150
130
Elisabeth Holvik
2
,
Styremedlem og medlem av revisjonsutvalg
2022
2021
- 200
100
- - 200
100
Tabellen viser lønn og godtgjørelse ledende personer har mottatt fra Olav Thon Eiendomsselskap konsernet i det enkelte
regnskapsår. Konsernets daglige ledelse ivaretas hovedsakelig gjennom en forretningsføreravtale med søsterselskapet
Thon Holding AS (se note 28). Lønn og godtgjørelse for ledende personer ut over adm. direktør dekkes i sin helhet gjennom
forretningsføreravtalens administrasjonshonorar. Adm. direktør har ansettelsesforhold i både Olav Thon Eiendomsselskap ASA og
Thon Holding AS.
Konsernet har ingen bonusavtaler, opsjoner, tegningsretter, eller andre former for godtgjørelse som er avhengig av verdiutviklingen
i de enkelte selskaper i konsernet. Konsernet har ingen avtaler om garantilønn utover oppsigelsestiden .
SIDE 47ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP
Sammenligning av lønn og godtgjørelse de siste fem regnskapsårene
I tabellen under vises utviklingen i lønn og godtgjørelse for ledende personer og styremedlemmer, samt gjennomsnittlig
godtgjørelse til øvrige ansatte for de siste fem årene.
Årlig endring i prosent
2018 2019 2020 2021 2022
(tall i hele tusen og prosent)
Lønn og godtgjørelse til ledende personer
Dag Tangevald-Jensen,
Adm. Direktør 1943 (5 %) 2025 (4 %) 2074 (2 %) 2130 (3 %) 2210 (4 %)
Olav Thon,
Styrets leder 100 (0 %) 100 (0 %) 100 (0 %) 100 (0 %) 150 (50 %)
Sissel Berdal Haga Thon,
Styremedlem 130 (0 %) 130 (0 %) 130 (0 %) 130 (0 %) 150 (15 %)
Line Norbye,
Styremedlem og leder av revisjonsutvalget 100 (0 %) 100 (0 %) 100 (0 %) 130 (0 %) 200 (54 %)
Stig O. Jacobsen,
Styremedlem 130 (0 %) 130 (0 %) 130 (0 %) 130 (0 %) 150 (15 %)
Elisabeth Holvik,
Styremedlem og medlem av revisjonsutvalget - - - 100 (0 %) 200 (100 %)
Gjennomsnittlig godtgjørelse til ansatte
Olav Thon Eiendomsselskap ASA
3
688 (2 %) 723 (5 %) - - -
Olav Thon Eiendomsselskap konsern
gjennomsnittlig godtgjørelse
4
636 (0 %) 640 (1 %) 650 (2 %) 660 (2 %) 644 (-2 %)
Olav Thon Eiendomsselskap konsern faktisk
lønnsoppgjør i % 2,8 % 3,3 % 1,8 % 2,5 % 4,2 %
Konsernets resultater
Leieinntekter (beløp i millioner) 2 828 2 984 2 962 2 990 3 219
Egenkapitalandel 46 % 46 % 47 % 51 % 52 %
1)
Ole-Christian Hallerud var innleid konstituert adm.direktør i perioden 1.februar til 11.mai 2022, og belastet lønnskostnadene med 700 tusen kroner.
Oppgitt lønn og godtgjørelse til adm.direktør er for hele 2022.
2)
I 2022 ble Elisabeth Holvik medlem av revisjonsutvalget, og Stig O. Jacobsen fratrådte sin rolle i revisjonsutvalget.
3)
Fra 2020 er det kun administrerende direktør som er ansatt i Olav Thon Eiendomsselskap ASA.
4)
Sammenligningstallene er endret etter avlagt rapport i 2021 ved at det er lagt inn gjennomsnittlig lønn og godtgjørelse. Uttrekket for beregningen
inneholder noe unøyaktigheter, og derfor fremstilles lønnsveksten som tilsynelatende svak. Per 2. kvartal 2022 ble Amfi Drift konsern med 157 år-
sverk solgt. Gjennomsnittslønnen i Amfi Drift konsern var høyere enn resten av konsernet, og dette er forklaringen på nedgangen i gjennomsnittlig
lønn og godtgjørelse til ansatte i 2022.
Retningslinjer for fastsettelse av lønn og godtgjørelse til ledende personer
Målsetningen med retningslinjene er å legge forholdene til rette for å rekruttere og beholde ledende personer som innehar den
kompetanse, kapasitet og kvaliteter som kreves for å nå selskapets mål, iverksette selskapets forretningsstrategi og ivareta
selskapets langsiktige interesser og økonomiske bæreevne.
Det overordnede mål for Olav Thon Eiendomsselskaps virksomhet er å oppnå maksimal vekst i egenkapital pr. aksje, slik
at aksjonærene i et langsiktig perspektiv oppnår en avkastning som er konkurransedyktig i forhold til sammenlignbare
investeringsalternativer. Selskapets strategi er å erverve, eie og å utvikle eiendommer, og det vektlegges at selskapet skal
ha en ubetinget sterk finansiell stilling. Selskapet skal utvise samfunnsansvar og arbeide systematisk innenfor områdene
menneskerettigheter, arbeidsforhold, miljø, antikorrupsjon og sosialt ansvar.
Den enkeltes godtgjørelse og ansettelsesvilkår skal være markedsmessig og konkurransedyktig og reflektere kompetanse,
ansvarsområde og prestasjon og derved bidra til å stimulere en resultatorientert kultur. Hovedkomponenten i godtgjørelsen skal
være en fast lønn, som reguleres årlig. I tillegg kan det ytes naturalytelser og pensjonsinnskudd, hver ytelseskomponent med verdi
inntil to tiendedeler av fast lønn. Oppsigelsestid skal ikke overstige seks måneder, og ved selskapets oppsigelse kan det etter
godkjennelse av styrets leder avtales et sluttvederlag begrenset til en årslønn. Ansettelsesvilkår knyttet til godtgjørelse gjelder for
hele ansettelsesperioden, med mindre annet er avtalt.
Godtgjørelse til administrerende direktør fastsettes av styret, mens godtgjørelse til andre ledende personer fastsettes av
administrerende direktør i samråd med styrets leder .
SIDE 48 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022
Retningslinjene skal midlertidig kunne fravikes helt eller delvis når det etter styrets vurdering foreligger særlige omstendigheter
som gjør dette nødvendig for å ivareta selskapets langsiktige interesse og økonomiske bæreevne eller sikre selskapets
levedyktighet.
De nye retningslinjene samstemmer med eksisterende godtgjørelses- og ansettelsesvilkår i selskapet. Styret har ikke mottatt
synspunkter fra aksjeeiere på de gjeldende tilsvarende retningslinjene.
Retningslinjene etableres, revideres og gjennomføres av styret og skal godkjennes av generalforsamlingen ved vesentlige
endringer og minst hvert fjerde år .
Revisjonshonorar/-tjenester: 2022 2021
(kostnadsførte beløp i hele tusen kroner, ekskl. mva)
Lovpålagt revisjon 3 287 3 349
Andre attestasjonstjenester 94 225
Skatterådgivning 28 98
Andre tjenester utenfor revisjon 32 350
Sum 3 441 4 022
Note 9 EIENDOMSRELATERTE KOSTNADER
2022 2021
Vedlikeholdskostnader 147 111
Felleskostnader (viderebelastet leietakere) 879 756
Felleskostnader (utleiers andel) 127 98
Andre eiendomsrelaterte kostnader 153 130
Lønnskostnader (se note 8) 39 59
Sum 1 346 1 155
Note 10 ANDRE DRIFTSKOSTNADER
2022 2021
Leiekostnader 1 4
Varekostnader 27 37
Andre driftskostnader 23 36
Lønnskostnader (se note 8) 33 77
Sum 83 154
Note 11 ADMINISTRASJONSKOSTNADER
2022 2021
Administrasjonshonorarer (se note 28) 161 137
Leiekostnader 0 1
Andre administrasjonskostnader 9 33
Lønnskostnader (se note 8) 10 25
Sum 180 197
SIDE 49ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP
Note 12 FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER
2022 2021
Renteinntekter 15 5
Valutagevinst 43 113
Øvrige finansinntekter -0 0
Sum finansinntekter 58 118
Rentekostnader obligasjonslån (regnskapsført til amortisert kost) 308 160
Rentekostnader sertifkatlån (regnskapsført til amortisert kost) 14 8
Rentekostnader derivater (regnskapsført til virkelig verdi) 225 359
Annen rentekostnad (regnskapsført til amortisert kost) 198 118
Rentekostnader leieforpliktelser (se note 29) 15 25
Valutatap -0 0
Øvrige finanskostnader 25 29
Sum finanskostnader 786 699
Valutaposter
Valutadifferanser ved omregning til presentasjonsvaluta (ført over OCI) -45 -103
Valutakurseffekter bankbeholdninger -0 -2
Øvrige valutaposter 43 115
Sum valutaeffekter -3 10
Note 13 VARIGE DRIFTSMIDLER OG EIERBENYTTEDE EIENDOMMER
2022
Eierbenyttede
eiendommer
Immatrielle
eiendeler Løsøre Sum
Anskaffelseskost per 01.01.2022 191 7 315 513
Tilgang 2 - 22 24
Avgang - - -6 -6
Omregningsdifferanser - - -0 -0
Anskaffelseskost per 31.12.2022 193 7 331 531
Akkumulerte av- og nedskrivninger per 31.12.2022 -7 -1 -287 -295
Omregningsdifferanser - - 0 0
Balanseført verdi per 31.12.2022 186 6 44 236
Årets avskrivninger -2 -0 -24 -26
Årets nedskrivninger - - - -
Sum av- og nedskrivninger varige driftsmidler og eierbenyttede eiendommer -2 -0 -24 -26
Økonomisk levetid 10–67 år 5–10 år 3–10 år
Valgt avskrivningsplan Lineær Lineær Lineær
SIDE 50 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022
2021
Eierbenyttede
eiendommer
Immatrielle
eiendeler Løsøre Sum
Anskaffelseskost per 01.01.2021 191 7 303 501
Tilgang - - 14 14
Avgang - - -2 -2
Omregningsdifferanser - - -0 -0
Anskaffelseskost per 31.12.2021 191 7 315 513
Akkumulerte av- og nedskrivninger per 31.12.2021 -4 -1 -263 -268
Omregningsdifferanser - - - -
Balanseført verdi per 31.12.2021 187 6 52 245
Årets avskrivninger -2 -0 -28 -30
Årets nedskrivninger - - - -
Sum av- og nedskrivninger varige driftsmidler og eierbenyttede eiendommer -2 -0 -28 -30
Avskrivninger rett til bruk eiendeler -2
Sum av- og nedskrivninger i resultatet -32
Økonomisk levetid 10–67 år 5–10 år 3–10 år
Valgt avskrivningsplan Lineær Lineær Lineær
Note 14 INVESTERINGSEIENDOM
Alle eiendommer er verdsatt basert på neddiskontering av fremtidige kontantstrømmer (DCF modell). Denne modellen anvender
en rekke vesentlige ikke observerbare parametre, og det er en nivå 3 verdsettelse i henhold til virkelig verdi hierarkiet. Disse
parametrene inkluderer følgende:
Fremtidige leieinnbetalinger
Disse estimeres basert på faktisk lokasjon, type og tilstand på den aktuelle bygningen. Estimatene underbygges av eksisterende
leieavtaler, samt nylig inngåtte leieavtaler for lignende eiendommer i det samme området.
Avkastningskrav (Yield)
Avkastningskravet fastsettes basert på eksisterende markedsrente, justert for estimert usikkerhet i forhold til størrelse og tidspunkt
på de fremtidige kontantstrømmene. Der det finnes sammenliknbare referansetransaksjoner tas det utgangspunkt i disse i vurdering
av eiendommens avkastningskrav
Estimert ledighet
Denne fastsettes med utgangspunkt i faktiske markedsforhold og forventede markedsforhold ved utgangen av eksisterende leieavtaler.
Eierkostnader
Eierkostnader estimeres basert på gjennomsnittlig årlige estimerte vedlikeholdskostnader og eierkostnader
over den økonomiske levetiden.
Investeringseiendommer vurderes til virkelig verdi. Det innhentes jevnlig verdivurderinger av konsernets investeringseiendommer
fra to uavhengige rådgivere; Cushman & Wakefield og Newsec, som danner utgangspunkt for verdsettelsen. Eiendommene
verdsettes hovedsakelig gjennom diskontering av fremtidige kontantstrømmer, både kontraktsfestede og forventede.
Nøkkelfaktorer er løpende inntekter og utgifter ved eiendommen, markedsleie og avkastningskrav. Det legges til grunn et sett
av makroøkonomiske forutsetninger, men utover dette vurderes hver enkelt eiendom og areal separat. For fastsettelse av
avkastningskravet, vurderes eiendommens beliggenhet, attraktivitet, kvalitet, det generelle eiendomsmarkedet og kredittmarkedet,
leietakers antatte soliditet og kontraktsstrukturen. I vurdering av avkastningskravet tas det utgangspunkr i sammenliknbare
referansetransaksjoner i markedet.
For konsernet innebærer klimarisiko i hovedsak risiko for skader på bygg og eiendommer som følge av klimaendringer. Konsernet
har ved avleggelsen av regnskapet ikke identifisert bygg eller eiendommer med mulig redusert verdi som følge av klimaendringer,
og det foreligger derfor ikke informasjon som tilsier at klimarisiko bør hensyntas ved verdsettelsen av eiendommene. Som et
element i arbeidet med bærekraftstrategien, planlegges det å gjennomføre en overordnet klimarisikoanalyse av konsernet.
SIDE 51ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP
Bevegelse investeringseiendom Næringseiendom Kjøpesenter Sum
Sum virkelig verdi investeringseiendom 01.01.2021 15 470 39 330 54 800
Tilgang:
-Kjøp og påkostninger på investeringseiendom 328 531 859
-Avgang selskaper/investeringseiendom -275 -94 -369
Netto endring som følger av justering til virkelig verdi 957 845 1 802
Netto endring rett til bruk eiendeler som følge av justering til virkelig verdi -3 -9 -12
Tilgang og avgang rett til bruk eiendeler 0 1 1
Valutaeffekter - -215 -215
Andre endringer 36 -36 -0
Sum virkelig verdi investeringseiendom 31.12.2021 16 513 40 353 56 866
Investeringseiendom - eiet - virkelig verdi 01.01.2022 16 494 40 036 56 530
Investeringseiendom - rett til bruk eiendeler - virkelig verdi 01.01.2022 19 318 337
Sum virkelig verdi investeringseiendom 01.01.2022 16 513 40 353 56 866
Tilgang:
-Kjøp og påkostninger på investeringseiendom 256 428 684
-Tilgang selskaper/investeringseiendom - 262 262
Netto endring som følger av justering til virkelig verdi -57 182 126
Netto endring rett til bruk eiendeler som følge av justering til virkelig verdi -3 -8 -11
Tilgang og avgang rett til bruk eiendeler - -136 -136
Valutaeffekter - -94 -94
Andre endringer 15 -14 1
Sum virkelig verdi investeringseiendom 31.12.2022 16 724 40 975 57 699
herav investeringseiendom - eiet 16 708 40 801 57 509
herav investeringseiendom - rett til bruk eiendeler 16 174 190
2022 2021
Oversikt input til verdsettelser - eiet investeringseiendom
Næringseiendom
Kjøpesenter Næringseiendom
Kjøpesenter
Verdsettelsesnivå 3 3 3 3
Verdsettelsesmodell DCF DCF DCF DCF
Virkelig verdi 16 708 40 801 16 494 40 036
Antall kvadratmeter 379 520 1 375 764 375 977 1 298 524
Faktisk leie per kvm. (intervall) 800-17 000 550-12 000 800-17 000 550-12 000
Faktisk leie per kvm. (snitt) 1 961 1 821 1 903 1 864
Lengde på eksisterende leiekontrakter (intervall) 1-15 år 1-10 år 1-15 år 1-10 år
Gjenværende lengde på eksisterende leiekontrakter (snitt) 5,3 år 4,0 år 5,2 år 4,1 år
Markedsleie per kvm (intervall) 800-17 000 550-12 000 800-17 000 550-12 000
Markedsleie per kvm (snitt) 2 079 1 898 2 013 1 952
Forventet prisstigning 2,2 % 2,2 % 2,0 % 2,0 %
Faktisk ledighet 4,1 % 3,3 % 3,3 % 3,8 %
Avkastningskrav (intervall) 3,1 % -7,9 % 4,3 %- 8,2 % 3,0 %-7,9 % 4,5 %-8,0 %
Avkastningskrav (snitt) 4,2 % 5,5 % 4,1 % 5,3 %
SIDE 52 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022
Regnskapsføring av disse eiendommene etter historisk kost prinsippet, hadde gitt følgende verdier:
2022 2021
Kostpris 31.12. 33 153 32 577
Akkumulerte avskrivninger pr. 31.12. -6 478 -5 845
Bokført verdi etter historisk kost 31.12. 26 675 26 732
Balanseført verdi av investeringseiendom som er pantsatt som sikkerhet for gjeld (se note 24): 25 918 29 213
Det gjennomsnittlige avkastningskravet for hovedsegmentene:
2022 2021
Næringseiendom Kjøpesentereiendom Næringseiendom
Kjøpesentereiendom
Avkastningskrav 4,21 % 5,46 % 4,08 % 5,34 %
Tabellen nedenfor viser hvordan verdien på konsernets investeringseiendommer påvirkes av endringer i avkastningskrav og/eller
markedsleie, under forutsetning av at andre varibler er konstante. Det er imidlertid grunn til å anta at det er samvariasjon mellom
variablene, og det er derfor grunn til å anta at endringer i en variabel kan påvirke den andre.
Avkastningskrav Leienivå
- 10 % Uendret + 10 %
- 1,0 %-poeng 64 325 71 425 78 525
- 0,5 %-poeng 57 382 63 711 70 040
Uendret 51 801 57 509 63 218
+ 0,5 %-poeng 47 215 52 414 57 613
+ 1,0 %-poeng 43 381 48 154 52 927
Note 15 FINANSIELLE ANLEGGSMIDLER
2022 2021
Lån til felleskontrollerte virksomheter 279 323
Andre fordringer 95 122
Sum 374 445
SIDE 53ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP
Note 16 KUNDEFORDRINGER, KONTRAKTSFORPLIKTELSER OG ANDRE FORDRINGER
2022 2021
Kundefordringer 897 865
Andre kortsiktige fordringer 198 170
Sum 1 095 1 035
Avsetning til forventet kredittap -39 -42
Sum 1 056 992
Aldersfordelte kundefordringer
Ikke forfalt 816 761
0-30 36 43
31-60 9 17
61-90 - -
Over 90 dager 36 43
Sum 897 865
Konsernet har ikke vesentlige avsetninger for tap på inntekter fra kontrakter med kunder. Avsetning for forventet kredittap knytter
seg til utleievirksomheten.
Konsernet har ikke kontraktsforpliktelser og kontraktseiendeler per 31.12.2022.
Note 17 BANKINNSKUDD OG KONTANTER
2022 2021
Kontanter og bankinnskudd 254 447
Bundne midler 0 1
Sum 254 448
Note 18 FINANSIELL RISIKOSTYRING
FINANSIELLE RISIKOFAKTORER
Konsernets aktiviteter medfører ulike typer finansiell risiko: kredittrisiko, likviditetsrisiko, renterisiko og valutarisiko. Målsettinger og
rammer for finansiell risiko fastsettes av styret, og risikostyringen ivaretas av konsernets sentrale finansavdeling. Viktige elementer
i konsernets finansielle strategi er målsettingen om å opprettholde en solid finansiell posisjon med høy egenkapitalandel og
betydelige likviditetsreserver.
Kredittrisiko
Kredittrisiko vurderes på konsernnivå og er i hovedsak knyttet til risikoen for å bli påført tap som følge av at leietakerne ikke betaler
avtalt leie. Det er innført rutiner som sikrer at utleie kun skjer til leietakere med tilfredsstillende kredittverdighet. Husleiebetaling sikres
normalt med husleiedepositum eller betalingsgarantier fra banker med høy kredittverdighet. Konsernet har de senere år hatt relativt
lave tap på leiekrav, og risikoen for at konsernet skal bli påført betydelige tap som følge av konkurser blant leietakerne, vurderes
som moderat. Konsernet økte i pandemien avsetningen til tap som følge av usikkerhet rundt konsernets leietakere som ble rammet
av koronapandemien. Konsernet vurderer at det i første halvdel av 2023 fortsatt er noe usikkerhet knyttet til utviklingen for noen av
konsernets leietakere, men usikkerheten er redusert. Realiserte tap har ikke økt vesentlig gjennom året, og konsernet vurderer at
oppnådde leieinntekter i 2022 tilsier at betalingsevnen til leietakerne totalt sett vil opprettholdes. De senere år har husleietap utgjort
under 0,5 % av konsernets leieinntekter. Kredittrisiko oppstår også i transaksjoner med banker og finansinstitusjoner i forbindelse
med inngåelse av avtaler om finansielle instrumenter og finansielle plasseringer. Motparter ved inngåelse av finansielle instrumenter
og finansielle plasseringer er begrenset til anerkjente finansinstitusjoner med høy kredittverdighet .
Likviditetsrisiko
Likviditetsrisikoen knyttes til konsernets evne til å betjene gjeldsforpliktelser etter hvert som de forfaller. Likviditetsrisikoen
dempes ved å ha store tilgjengelige likviditetsreserver, en moderat belåningsgrad, langsiktige låneavtaler og ved å anvende ulike
finansieringskilder og - markeder. Likviditetsreserven består av likvide omløpsmidler og ubenyttede langsiktige kredittrammer
i store nordiske finansinstitusjoner og en betydelig portefølje av ubelånte eiendommer. Styret har fastsatt målsettinger for
konsernets likviditetsreserver som både skal sikre finansiell handlefrihet til å kunne utnytte investeringsmuligheter raskt, og bidra
til å redusere den finansielle risikoen vesentlig. Likviditetsrisikoen som knyttes til refinansiering av konsernets gjeld dempes ved at
SIDE 54 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022
ulike finansieringskilder anvendes, og at refinansieringsbehovet innenfor de neste 12 måneder balanseres i forhold til konsernets
likviditetsreserve. Det vises til note 24. Konsernets målsetting er at likviditetsreserven skal være 100 % av gjeldsforfall de neste 12
måneder. Per 31.12.2022 utgjør likviditetsreserven 195 % av gjeldsforfall de neste 12 måneder.
Det foreligger finansielle covenantskrav (låneforutsetninger) i noen av konsernets banklåneavtaler knyttet til egenkapitalandel,
rentedekningsgrad og belåningsgrad. Per 31. desember 2022 oppfyller konsernet samtlige krav i låneavtalene. Konsernet har svært
høy margin i forhold til de definerte covenantskrav, og risikoen for brudd på disse kravene vurderes som særdeles lav de nærmeste
12 måneder. I enkelte av konsernets låneavtaler for gjeld opptatt i kapitalmarkedene, er det visse krav knyttet til størrelsen på
konsernets pantefrie eiendeler, som konsernet tilfredsstiller med god margin.
Renterisiko
Med renterisiko menes risiko for endringer i konsernets resultat, kontantstrøm eller egenkapital som følge av endringer i det kort-
og langsiktige rentemarkedet. Risikoen styres blant annet ved å ha en betydelig andel langsiktig rentebinding. Styret fastsetter
bl.a målsettinger for andel fastrente, og renteposisjoner og renteprofil rapporteres til styret på jevnlig basis. Konsernets målsetting
er at andelen fastrente skal være betydelig, og normalt ligge mellom 40 % og 60 % av konsernets rentebærende gjeld. Det er
videre et mål at gjennomsnittlig rentebinding på hele gjeldsporteføljen skal være minimum 3,0 år. Per 31.12.2022 var gjenværende
løpetid 3,5 år. Rentesikringen i konsernet foretas i hovedsak ved bruk av finansielle instrumenter på porteføljenivå. Per 31.12.2022
utgjorde andelen langsiktig rentebinding (utover 1 år) 57 %, og gjenværende løpetid på porteføljen av renteinstrumenter 6,2 år.
Siden 2008 har andelen langsiktig rentebinding (utover 1 år) variert mellom 52 % og 69 %, og gjenværende løpetid på porteføljen av
renteinstrumenter har variert mellom 6 og 9 år.
For den delen av gjeldsporteføljen med kortsiktig rentebinding, reduseres dessuten renterisikoen ytterligere ved at tidspunktene
for renteregulering balanseres.
Sensitivitet
Ved endringer i relevante renter antas det at virkningen i resultatet på konsernets rentekostnader blir som vist under, hensyntatt
at renteendringer får virkning i gjeldsporteføljen etter 1-3 måneder. For konsernets renteinstrumenter vises løpende endringer på
rentekostnader hensyntatt endringer på 3 mnd NIBOR.
Sensitivitet rentekostnader
(før økonomisk sikring)
3 mnd. NIBOR
Sensitivitet løpende
rentekostnader derivater
3 mnd. NIBOR
Sensitivitet netto rentekostnader
(hensyntatt økonomisk sikring)
3 mnd. NIBOR
2022 2021 2022 2021 2022 2021
Balanseført verdi -20 227 -20 114 -110 -988 -20 227 -20 114
Fastrenteandel 57 % 57 %
Endring basispunkter
+25 -51 -50 29 29 -22 -21
+50 -101 -101 58 58 -44 -43
+100 -202 -201 115 115 -87 -86
+200 -405 -402 230 231 -174 -171
Tabellen nedenfor viser hvilken hypotetisk resultateffekt en endring i 3 mnd NIBOR per 31.12. vil ha på årlige rentekostnader for
gjeld med flytende rente basert på utestående gjeld 31.12., samt hvilken effekt en endring i 5 års swaprenten antas å ha på virkelig
verdi av konsernets rentederivater per 31.12.
Sensitivitet rentekostnader
(før økonomisk sikring)
3 mnd. NIBOR
Sensitivitet virkelig
verdi derivater
5 års swaprenter Sum resultateffekt
2022 2021 2022 2021 2022 2021
Balanseført verdi -20 227 -20 114 -110 -988 -20 227 -20 114
Fastrenteandel 57 % 57 %
Endring basispunkter
+25 -51 -50 103 159 53 109
+50 -101 -101 204 316 103 216
+100 -202 -201 402 623 200 422
+200 -405 -402 777 1 209 372 806
Valutarisiko
Konsernet har økonomisk risiko knyttet til omregning av svenske datterselskaper til presentasjonsvaluta. Sensitiviteten på netto
eksponering i valuta er ikke vurdert som betydelig for konsernet .
SIDE 55ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP
Note 19 RENTESWAPAVTALER
For å tilpasse gjeldsporteføljen til konsernets målsetting for renteprofil, anvendes følgende finansielle instrumenter:
Renteswapavtale
Avtale om å bytte rentebetingelser for et bestemt nominelt beløp over et bestemt antall perioder.
Renteswapavtaler med fremtidig start
Renteswapavtale med et avtalt fremtidig starttidspunkt.
De finansielle instrumentene er vurdert til virkelig verdi på balansedagen. Verdiendring i løpet av regnskapsperioden resultatføres.
2022 2021
Virkelig verdi 01.01. -988 -1 748
Effekt terminering renteswapopsjon - -44
Virkelig verdi 31.12. -110 -988
Verdiendring i året 878 716
Under følger et sammendrag over konsernets renteswapavtaler.
Instrumenter per 31.12.2022 Utløpsår
Kontraktsbeløp
(hovedstol) Snittrente
Renteswapavtaler
Betaler fast – mottar flytende:
2024 400 4,69 %
2024 500 1,58 %
1
2025 3 325 3,90 %
2025 500 0,89 %
1
2026 3 200 3,60 %
2027 1 400 3,19 %
2028 700 3,51 %
2030 1 300 3,99 %
Betaler flytende – mottar fast:
2024 500 2,62 %
2025 1 400 2,03 %
2027 500 2,33 %
2032 500 4,17 %
Renteswapavtaler med fremtidig start
Betaler fast - mottar flytende:
2024 - 2028 500 0,37 %
1
2024 - 2028 500 2,67 %
2025 - 2028 900 2,17 %
2025 - 2029 1 000 1,48 %
2025 - 2030 500 1,99 %
2026 - 2029 500 3,01 %
2026 - 2031 500 1,67 %
2034 - 2041 500 1,62 %
2035 - 2041 400 1,37 %
2036 - 2041 500 1,58 %
Sum markedsverdi konsern -110
1)
Svenske kroner (SEK)
SIDE 56 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022
Instrumenter per 31.12.2021 Utløpsår
Kontraktsbeløp
(hovedstol) Snittrente
Renteswapavtaler
Betaler fast – mottar flytende:
2024 400 4,69 %
2024 500 1,58 %
1
2025 3 325 3,88 %
2025 500 0,89 %
1
2026 3 200 3,60 %
2027 1 400 3,19 %
2028 700 3,51 %
2030 1 300 3,99 %
Betaler flytende – mottar fast:
2024 500 2,62 %
2025 1 400 2,03 %
2027 500 2,33 %
Renteswapavtaler med fremtidig start
Betaler fast - mottar flytende:
2024 - 2028 500 0,37 %
1
2025 - 2028 500 1,58 %
2025 - 2029 1 000 1,48 %
2025 - 2030 500 1,99 %
2026 - 2031 500 1,67 %
2034 - 2041 500 1,62 %
2035 - 2041 400 1,37 %
2036 - 2041 500 1,58 %
Sum markedsverdi konsern -988
1)
Svenske kroner (SEK).
Note 20 KAPITALSTRUKTUR OG EGENKAPITAL
Konsernet opererer i en kapitalintensiv bransje, hvor valg av finansiell strategi er av stor betydning. Konsernets mål knyttet til
kapitalforvaltning er å trygge selskapets drift, sikre avkastning for eierne og å opprettholde en god kapitalstruktur for å redusere
kapitalkostnadene, dempe konsernets finansielle risiko og å sikre finansiell handlefrihet. Et bærende element er målsettingen om å
opprettholde en solid finansiell posisjon, kjennetegnet ved en høy egenkapitalandel og betydelige langsiktige likviditetsreserver.
Et sentralt nøkkeltall er gjeldsgrad, definert som netto rentebærende gjeld dividert på egenkapital pluss netto rentebærende gjeld. Netto
rentebærende gjeld er definert som rentebærende gjeld (kortsiktig og langsiktig) minus bankinnskudd. Egenkapital omfatter majoritetens
egenkapital, innskutt og opptjent. Konsernets gjeldsgrad bør normalt ikke overstige 50 %. Per 31.12.2022 var beregnet gjeldsgrad 38 %.
Beslutning om utdeling av utbytte fastsettes av generalforsamlingen etter forslag fra selskapets styre. Med tilfredsstillende soliditet og
likviditet vektlegges det at aksjonærene skal motta et utbytte tilsvarende 30 – 40 % av konsernets resultat eksklusive verdiendringer.
2022 2021
Rentebærende gjeld 20 227 20 114
Bankinnskudd -254 -448
Netto rentebærende gjeld 19 973 19 666
Egenkapital tilordnet aksjonærer i morselskapet 32 235 30 907
Sum egenkapital og netto rentebærende gjeld 52 208 50 573
Gjeldsgrad 38 % 39 %
SIDE 57ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP
Note 21 KLASSIFISERING OG MÅLING AV FINANSIELLE EIENDELER
OG FINANSIELLE FORPLIKTELSER
Tabellen under gir en oversikt over klassifiseringen av konsernets finansielle eiendeler og forpliktelser, og viser verdsettelses-
hierarkiet for finansielle instrumenter som måles til virkelig verdi. Tabellen viser også balanseførte verdier og virkelig verdi for
konsernets finansielle instrumenter.
31.12.2022
Finansielle
instrumenter til
virkelig verdi over
resultatet
Finansielle
instrumenter
til amortisert kost
Sum balanseført
verdi
Sum virkelig
verdi
Verdsettelses-
nivå
Eiendeler
Finansielle anleggsmidler 374 374 374 3
Kundefordringer og andre fordringer 1 056 1 056 1 056 3
Bankinnskudd og kontanter 254 254 254 3
Sum finansielle eiendeler - 1 684 1 684 1 684
Forpliktelser
Obligasjonslån 11 655 11 655 11 187 1
Sertifikatlån 378 378 378 3
Gjeld til kredittinstitusjoner 8 194 8 194 8 140 3
Leverandørgjeld og annen gjeld 1 214 1 214 1 214 3
Renteswaper (Derivater) 110 110 110 2
Sum finansielle forpliktelser 110 21 441 21 551 21 082
Verdsettelsesnivå 1 (netto) 11 655 11 655
Verdsettelsesnivå 2 (netto) 110 110
Verdsettelsesnivå 3 (netto) 8 102 8 102
31.12.2021
Finansielle
instrumenter til
virkelig verdi over
resultatet
Finansielle
instrumenter
til amortisert kost
Sum balanseført
verdi
Sum virkelig
verdi
Verdsettelses-
nivå
Eiendeler
Finansielle anleggsmidler 445 445 445 3
Kundefordringer og andre fordringer 992 992 992 3
Bankinnskudd og kontanter 448 448 448 3
Sum finansielle eiendeler - 1 885 1 885 1 885
Forpliktelser
Obligasjonslån 11 798 11 798 11 774 1
Sertifikatlån 1 725 1 725 1 724 3
Gjeld til kredittinstitusjoner 6 592 6 592 6 592 3
Leverandørgjeld og annen gjeld 1 514 1 514 1 514 3
Renteswaper (Derivater) 988 988 988 2
Sum finansielle forpliktelser 988 21 628 22 616 22 591
Verdsettelsesnivå 1 (netto) 11 798 11 798
Verdsettelsesnivå 2 (netto) 988 988
Verdsettelsesnivå 3 (netto) 7 945 7 945
SIDE 58 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022
Virkelig verdihierarkiet
Konsernet klassifiserer virkelig verdi målinger ved å bruke et virkelig verdi hierarki som reflekterer signifikansen av den inputen som
brukes i utarbeidelsen av målingene. Virkelig verdi hierarkiet har følgende nivåer:
Nivå 1: Bruk av noterte priser i aktive markeder.
Nivå 2: Bruk av verdsettelsesmetoder med observerbare markedsdata som input.
Nivå 3: Bruk av verdsettelsesmetoder hvor input er basert på vesentlig grad av ikke-observerbare markedsdata.
Verdsettelse av finansielle instrumenter foretas av konsernets finansavdeling, i samråd med ekstern rådgiver.
Verdsettelsesmetodene som benyttes er tilpasset til hvert finansielle instrument, og har som formål å benytte mest mulig av
informasjonen som er tilgjengelig i markedet.
Det er ingen finansielle eiendeler eller forpliktelser som har blitt reklassifisert i 2022 slik at verdsettelsesmetode har endret seg.
Det er heller ingen overføringer mellom nivå 1 eller nivå 2 virkelig verdi målinger i 2022.
Virkelig verdi av finansielle instrumenter målt til virkelig verdi i balansen
Måling av virkelig verdi av konsernets renteswaper er verdsatt basert på kilder i nivå 2. Virkelig verdi av renteswaper er estimert
basert på observerbare terminrenter og rentekurver, og bekreftet av den finansinstitusjon som selskapet har inngått avtalene med.
Se forøvrig note 19.
Virkelig verdi av finansielle instrumenter målt til amortisert kost i balansen
Utover ovennevnte finansielle eiendeler og gjeld som er balanseført til virkelig verdi er konsernets øvrige finansielle eiendeler
og gjeld (finansielle instrumenter) balanseført til amortisert kost. Virkelig verdi av disse finansielle instrumentene som vist i
tabellen over forventes å være tilnærmet lik bokført verdi (amortisert kost). Balanseført verdi av bankinnskudd og kontanter er
tilnærmet lik virkelig verdi på grunn av at disse instrumentene har kort forfallstid. Tilsvarende er balanseført verdi av fordringer og
leverandørgjeld tilnærmet lik virkelig verdi da de inngås til ”normale” betingelser og diskontering er ikke antatt å ha vesentlig effekt.
Obligasjonslån vurderes til børskurs per 31. desember og banklån til virkelig verdi av fremtidige kontantstrømmer hvor det tas
hensyn til antatt forskjell mellom dagens margin og markedsmessige vilkår.
Note 22 KORTSIKTIG OG LANGSIKTIG GJELD
2022 2021
Kortsiktig
gjeld
Langsiktig
gjeld Sum
Kortsiktig
gjeld
Langsiktig
gjeld Sum
Obligasjonslån 2 155 9 500 11 655 1 583 10 215 11 798
Sertifikatlån 378 - 378 1 725 - 1 725
Gjeld til kredittinstitusjoner 88 8 105 8 194 27 6 565 6 592
Sum rentebærende gjeld
1
2 622 17 605 20 227 3 335 16 780 20 114
V irkelig verdi renteswapavtaler (note 19) 40 70 110 299 689 988
Leverandørgjeld 139 - 139 137 - 137
Leieforpliktelse (note 29) 7 - 7 9 - 9
Påløpte renter 44 - 44 31 - 31
Skyldige offentlige avgifter 87 - 87 115 - 115
Mottatt ikke opptjent leieinntekt 725 - 725 1 022 - 1 022
Annen gjeld 181 31 212 178 22 200
Sum ikke rentebærende gjeld 1 224 100 1 324 1 790 712 2 502
1)
Vektet gjennomsnittlig rente per balansedag for konsernets rentebærende gjeld er 4,45 % (3,16), korrigert for inngåtte renteavtaler. Vektet gjen-
nomsnittlig renteperiode er 3,5 år (3,9).
Se note 18 for forklaring av konsernets finansielle risikostyring.
SIDE 59ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP
Note 23 AVSTEMMING AV FORPLIKTELSER FRA FINANSIERINGSAKTIVITETER
Langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld
Obligasjons lån
Gjeld til kreditt-
institiusjoner
Leie-
forpliktelser
(note 29) Sertifikatlån
Obligasjons-
lån
Gjeld til kreditt-
institiusjoner Sum
Forpliktelser 01.01.2021 6 008 9 461 347 926 3 980 627 21 350
Opptak av rentebærende gjeld 5 550 2 850 - 6 150 - - 14 550
1
Nedbetaling av rentebærende gjeld - -6 302 - -5 300 -3 643 - -15 245
1
Økning av leieforpliktelser - - 4 - - - 4
Nedbetaling leieforpliktelser - - -11 - - - -11
1
Reklassifisering -1 246 600 - - 1 246 -600 -
Valutakurseffekter og annet -98 -45 - -51 - - -194
Forpliktelser 31.12.2021 (note 22) 10 215 6 565 341 1 725 1 583 27 20 455
Opptak av rentebærende gjeld 1 500 5 570 - 2 278 - 55 9 404
1
Nedbetaling av rentebærende gjeld -1 606 -4 000 - -3 595 - -6 -9 206
1
Netto endring leieforpliktelser - - -137 - - - -137
Nedbetaling leieforpliktelser - - -8 - - - -8
1
Reklassifisering -572 -12 - - 572 12 -
Valutakurseffekter og annet -37 -18 - -29 - - -84
Forpliktelser 31.12.2022 (note 22) 9 500 8 105 196 378 2 155 88 20 424
1)
Avstembart mot kontantstrømoppstillingen under finansieringsaktiviteter.
Betalte renter klassifiseres som kontantstrøm fra drift. Følgelig er rentederivater ikke inkludert i forpliktelser fra
finansieringsaktiviteter.
Note 24 FORFALLSSTRUKTUR FINANSIELLE FORPLIKTELSER
Oversikt over forfallsstrukturen for konsernets finansielle forpliktelser, basert på gjenværende kontraktsregulerte forfall.
Tabellen viser nominelle kontantstrømmer inkludert renter.
31.12.2022 0-1 år 1-2 år 2-3 år 3-4 år 4-5 år Mer enn 5 år Sum
Obligasjonslån 2 625 1 878 2 678 1 482 892 3 816 13 370
Sertifikatlån 380 - - - - - 380
Gjeld til kredittinstitusjoner 451 402 7 255 798 33 215 9 153
Leverandørgjeld og annen gjeld 1 184 - - - - 31 1 214
Rentebytteavtaler (se note 19) 40 26 -9 7 14 32 110
Sum 4 679 2 305 9 924 2 287 939 4 093 24 227
31.12.2021 0-1 år 1-2 år 2-3 år 3-4 år 4-5 år Mer enn 5 år Sum
Obligasjonslån 1 949 2 540 1 762 2 587 1 406 2 962 13 206
Sertifikatlån 1 728 - - - - - 1 728
Gjeld til kredittinstitusjoner 245 1 495 3 014 2 224 34 236 7 249
Leverandørgjeld og annen gjeld 1 492 - - - - 22 1 514
Rentebytteavtaler (se note 19) 299 213 182 155 59 80 988
Sum 5 712 4 248 4 958 4 966 1 500 3 301 24 685
SIDE 60 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022
Pantstillelser og garantier mv.
2022 2021
Gjeld som er sikret ved pant i eiendeler:
Obligasjonslån 1 038 1 680
Gjeld til kredittinstitusjoner 8 194 6 592
Sertifikatlån - -
Sum 9 232 8 272
Balanseført verdi av de pantsatte eiendeler:
Investeringseiendom 25 918 29 213
Note 25 SKATT
Utsatt skatt
Utsatt skatt nettoføres når konsernet har en juridisk rett til motregning, og dersom den utsatte skatten er til samme
skattemyndighet. Følgende beløp er balanseført etter nettoføringen som nevnt over:
2022 2021
Utsatt skatt 7 940 7 493
Utsatt skattefordel -0 0
Netto utsatt skatt 7 940 7 493
Endring i balanseført utsatt skatt: 2022 2021
Balanseført verdi 01.01. 7 493 6 811
Resultatført i perioden 445 736
Skatt ikke ført mot resultatet
1
1 -55
Tilgang og avgang datterselskaper 1 -
Balanseført verdi 31.12. 7 940 7 493
1)
Skatt ikke ført over resultatet i 2021 består av valutaeffekter og justering av IB utsatt skatt på 46 millioner kroner mellom avlagt regnskap og
ligningspapirer for et datterselskap i 2020. Justeringen har ingen resultateffekt.
Endring i balanseført netto utsatt skatt:
Anleggs-
midler
Virkelig
verdi/
gevinster
Finansielle
instrumenter
Omløps-
midler
Avsetning for
forpliktelser
Fremførbart
underskudd Sum
01.01.2021 1 920 5 172 -343 8 62 -8 6 811
Resultatført i perioden 190 397 110 6 28 6 736
Skatt ikke ført mot resultatet -55 - - - - - -55
Tilgang og avgang datterselskaper - - - - - - -
Resultatført i utvidet resultat - - - - - - -
31.12.2021 2 056 5 569 -233 14 90 -2 7 493
Resultatført i perioden 211 29 213 -8 -1 1 445
Skatt ikke ført mot resultatet 1 - - - - - 1
Tilgang og avgang datterselskaper 1 - - - - - 1
Resultatført i utvidet resultat - - - - - - -
31.12.2022 2 269 5 597 -20 6 89 -1 7 940
SIDE 61ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP
Midlertidige forskjeller som ikke inngår i grunnlaget for beregning av utsatt skatt 2022 2021
Balanseført verdi 01.01. 1 950 2 253
Oppkjøp 247 -
Andre forskjeller knyttet til Sverige -61 -303
Balanseført verdi 31.12. 2 136 1 950
Årets skattekostnad: 2022 2021
Betalbar skatt 224 208
Endring i utsatt skatt 444 736
Årets totale skattekostnad 668 944
Anvendt skattesats 22 %
Avstemming mellom skattekostnad og regnskapsmessig overskudd 2022 2021
Resultat før skattekostnad 3 134 4 767
Regnskapsmessig resultat multiplisert med nominell skattesats 22 % 689 1 049
Justert skattesats Sverige 3 1
Skatt på resultat av andeler i tilknyttede og felleskontrollerte virksomheter -27 -62
Skatt på andre endringer
1
3 -43
Bokført skattekostnad 668 944
Effektiv skattesats 21,33 % 19,81 %
1)
I 2021 ble det solgt aksjer i datter som eide en eiendom. I konsernet har det vært avsatt utsatt skatt på 60 millioner kroner som knytter seg til verdi-
endringer på eiendommen. Salget er gjennomført som et aksjesalg, og har derfor ikke utløst skattemessig gevinst. Siden eiendommen er overført til
et datterselskap som ledd i salgstransaksjonen, og eiendommen er datterselskapets eneste eiendel, er tidligere avsatt utsatt skatt resultatført som
en del av skattekostnad.
Note 26 AKSJEKAPITAL OG AKSJONÆRINFORMASJON
Aksjekapitalen i selskapet utgjør kr 101 478 908 fordelt på 101 478 908 aksjer, hver pålydende kr. 1,-.
Styret har frem til 19.05.2023 fullmakt til å kjøpe selskapets egne aksjer på tilsvarende 10 % av selskapets aksjekapital. Den høyeste
kjøpesum som skal betales per aksje er 250 kroner og den laveste 10 kroner. Styret står fritt med hensyn til å avgjøre på hvilken
måte erverv og avhendelse av egne aksjer skal skje. Selskapet eier per 31.12.2022 2.144.263 egne aksjer.
Styret har videre frem til 19.05.2023 fullmakt til å forhøye aksjekapitalen med inntil 10 millioner kroner gjennom utstedelse av aksjer
tilhørende selskapets eksisterende aksjeklasse. Fullmakten omfatter kapitalforhøyelse mot innskudd i andre eiendeler enn penger
og rett til å pådra selskapet særlige plikter. Dersom aksjeinnskuddet skal gjøres opp i annet enn penger, kan styret bestemme at
slike verdier kan overføres til datterselskap mot at avregning skjer tilsvarende mellom datterselskap og Olav Thon Eiendomsselskap
ASA. Fullmakten omfatter beslutning om fusjon. Fullmakten er ikke benyttet per 31.12.2022.
2022 2021
Aksjekapital 01.01. 103 623 171 103 623 171
Endring i aksjekapitalen i året -2 144 263 -
Aksjekapital 31.12. 101 478 908 103 623 171
Transaksjoner egne aksjer
Inngående beholdning 01.01. - -
Kjøp av egne aksjer i perioden -2 144 263 -
Sum egne aksjer 31.12. -2 144 263 0
SIDE 62 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022
Aksjonærene i selskapet per 31.12.
Antall aksjer
2022
Antall aksjer
2021
Olav Thon Gruppen AS
1
76 532 950 76 532 950
Folketrygdfondet 2 342 742 2 479 288
MP Pensjon 2 297 769 2 297 769
Olav Thon Eiendomsselskap ASA 2 144 263 0
VPF Nordea Norge Verdi 1 466 904 1 862 556
Øvrige eiere 18 838 543 20 450 608
Sum 103 623 171 103 623 171
Aksjer eiet av styremedlemmer og daglig leder per 31.12.2022 Antall aksjer
Line Norbye (styremedlem)
1
781 343
Olav Thon (styrets formann)
1
70 930
Sissel Berdal Haga (styremedlem)
1
70 930
Dag Tangevald-Jensen (adm.direktør) 2 300
Elisabeth Holvik 1 000
1)
Aksjeinnehav inkluderer aksjer eid av nærstående.
Utbytte:
Styret vil foreslå for selskapets ordinære generalforsamlingen at det utbetales utbytte for 2022 med 6,50 kroner per aksje.
Note 27 RESULTAT PER AKSJE
Basis for beregning av resultat per aksje og utvannet resultat per aksje:
2022 2021
Utstedte ordinære aksjer per 01.01. 103 623 171 103 623 171
Aksjeemisjon - -
Egne aksjer -2 144 263 -
Utstedte ordinære aksjer pr 31.12. 101 478 908 103 623 171
Veid gjennomsnittlig antall aksjer 102 095 751 103 623 171
Resultat tilordnet aksjonærene 2 452 3 770
Resultat per aksje (i hele kroner) 24,02 36,38
SIDE 63ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP
Note 28 NÆRSTÅENDE PARTER
Olav Thon Stiftelsen eier indirekte 73,86 % av selskapets aksjekapital gjennom stiftelsens heleide selskap Olav Thon Gruppen
AS. Olav Thon Stiftelsen har som formål å utøve et stabilt og langsiktig eierskap i Olav Thon Gruppen AS og dets underliggende
virksomheter, samt utdele midler til allmennyttige formål.
Olav Thon Gruppen AS driver en omfattende næringsvirksomhet innen fast eiendom, hotell- og restaurantdrift, varehandel, industri,
med mer.
Olav Thon Eiendomsselskap ASA har en forretningsføreravtale med Thon Eiendomsdrift AS som i likhet med Olav Thon
Eiendomsselskap ASA er et datterselskap av Olav Thon Gruppen AS. Gjennom avtalen sikres konsernet tilgang på Olav Thon
Gruppen AS sine ressurser innen eiendomsforvaltning og generell forretningsdrift.
Honoraret utgjør 4 % av brutto leieinntekter, med mulighet for tilleggsgodtgjørelse for eventuelle særskilte oppgaver
forretningsfører pålegges. For 2022 utgjorde totalt honorar kr 153,9 mill. (for 2021 kr 128,2 mill.). Se også note 11. Avtalen som ble
inngått før den offentlige emisjonen i Olav Thon Eiendomsselskap ASA i 1983, løper med 6 måneders gjensidig oppsigelsesvarsel.
Olav Thon Eiendomsselskap ASA har videre en ensidig rett til å kreve avtalen forlenget med ytterligere 6 måneder. Avtalen er
forelagt Oslo Børs.
Det foreligger avtaler om utleie av lokaler til selskaper i Olav Thon Gruppen AS, hvor leiebetingelsene er basert på generelle
markedsbetingelser på avtaletidspunktet. Samlede leieinntekter fra selskaper i Olav Thon Gruppen AS utgjorde i 2022 kr 93,8 mill.
(i 2021 kr 81,9 mill.).
Under følger en tabell som viser hvordan konsernets resultat og balanse påvirkes av transaksjoner med felleskontrollerte (FKV)
og tilknyttede (TS) selskaper:
Transaksjoner prises på basis av armlengdes avstand.
2022 2021
Inntekter: Felleskontrollerte virksomheter 45 41
Tilknyttede selskaper - -
Sum 45 41
Kostnader: Felleskontrollerte virksomheter 7 -
Tilknyttede selskaper - -
Sum 7 -
Fordringer: Felleskontrollerte virksomheter 284 292
Tilknyttede selskaper 1 -
Sum
285 292
Gjeld: Felleskontrollerte virksomheter - 4
Tilknyttede selskaper 2 1
Sum 2 5
Per 1. april 2022 er Amfi Drift konsern solgt til Thon Holding AS for 191 millioner kroner, som er ansett å være på armlengdes
avstand basert på ekstern verdsettelse. Salget er gjennomført for å samle driften av konsernets eiendomsportefølje. Thon Holding
AS forvalter fra før en vesentlig del av konsernets eiendomsportefølje og ivaretar den overordnede ledelse av forvaltningen. Thon
Holding AS er et heleid datterselskap til selskapets hovedaksjonær, Olav Thon Gruppen AS.
SIDE 64 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022
Note 29 LEIEAVTALER
Leieavtaler hvor konsernet er leietaker
Konsernet har leieavtaler knyttet til festing av tomter og lokaler/seksjoner i forbindelse med kjøpesenterdrift, som klassifiseres som
investeringseiendom i regnskapet. Virkelig verdi modellen er benyttet på rett til bruk eiendelene tilknyttet leieavtalene, og utgjør
per årsslutt 190 millioner kroner (337). Viser til note 14.
Verdiendringer på rett til bruk eiendeler som måles etter IAS 40 er tatt inn i resultatet, og utgjør 11 millioner kroner (12).
Konsernets største innleieavtale er terminert i 2022 siden konsernet har kjøpt selskapet som var utleier. Leieavtalen var knyttet til
en seksjon av kjøpesenteret Drøbak City, og hadde balanseført investeringsiendom - rett til bruk eiendeler på 130 millioner kroner
på termineringstidspunktet.
Leieforpliktelser 2022 2021
Forfallsanalyse - kontraktuelle forpliktelser på udiskontert kontantstrøm
Innen 1 år 20 34
Mellom 1 til 5 år 75 131
Mer enn 5 år 469 2 265
Sum udiskontert leieforpliktelse per 31.12. 564 2 430
Leieforpliktelse inkludert i balansen per 31.12. 203 350
Kortsiktig Note 22 7 9
Langsiktig 196 341
Beløp innregnet i resultatregnskapet
Renter på leieforpliktelsen 15 25
Avskrivning og verdiendring bruksretteiendeler 12 13
Gevinst og tap knyttet til termineringer, nedskrivninger og andre endringer -4 -
Variable leiebetalinger som ikke er inkludert i beregningen av leieforpliktelsen 5 3
Tilleggsinformasjon
Diskontert leieforpliktelse for forlengelsesopsjoner hvor utøvelse ikke er rimelig sikker 19 20
Vektet gjennomsnittlig marginal lånerente per 31.12. 6,48 % 7,50 %
Sum kontantstrøm betalt for leieavtaler 23 34
Leieavtaler hvor konsernet er utleier
Konsernet har inngått avtaler for utleie av fast eiendom. Kontraktene har i gjennomsnitt en leieperiode på 5,6 år (5,5). Kjøpesenter
har et gjennomsnitt på 5,2 år (5,1), mens næring har et gjennomsnitt på 6,6 år (6,5).
Konsernet har kun operasjonelle leieavtaler i sin portefølje.
Forfallsanalyse - minimumsinntekt for leieavtaler på udiskontert kontantstrøm
2022 2021
Kjøpesenter Næring Kjøpesenter Næring
Innen 1 år 297 70 263 59
1-2 år 409 137 405 96
2-3 år 374 156 389 134
3-4 år 339 87 305 106
4-5 år 309 46 290 76
mer enn 5 år 655 407 605 373
Sum 2 384 903 2 258 844
Variable leiebetalinger som ikke avhenger av en indeks eller en rentesats utgjør 169 millioner kroner (127) i 2022.
SIDE 65ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP
Note 30 BETINGEDE FORPLIKTELSER
Konsernet har ingen betingede forpliktelser som garantier eller tvister/pågående rettssaker som kan gi vesentlig risikoeksponering
for konsernet.
Note 31 VESENTLIGE REGNSKAPSESTIMATER OG SKJØNNSMESSIGE VURDERINGER
Estimater og skjønnsmessige vurderinger evalueres løpende og er basert på historisk erfaring og andre faktorer. Styret og
konsernledelsen utarbeider estimater og gjør antakelser/forutsetninger knyttet til fremtiden, og disse vurderingene vil ikke
nødvendigvis fullt ut samsvare med det endelige utfallet.
Estimater og antakelser/forutsetninger som innebærer stor sannsynlighet for vesentlige endringer i balanseført verdi i løpet av
neste regnskapsår, er verdien knyttet til investeringseiendommer.
For informasjon om investeringseiendommer henvises det til note 14.
Note 32 HENDELSER ETTER BALANSEDAGEN
Olav Thon Eiendomsselskap ASA signerte i desember 2022 avtale om kjøp av resterende 50 % av aksjene i Sørlandssenteret DA,
som består av Norges 6. største kjøpesenter målt i omsetning. I 2022 oppnådde senteret leieinntekter på 137 millioner kroner.
Selskapet ble overtatt 6. januar 2023. Kjøpet er vurdert som eiendelskjøp.
Ut over dette er det ikke inntruffet hendelser etter balansedagen som har betydning for vurderingen av konsernets finansielle
stilling og resultat.
SIDE 66 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022
Olav Thon Eiendomsselskap ASA utarbeider finansiell informasjon i samsvar med internasjonale standarder for finansiell
rapportering (IFRS).
I tillegg ønsker selskapet å presentere alternative resultatmål for å gi leserne en bedre forståelse av de underliggende økonomiske
resultatene i selskapet.
1. Verdiendringer investeringseiendommer og finansielle instrumenter
Verdiendringer på investeringseiendommer og finansielle instrumenter påvirker konsernets resultat før skattekostnad. Disse
resultatpostene vurderes å være mer bestemt av eksterne faktorer enn de øvrige resultatpostene.
2022 2021
Verdiendring investeringseiendommer i resultatregnskapet 114 1 790
Verdiendring investeringseiendommer i felleskontrollerte selskaper -105 129
Verdiendring investeringseiendommer i tilknyttede selskaper 10 -5
Verdiendring finansielle instrumenter i resultatregnskapet 878 716
Verdiendring finansielle instrumenter felleskontrollert virksomhet 23 17
Verdiendring investeringseiendommer og finansielle instrumenter 920 2 647
2. Resultat før skattekostnad, verdiendringer og valuta
Resultat før skattekostnad, verdiendringer og valuta vurderes å gi leserne en bedre forståelse av konsernets operative driftsutvikling.
2022 2021
Resultat før skattekostnad 3 134 4 767
Skattekostnad i felleskontrollerte virksomheter -7 54
Skattekostnad i tilknyttede selskaper 10 7
Verdiendring investeringseiendommer og finansielle instrumenter -920 -2 647
Valutagevinst -43 -113
Valutatap 0 0
Resultat før skattekostnad, verdiendringer og valuta 2 174 2 068
3. Egenkapitalandel
Egenkapitalandel er konsernets samlede bokførte egenkapital dividert på konsernets samlede egenkapital og gjeld på
balansedagen, og viser hvor stor del av eiendelene som er finansiert med egenkapital.
2022 2021
Sum egenkapital 32 673 31 342
Sum egenkapital og gjeld 62 584 62 000
Egenkapitalandel 52 % 51 %
KONSERN
ALTERNATIVE RESULTATMÅL
(Beløp i MNOK)
SIDE 67ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP
4. Langsiktig substansverdi og egenkapital per aksje
Langsiktig substansverdi per aksje basert på en markedsmessig vurdering av gjeldsforpliktelsen utsatt skatt. Egenkapital per aksje
beregnes som majoritetens andel av egenkapitalen dividert på antall aksjer.
2022 2021
Majoritetens andel av egenkapital 32 235 30 906
Utsatt skatt, eksklusiv utsatt skatt knyttet til omløpsmidler 7 926 7 493
Vurdert gjeldsforpliktelse - utsatt skatt - på 6 % -2 162 -2 043
Langsiktig substansverdi 37 999 36 355
Antall aksjer (egne aksjer ikke medregnet) 101 478 908 103 623 171
Langsiktig substansverdi per aksje i NOK 374 351
Egenkapital per aksje 318 298
5. Netto kontantstrøm fra drift
Netto kontantstrøm fra driften vurderes å gi leserne en bedre forståelse av hvilken likviditet som genereres fra konsernets
operative virksomhet. Dette er av betydning for vurdering av selskapets finansielle resultater og finansielle posisjon.
2022 2021
Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 1 243 1 684
Kostnadsførte / betalte renter 13 3
Betalte skatter -207 -169
Endring i driftsrelaterte tidsavgrensningsposter -608 -159
Netto kontantstrøm fra drift 2 045 2 009
6. Likviditetsreserver
Beregning av likviditetsreserver vurderes å gi leseren en bedre forståelse av konsernets evne til å betjene det kortsiktige
likviditetsbehovet.
2022 2021
Utrukne kommitterte lånefasiliteter 4 885 7 766
Bankinnskudd og kontanter 254 448
Likviditetsreserver 5 139 8 214
7. Avdrag neste 12 mnd.
Avdrag neste 12 mnd viser rentebærende gjeld som forfaller de neste 12 månedene, og gir et bilde av konsernets kommende
forpliktelser.
2022 2021
Sertifikatlån 378 1 725
Obligasjonslån 2 155 1 583
Gjeld til kredittinstitusjoner 89 27
Avdrag neste 12 mnd. 2 623 3 335
SIDE 68 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022
8. Netto rentebærende gjeld og belåningsgrad
Oppdeling av konsernets samlede gjeld i rentebærende og ikke-rentebærende gjeld vurderes å gi leserne en bedre forståelse
av konsernets gjeldssituasjon og konsernets finansielle stilling. Netto rentebærende gjeld fremkommer ved å trekke konsernets
bankinnskudd fra rentebærende gjeld. Netto rentebærende gjeld benyttes blant annet i beregning av konsernet belåningsgrad.
2022 2021
Obligasjonslån, langsiktig 9 500 10 215
Obligasjonslån, kortsiktig 2 155 1 583
Sertifikatlån, kortsiktig 378 1 725
Gjeld til kredittinstitusjoner, langsiktig 8 105 6 565
Gjeld til kredittinstitusjoner, kortsiktig 88 27
Rentebærende gjeld
1
20 227 20 114
Bankinnskudd og kontanter -254 -448
Netto rentebærende gjeld 19 973 19 666
Markedsverdi eiendommer (se ARM 11) 57 715 56 734
Belåningsgrad 35 % 35 %
1
Usikret del av rentebærende gjeld (gjeld hvor konsernet ikke har stilt sikkerhet) 10 995 11 843
9. Rente per balansedag
Rente per balansedag er regnskapsførte rentekostnader på balansedagen omregnet til annualiserte renter dividert på
rentebærende gjeld på balansedagen.
2022 2021
Annualiserte rentekostnader på rentebærende gjeld per balansedag 803 330
Annualiserte rentekostnader på løpende renteswapavtaler per balansedag 97 306
Annualiserte rentekostnader per balansedag 901 635
Rentebærende gjeld 20 227 20 114
Rente per balansedag 4,45 % 3,16 %
10. Netto investeringer
Netto investeringer er virkelig verdi av kjøp og salg av investeringseiendom, samt øvrige netto investeringer.
2022 2021
Kjøp og påkostninger på investeringseiendom 684 859
Kjøp av selskaper 71 -369
Kjøp av driftsmidler (kjøp og salg) 18 12
Andre investeringer (kjøp og salg) 115 57
Netto investeringer 889 559
SIDE 69ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP
11. Markedsverdi eiendommer
Markedsverdi eiendommer viser summen av markedsverdi for investeringseiendommer eiet og eierbenyttede eiendommer, som
regnskapsføres etter ulike regnskapsprinsipper i konsernets balanse. Markedsverdien inkluderer ikke investeringseiendom definert
som rett til bruk eiendeler.
2022 2021
Markedsverdi Investeringseiendommer - eiet (se note 14) 57 509 56 530
Markedsverdi Eierbenyttede eiendommer 206 205
Markedsverdi eiendommer 57 715 56 734
I tillegg eier konsernet eiendommer gjennom felleskontrollert virksomhet og tilknyttede selskaper:
Markedsverdi eiendommer felleskontrollerte virksomheter (konsernets andel) 3 549 3 563
Markedsverdi eiendommer tilknyttede selskaper (konsernets andel) 887 858
12. Annualisert leieinntektsnivå
Annualisert leieinntektsnivå viser eiendomsporteføljens forventede markedsleie for utleide og ledige lokaler, og gir et bilde av
konsernets inntjeningspotensiale.
2022 2021
Annualisert markedsleie utleide lokaler 3 268 3 150
Annualisert markedsleie ledige lokaler 117 120
Annualisert leieinntektsnivå 3 385 3 270
I tillegg eier konsernet eiendommer gjennom felleskontrollert virksomhet (FKV) og tilknyttede selskaper (TS):
Annualisert markedsleie utleide lokaler FKV/TS (konsernets andel) 286 271
Annualisert markedsleie ledige lokaler FKV/TS (konsernets andel) 9 14
Annualisert leieinntektsnivå FKV/TS (konsernets andel) 295 285
Sum annualisert leieinntektsnivå 3 680 3 555
13. Avkastningskrav (netto yield)
Avkastningkrav (netto yield) er annualisert leieinntekstnivå fratrukket normaliserte (over tid) gårdeierkostnader dividert på
markedsverdi eiendommer justert for tomter og aktuelle ikke leieinntektsinnbringende del av eiendommer.
2022 2021
Annualisert leieinntektsnivå 3 385 3 270
Gårdeierkostnader 464 477
Annualisert netto leieinntektsnivå 2 921 2 793
Markedsverdi eiendommer 57 715 56 734
Justering markedsverdi for tomter o.a. 424 572
Markedsverdi eiendommer etter justering 57 291 56 163
Avkastningskrav (netto yield) 5,10 % 4,97 %
SIDE 70 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022
SIDE 71ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP
Olav Thon Eiendomsselskap har definert lik lønn for menn og kvinner
med sammenliknbare stillinger som målsetting i likestillingsarbeidet.
Det er ikke avdekket systematiske lønnsforskjeller mellom kvinner og
menn i konsernet.
Organisasjon og
arbeidsmiljø
SIDE 72 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022
OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA
Oppstilling totalresultat
Note 2022 2021
(Beløp i tusen kroner)
Andre driftsinntekter 387 66
Driftsinntekter 387 66
Varekostnad -383 -64
Lønnskostnader 1 -3 733 -3 467
Andre driftskostnader 1, 2, 3 -3 798 -4 501
Driftskostnader -7 914 -8 032
Driftsresultat -7 528 -7 966
Finansinntekter 4 3 397 724 2 411 168
Finanskostnader 4 -1 054 816 -953 484
Verdiendring finansielle instrumenter 5, 6 0 15 036
Netto finansposter 2 342 908 1 472 719
Resultat før skatt 2 335 381 1 464 753
Skattekostnad 7 -35 264 -145 205
Resultat 2 300 116 1 319 548
Disponering av årets resultat:
Avsatt til utbytte 8 659 613 673 551
Overført annen egenkapital 8 1 640 503 645 997
Sum disponeringer og overføringer 2 300 116 1 319 548
SIDE 73ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP
OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA
Oppstilling finansiell stilling
Note 31.12.2022 31.12.2021
(Beløp i tusen kroner)
EIENDELER
Utsatt skattefordel 7 0 25 424
Investeringer i datterselskaper og felleskontrollerte virksomheter 9 14 359 069 14 359 069
Langsiktig fordring/gjeld til konsernselskaper 2 715 000 2 725 500
Andre finansielle anleggsmidler 10 217 146 259 146
Anleggsmidler 17 291 215 17 369 140
Kundefordringer og andre fordringer 11 6 351 991 5 268 191
Bankinnskudd, kontanter og lignende 74 979 170 638
Omløpsmidler 6 426 970 5 438 829
Sum eiendeler 23 718 186 22 807 969
EGENKAPITAL OG GJELD
Aksjekapital 8, 12 101 479 103 623
Overkurs 8 318 361 318 361
Annen egenkapital 8 3 649 709 2 405 047
Sum egenkapital 4 069 549 2 827 032
Pensjonsforpliktelser 1 800 870
Utsatt skatt 7 9 577 0
Langsiktig rentebærende gjeld 13 16 057 010 16 781 550
Annen langsiktig gjeld 6, 13, 14 267 831 352 013
Sum langsiktig gjeld 16 335 218 17 134 433
Betalbar skatt 7 263 880
Kortsiktig rentebærende gjeld 13 2 593 751 1 724 500
Annen kortsiktig gjeld 13 719 405 1 121 124
Sum kortsiktig gjeld 3 313 419 2 846 504
Sum gjeld 19 648 636 19 980 937
Sum egenkapital og gjeld 23 718 186 22 807 969
Oslo 25. april 2023
Styret i Olav Thon Eiendomsselskap ASA
Olav Thon (styrets formann) Stig O. Jacobsen Sissel Berdal Haga Thon
Line Norbye Elisabeth Holvik Dag Tangevald-Jensen
(administrerende direktør)
SIDE 74 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022
OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA
KONTANTSTRØMOPPSTILLING
2022 2021
(Beløp i tusen kroner)
Resultat før skattekostnad 2 335 381 1 464 753
Betalte skatter -789 -48 072
Gevinst/tap anleggsmidler 0 -266 073
Nedskrivning 0 0
Gevist/tap valuta -42 705 -113 047
Urealisert verdiendring opsjoner -58 527 -73 563
Avskrivning renteswap -30 501 -71 584
Periodiserte lånekostnader 11 755 14 335
Endring i kundefordringer 26 -26
Endring i leverandørgjeld 18 423 436
Endring i pensjonsforpliktelser -70 0
Endring i driftsrelaterte tidsavgrensningsposter -1 207 990 1 037 416
Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 1 025 004 1 944 576
Innbetalinger ved salg av aksjer og andeler 0 271 000
Utbetalinger ved kjøp av aksjer og andeler 0 0
Innbetalinger tilknyttet andre investeringer 152 500 3 162 538
Utbetalinger tilknyttet andre investeringer -101 207 -100 146
Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter 51 293 3 333 392
Innbetalinger ved opptak av langsiktig gjeld 7 935 123 6 303 600
Utbetalinger ved nedbetaling av langsiktig gjeld -6 446 263 -7 900 425
Innbetaling ved opptak av kortsiktig gjeld 5 479 670 4 262 510
Utbetalinger ved nedbetaling av kortsiktig gjeld -6 745 111 -3 395 110
Reduksjon av konsernkonto bank 138 166 0
Økning av konsernkonto bank 0 -4 580 274
Innbetalinger av konsernbidrag 0 550 000
Utbetalinger av konsernbidrag -419 000 0
Utbetalinger av utbytte -673 551 -518 116
Kjøp av egne aksjer -398 077 0
Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter -1 129 043 -5 277 816
Netto endring i kontanter og bankinnskudd -52 746 153
Kontanter og bankinnskudd per 01.01. 170 638 257 539
Valutagevinst/-tap bankinnskudd -42 913 -87 053
Kontanter og bankinnskudd per 31.12. 74 979 170 638
SIDE 75ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP
morselskap
Noter
(I talloppstillingene er alle beløp i hele 1.000 kr)
GENERELT
Olav Thon Eiendomsselskap ASA er et allmennaksjeselskap
registrert i Norge og notert på Oslo Børs. Selskapets
hovedkontor er lokalisert i Stenersgata 2 i Oslo.
Selskapet driver erverv, utvikling og utleie av nærings-
eiendommer og kjøpesenter gjennom operativ drift i
datterselskaper.
REGNSKAPSPRINSIPPER
Årsregnskapet til Olav Thon Eiendomsselskap ASA er satt
opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god
regnskapsskikk i Norge.
Valuta
Transaksjoner gjennom regnskapsåret omregnes til kursen
på transaksjonstidspunktet. Pengeposter i utenlandsk
valuta vurderes til kursen ved regnskapsårets slutt. Valuta-
kursendringer resultatføres løpende i regnskapsperioden under
andre finansposter.
Inntektsføring
Inntekter regnskapsføres når det er sannsynlig at transaksjonene
vil generere fremtidige økonomiske fordeler som vil tilflyte
selskapet, og når beløpets størrelse kan estimeres pålitelig.
Driftsinntekter består av viderebelasting av kostnader, hvor
motposten er varekostnad.
Klassifisering og vurdering av balanseposter
Aksjer og øvrige anleggsmidler balanseføres til kostpris med
individuell nedskrivning når det oppstår et varig verdifall.
Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller
til betaling innen ett år etter anskaffelsestidspunktet, samt
poster som knytter seg til varekretsløpet. Øvrige poster er
klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld.
Finansielle omløpsmidler vurderes til laveste verdi av
anskaffelseskost og virkelig verdi. Langsiktig gjeld balanseføres
til nominelt beløp på etableringstidspunktet.
Finansielle instrumenter (derivater)
Renteswaper- sikringsbokføring
Selskapet benytter renteswaper til styring av konsernets
renterisiko ved opptak av flytende rentebærende gjeld. Det
anvendes sikringsbokføring for de fleste renteswapene,
og renteswapene er utpekt som sikringsinstrument.
Sikringsbokføring foretas ved at endring i virkelig verdi på
renteswapene ikke resultatføres. De fleste renteswapene har
tilnærmet null i verdi ved inngåelse, og balanseføres dermed
ikke. Ved erverv av renteswaper som har en virkelig verdi på
ervervstidspunktet, balanseføres betalt/mottatt vederlag, og
resultatføres lineært over derivatets løpetid.
Kontanter
Kontanter inkluderer kontanter i kasse og bankbeholdning.
Fordringer
Kundefordringer og andre fordringer vurderes til pålydende
med fradrag for avsetning til dekning av forventede tap.
Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger
av de enkelte fordringene.
Egne aksjer
Ved tilbakekjøp av egne aksjer føres kjøpspris, inklusiv direkte
tilknyttede kostnader, som endring i egenkapital. Egne aksjer
presenteres som reduksjon av egenkapital. Tap eller gevinst på
transaksjoner med egne aksjer blir ikke resultatført.
DS og FKV
Investeringer i datter- og felleskontrollerte virksomheter
balanseføres etter kostmetoden som finansielle anleggsmidler.
Investeringen vurderes til anskaffelseskost for aksjene med
mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt
nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som
ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig
etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er reversert når
grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede.
Utbytte
Mottatt utbytte og andre utdelinger fra selskaper i eierperioden
inntektsføres som annen finansinntekt.
Styrets foreslåtte utbytte klassifiseres som kortsiktig gjeld frem
til dette utbetales til selskapets aksjonærer. Utbytte blir vedtatt
av generalforsamlingen.
Skatt
Skatter kostnadsføres når de påløper, det vil si at skatte-
kostnaden er knyttet til det regnskapsmessige resultat før
skatt. Skattekostnaden består av betalbar skatt og endring
i netto utsatt skatt. Utsatt skatt beregnes med aktuell
skattesats på grunnlag av de midlertidige forskjeller som
eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige
verdier, samt eventuelt ligningsmessig underskudd til frem-
føring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og
skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer,
eller kan reversere i samme periode, er utlignet. Oppføring
av utsatt skattefordel på netto skattereduserende forskjeller
som ikke er utlignet og underskudd til fremføring begrunnes
med antatt fremtidig inntjening. Utsatt skatt og skattefordel
som kan balanseføres oppføres netto i balansen. Utsatt skatt/
skattefordel balanseføres til nominelt beløp.
Skattereduksjon ved avgitt konsernbidrag føres direkte mot
betalbar skatt i balansen.
SIDE 76 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022
Skattetrekk
Selskapets skattetrekksforpliktelser er dekket med bankgaranti.
Lån
Lån balanseføres til nominell verdi når utbetalingen av lånet
finner sted, med fradrag for transaksjonskostnader som
periodiseres over lånets løpetid.
Pensjoner
Selskapet har en innskuddsplan samt ytelsespensjon for
1 person. Ytelsesbaserte pensjonsordninger vurderes til
nåverdien av fremtidige pensjonsytelser som regnskapsmessig
anses opptjent på balansedagen.
Innskudd til den innskuddsbaserte pensjonsordningen
regnskapsføres som lønnskostnad når de forfaller.
Selskapet har ingen ytterligere betalingsforpliktelse etter at
innskuddene er betalt.
Kontantstrøm
Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte
metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter,
bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer.
SIDE 77ÅRSRAPPORT 2021 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP
Innholdsfortegnelse
Note 1 Lønnskostnader, godtgjørelser mv. 78
Note 2 Andre driftskostnader 80
Note 3 Nærstående parter 80
Note 4 Finansinntekter og finanskostnader 81
Note 5 Finansiell risikostyring 81
Note 6 Finansielle instrumenter (derivater) 81
Note 7 Skatt 82
Note 8 Egenkapital 82
Note 9 Datterselskaper (DS) og felleskontrollerte virksomheter (FKV) 83
Note 10 Andre finansielle anleggsmidler 83
Note 11 Kundefordringer og andre fordringer 84
Note 12 Aksjekapital og aksjonærinformasjon 84
Note 13 Kortsiktig og langsiktig gjeld 85
Note 14 Sikringsbokføring - Renteswapavtaler 86
SIDE 78 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022
Note 1 LØNNSKOSTNADER, GODTGJØRELSER MV.
2022 2021
Lønnskostnader 2 988 2 717
Arbeidsgiveravgift 427 386
Pensjonskostnader 318 364
Sum 3 733 3 467
Antall årsverk i selskapet er 1.
Lønn og godtgjørelse til ledende personer
Fast lønn og godtgjørelse
Ledende personer År Fast lønn Honorar Natural ytelser Pensjon
Total
godtgjørelse
(tall i hele tusen)
Dag Tangevald-Jensen
1
,
Adm. direktør
2022
2021
2 170
2 095
-
-
3
3
37
32
2 210
2 130
Olav Thon,
Styrets formann
2022
2021
-
-
150
100
-
-
-
-
150
100
Sissel Berdal Haga Thon,
Styremedlem
2022
2021
-
-
150
130
-
-
-
-
150
130
Line Norbye,
Styremedlem og leder av revisjonsutvalg
2022
2021
-
-
200
130
-
-
-
-
200
130
Stig O. Jacobsen
2
,
Styremedlem og medlem av revisjonsutvalg
2022
2021
-
-
150
130
-
-
-
-
150
130
Elisabeth Holvik
2
,
Styremedlem og medlem av revisjonsutvalg
2022
2021
- 200
100
-
-
- 200
100
Tabellen viser lønn og godtgjørelse ledende personer har mottatt fra Olav Thon Eiendomsselskap konsernet i det enkelte
regnskapsår. Konsernets daglige ledelse ivaretas hovedsakelig gjennom en forretningsføreravtale med søsterselskapet
Thon Holding AS (se note 3). Lønn og godtgjørelse for ledende personer ut over adm. direktør dekkes i sin helhet gjennom
forretningsføreravtalens administrasjonshonorar. Adm. direktør har ansettelsesforhold i både Olav Thon Eiendomsselskap ASA og
Thon Holding AS.
Konsernet har ingen bonusavtaler, opsjoner, tegningsretter, eller andre former for godtgjørelse som er avhengig av verdiutviklingen
i de enkelte selskaper i konsernet. Konsernet har ingen avtaler om garantilønn utover oppsigelsestiden.
Sammenligning av lønn og godtgjørelse de siste fem regnskapsårene
I tabellen under vises utviklingen i lønn og godtgjørelse for ledende personer og styremedlemmer, samt gjennomsnittlig
godtgjørelse til øvrige ansatte for de siste fem årene.
Årlig endring
Tall i hele tusen og prosent 2018 2019 2020 2021 2022
Lønn og godtgjørelse til ledende personer
Dag Tangevald-Jensen
1
,
Adm. Direktør 1 943 (5 %) 2 025 (4 %) 2 074 (2 %) 2 130 (3 %) 2 210 (4 %)
Olav Thon,
Styrets leder 100 (0 %) 100 (0 %) 100 (0 %) 100 (0 %) 150 (50 %)
Sissel Berdal Haga Thon,
Styremedlem 130 (0 %) 130 (0 %) 130 (0 %) 130 (0 %) 150 (15 %)
Line Norbye,
Styremedlem og leder av revisjonsutvalget 100 (0 %) 100 (0 %) 100 (0 %) 130 (0 %) 200 (54 %)
Stig O. Jacobsen,
Styremedlem 130 (0 %) 130 (0 %) 130 (0 %) 130 (0 %) 150 (15 %)
Elisabeth Holvik,
Styremedlem og medlem av revisjonsutvalget - - - 100 (0 %) 200 (100 %)
SIDE 79ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP
Gjennomsnittlig godtgjørelse til ansatte
Olav Thon Eiendomsselskap ASA
3
688 (2 %) 723 (5 %) - - -
Olav Thon Eiendomsselskap konsern
gjennomsnittlig godtgjørelse
4
636 (0 %) 640 (1 %) 650 (2 %) 660 (2 %) 644 (-2 %)
Olav Thon Eiendomsselskap konsern faktisk
lønnsoppgjør i % 3 % 3 % 2 % 3 % 4 %
Konsernets resultater
Leieinntekter (beløp i millioner) 2 828 2 984 2 962 2 990 3 219
Egenkapitalandel 46 % 46 % 47 % 51 % 52 %
1)
Ole-Christian Hallerud var innleid konstituert adm.direktør i perioden 1.februar til 11.mai 2022, og belastet lønnskostnadene med 700 tusen kroner.
2)
I 2022 ble Elisabeth Holvik medlem av revisjonsutvalget, og Stig O. Jacobsen fratrådte sin rolle i revisjonsutvalget.
3)
Fra 2020 er det kun administrerende direktør som er ansatt i Olav Thon Eiendomsselskap ASA.
4)
Sammenligningstallene er endret etter avlagt rapport i 2021 ved at det er lagt inn gjennomsnittlig lønn og godtgjørelse. Uttrekket for beregningen
inneholder noe unøyaktigheter, og derfor fremstilles lønnsveksten som tilsynelatende svak. Per 2. kvartal 2022 ble Amfi Drift konsern med 157 år-
sverk solgt. Gjennomsnittslønnen i Amfi Drift konsern var høyere enn resten av konsernet, og dette er forklaringen på nedgangen i gjennomsnittlig
lønn og godtgjørelse til ansatte i 2022.
Retningslinjer for fastsettelse av lønn og godtgjørelse til ledende personer
Målsetningen med retningslinjene er å legge forholdene til rette for å rekruttere og beholde ledende personer som innehar den
kompetanse, kapasitet og kvaliteter som kreves for å nå selskapets mål, iverksette selskapets forretningsstrategi og ivareta
selskapets langsiktige interesser og økonomiske bæreevne.
Det overordnede mål for Olav Thon Eiendomsselskaps virksomhet er å oppnå maksimal vekst i egenkapital pr. aksje, slik
at aksjonærene i et langsiktig perspektiv oppnår en avkastning som er konkurransedyktig i forhold til sammenlignbare
investeringsalternativer. Selskapets strategi er å erverve, eie og å utvikle eiendommer, og det vektlegges at selskapet skal
ha en ubetinget sterk finansiell stilling. Selskapet skal utvise samfunnsansvar og arbeide systematisk innenfor områdene
menneskerettigheter, arbeidsforhold, miljø, antikorrupsjon og sosialt ansvar.
Den enkeltes godtgjørelse og ansettelsesvilkår skal være markedsmessig og konkurransedyktig og reflektere kompetanse,
ansvarsområde og prestasjon og derved bidra til å stimulere en resultatorientert kultur. Hovedkomponenten i godtgjørelsen skal
være en fast lønn, som reguleres årlig. I tillegg kan det ytes naturalytelser og pensjonsinnskudd, hver ytelseskomponent med verdi
inntil to tiendedeler av fast lønn. Oppsigelsestid skal ikke overstige seks måneder, og ved selskapets oppsigelse kan det etter
godkjennelse av styrets leder avtales et sluttvederlag begrenset til en årslønn. Ansettelsesvilkår knyttet til godtgjørelse gjelder for
hele ansettelsesperioden, med mindre annet er avtalt.
Godtgjørelse til administrerende direktør fastsettes av styret, mens godtgjørelse til andre ledende personer fastsettes av
administrerende direktør i samråd med styrets leder.
Retningslinjene skal midlertidig kunne fravikes helt eller delvis når det etter styrets vurdering foreligger særlige omstendigheter
som gjør dette nødvendig for å ivareta selskapets langsiktige interesse og økonomiske bæreevne eller sikre selskapets
levedyktighet.
De nye retningslinjene samstemmer med eksisterende godtgjørelses- og ansettelsesvilkår i selskapet. Styret har ikke mottatt
synspunkter fra aksjeeiere på de gjeldende tilsvarende retningslinjene.
Retningslinjene etableres, revideres og gjennomføres av styret og skal godkjennes av generalforsamlingen ved vesentlige
endringer og minst hvert fjerde år.
SIDE 80 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022
Revisjonshonorar/-tjenester: 2022 2021
Lovpålagt revisjon 465 427
Andre attestasjonstjenester 13 0
Skatterådgivning 14 69
Andre tjenester utenfor revisjon 59 188
Sum 551 684
Pensjonskostnader og pensjonsforpliktelser: 2022 2021
Utbetalte pensjoner 348 348
Endring i pensjonsforpliktelser -70 0
Obligatorisk tjenestepensjon 40 16
Netto pensjonskostnader 318 364
Selskapet er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon.
I tillegg har man ytelsespensjon for 1 person, der nåverdien av forpliktelsen er 800 tusen kroner (870) i 2022.
Avtalen har løpende årlige utbetalinger.
Note 2 ANDRE DRIFTSKOSTNADER
2022 2021
Forretningsførerhonorar 222 211
Andre driftskostnader 3 576 4 290
Sum 3 798 4 501
Note 3 NÆRSTÅENDE PARTER
73,9 % av selskapets aksjekapital er indirekte eid av Olav Thon Stiftelsen gjennom stiftelsens heleide selskap Olav Thon Gruppen
AS. Olav Thon Stiftelsen har som formål å utøve et stabilt og langsiktig eierskap i Olav Thon Gruppen AS og dets underliggende
virksomheter, samt utdele midler til allmennyttige formål.
Olav Thon Gruppen AS driver omfattende næringsvirksomhet innen fast eiendom, hotell- og restaurantdrift, varehandel, industri
med mer.
Olav Thon Eiendomsselskap ASA har en forretningsføreravtale med Thon Holding AS, som i likhet med Olav Thon Eiendomsselskap
ASA, er et datterselskap av Olav Thon Gruppen AS. Gjennom avtalen sikres morselskapet og konsernet tilgang på Olav Thon
Gruppen AS sine ressurser innen eiendomsforvaltning og generell forretningsdrift. Honoraret er fastsatt til 200 tusen kroner per
år, med mulighet for tilleggsgodtgjørelse for eventuelle særskilte oppgaver forretningsfører pålegges. For 2022 utgjorde totalt
honorar 222 tusen kroner (211 tusen kroner) for selskapet.
Avtalen som ble inngått før den offentlige emisjonen i Olav Thon Eiendomsselskap ASA i 1983, løper med 6 måneders gjensidig
oppsigelsesvarsel. Olav Thon Eiendomsselskap ASA har videre en ensidig rett til å kreve avtalen forlenget med ytterligere 6
måneder. Avtalen er forelagt Oslo Børs.
Selskapet har eierandeler i og deltar i felles kontroll av følgende selskap:
Sørlandssenteret DA (50 %), Lagunen DA (50 %), Lagunen AS (42 %), Lagunen Eiendom AS (42 %).
SIDE 81ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP
Note 4 FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER
2022 2021
Finansinntekter
Gevinst ved salg av aksjer 0 266 073
Konsernbidrag 602 000 0
Utbytte på investering i datterselskap 2 128 796 1 518 131
Utbytte på investering i felleskontrollert virksomhet 107 500 0
Renter fra konsernselskaper 216 458 124 701
Andre rente- og finansinntekter 117 910 135 622
Valutagevinst 225 060 366 641
Sum 3 397 724 2 411 168
Finanskostnader
Renter til konsernselskaper -122 375 -45 623
Rentekostnader -696 315 -612 105
Andre finanskostnader -53 770 -42 162
Valutatap -182 355 -253 594
Sum -1 054 816 -953 484
Note 5 FINANSIELL RISIKOSTYRING
Styret fastsetter målsettinger og rammer for finansiell risiko, og den løpende styring av finansielle risiko er tillagt konsernets
finansavdeling. Et viktig element i selskapets finansielle strategi er målsettingen om å opprettholde en solid finansiell posisjon med
høy egenkapitalandel og betydelige likviditetsreserver som bærende elementer.
Likviditetsrisiko
Likviditetsrisikoen styres ved til en hver tid å ha solide likviditetsreserver tilgjengelig. Likviditetsreservene består av både likvide
omløpsmidler og ubenyttede kredittrammer i ulike finansinstitusjoner. Styret har fastsatt målsettinger for likviditet som skal sikre finansiell
handlefrihet til å kunne utnytte interessante investeringsmuligheter raskt, og dessuten bidra til å redusere den finansielle risiko vesentlig.
Likviditetsrisikoen som oppstår ved refinansiering av selskapets gjeld dempes ved at ulike finansieringskilder anvendes, og at
selskapets refinansieringsbehov innenfor de neste 12 måneder balanseres i forhold til likviditetsreserven.
Renterisiko
Gjennom bruk av finansielle instrumenter tilpasses selskapets rentereguleringsprofil til renteforventninger og til definerte
målsetninger for renterisiko. For å redusere resultateffekten av renteendringer i det kortsiktige rentemarkedet har selskapet
en betydelig andel langsiktig rentebinding. For den delen av porteføljen med kortsiktig rentebinding, reduseres renterisikoen
ved at tidspunktene for renteregulering balanseres. Selskapets gjeld opptas i hovedsak med flytende rente, og for å tilpasse
gjeldsporteføljen til selskapets målsetting for renteprofil anvendes renteswapavtaler og renteswapopsjoner. Se note 14 for
ytterligere informasjon om sikringsbokføring.
Valutarisiko
Selskapet har investeringer i datterselskaper i utenlandsk valuta, og har dermed økonomisk risiko knyttet til valutakursen mellom norske
og svenske kroner. Utvikling i valutakurser innebærer både direkte og indirekte en økonomisk risiko for selskapet. Selskapet søker å
redusere valutarisikoen i hovedsak ved gjeldsopptak i valuta, og sikring for konsernregnskapsformål ved bruk av valutaderivater.
Note 6 FINANSIELLE INSTRUMENTER (DERIVATER)
Valutaterminkontrakter og rente- og valutaderivater er regnskapsført til virkelig verdi. Instrumentene er inngått for sikring av
investering i utenlandsk virksomhet i konsernet, men det benyttes ikke sikringsbokføring i selskapsregnskapet. Virkelig verdi er
fastsatt i henhold til det som er observerbart i markedet på balansedagen. Renteswapene inngår i selskapets sikringsbokføring,
som tilsier at verdiendringer ikke resultatføres (se note 14). Renteswapene har balanseført verdi knyttet til overførte renteswaper
fra Amfi som avskrives, samt renteswaper som har vært en del av renteswapopsjoner som er utøvd og periodiseres.
2022 2021
Virkelig verdi Balanseført verdi Virkelig verdi Balanseført verdi
Renteswaper -108 795 -225 033 -974 484 -314 061
Sum -108 795 -225 033 -974 484 -314 061
SIDE 82 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022
Note 7 SKATT
Spesifikasjon av grunnlag for utsatt skatt
2022 2021
Forskjeller som utlignes:
Omløpsmidler 0 2
Langsiktig fordring og gjeld i valuta 82 790 -335
Andeler i selskap med deltakerfastsetting
1
119 886 122 502
Avsetning for forpliktelser
1
-178 338 -236 865
Andre forskjeller 19 994 0
Sum 44 331 -114 696
Forskjeller som ikke utlignes:
Pensjonsforpliktelser -800 -870
Sum -800 -870
Sum midlertidige forskjeller 43 531 -115 566
Herav forskjeller som ikke inngår i beregning av utsatt skatt/skattefordel 0 0
Grunnlag utsatt skatt/skattefordel 43 531 -115 566
Utsatt skatt 9 577 -25 424
Betalbar skatt fremkommer slik:
2022 2021
Ordinært resultat før skattekostnad 2 335 381 1 464 753
Permanente forskjeller -2 293 359 -1 855 082
Endring midlertidige forskjeller -103 187 802 027
Skattepl. resultat andeler i deltakerlign. selskap 62 360 11 301
Grunnlag betalbar skatt 1 196 423 000
Betalbar skatt i resultatet 263 93 060
Betalbar skatt på avgitt konsernbidrag 0 -92 180
Betalbar skatt i balansen 263 880
Årets skattekostnad fremkommer slik:
Betalbar skatt 263 93 060
Endring i utsatt skattefordel/skatt 35 001 58 258
Korreksjon mellom betalbar og utsatt skatt fra forrige år 0 -6 113
Årets totale skattekostnad 35 264 145 205
1)
Inngår ikke i beregningen av endring midlertidige forskjeller.
Note 8 EGENKAPITAL
Aksjekapital
Overkurs
Annen
egenkapital Sum
Egenkapital per 01.01.2022 103 623 318 361 2 405 047 2 827 032
Årets endring i egenkapital:
Årets resultat 2 300 116 2 300 116
Kjøp egne aksjer -2 144 -395 933 -398 077
Avsatt til utbytte -659 613 -659 613
Andre endringer 91 91
Egenkapital per 31.12.2022 101 479 318 361 3 649 709 4 069 549
SIDE 83ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP
Note 9 DATTERSELSKAPER (DS) OG FELLESKONTROLLERTE VIRKSOMHETER (FKV)
Ervervsår
Forretnings-
kontor
Eierandel/
stemmerett
Selskapets
egenkap.
Selskapets
resultat
Balanseført
verdi
Datterselskaper:
Jessheim Storsenter AS 1998 Oslo 100,0 % 50 781 17 487 500
Gardermoen Park AS 2001 Oslo 100,0 % 274 213 26 330 129 823
Molde Storsenter AS 2008 Surnadal 100,0 % 82 784 10 969 40 473
Time Park Service AS 2007 Oslo 100,0 % 12 451 6 979 510
Thon Åsane AS 2012 Oslo 100,0 % 107 808 8 978 254 371
Thon Storo AS 1994 Oslo 100,0 % 377 199 176 693 143 929
Bergen Storsenter AS 1996 Oslo 100,0 % 67 515 45 546 43 451
Info-Rama AS
3
1998 Oslo 100,0 % 137 224 51 462 380 187
Thon Straume AS 2015 Øygarden 100,0 % 17 910 3 224 32 838
Amfi AS
2
1996 Surnadal 100,0 % 7 800 083 197 668 8 595 575
Vestkanten AS
2
2010 Bergen 88,9 % 396 713 33 749 271 473
Thon Fastigheter AB
2
2014 Stockholm 100,0 % 919 231 -4 728 959 745
Thon Norheim Eiendom AS 2015 Oslo 100,0 % 13 748 383 13 238
Sartor Storsenter AS
2
2015 Øygarden 60,0 % 803 037 26 272 523 560
Åsane Storsenter DA
1
2016 Bergen 50,1 % 1 726 018 64 833 937 747
OTE Eiendom AS 2019 Oslo 100,0 % 825 197 395 235 822 190
Sum investering i datterselskaper 13 149 613
Felleskontrollerte virksomheter:
Lagunen AS 1994 Bergen 42,0 % 4 025 406 42
Lagunen Eiendom AS 1995 Bergen 42,0 % 129 743 8 649 11 242
Lagunen DA 2001 Bergen 50,0 % 520 911 51 116 0
Sørlandssenteret DA
2
2009 Bergen 50,0 % 2 084 900 3 398 1 198 173
Sum investering i felleskontrollerte
virksomheter
1 209 456
Sum investering i datterselskaper og felleskontrollerte virksomheter 14 359 069
1)
Selskapet er 50,1 % eiet av morselskapet og 49,9 % eiet av datterselskap.
2)
Disse selskapene er morselskap i konsern, her er bare morselskap med.
3)
Selskapet har gitt utbytte til mor på 580 000 tusen kroner hvor det er benyttet verdijustert egenkapital som hensyntar virkelig verdi på
eiendommene.
Morselskapet har en kjøpsopsjon og minoritetseier har en salgsopsjon vedrørende 6 % eierandel i et datterselskap. Opsjonene kan
innløses i perioden 2025-27. Estimert verdi av opsjonen er vurdert som ubetydelig, og er ikke innregnet i regnskapet.
Note 10 ANDRE FINANSIELLE ANLEGGSMIDLER
2022 2021
Lån til felleskontrollert virksomhet 217 000 259 000
Andre fordringer
1
146 146
Sum 217 146 259 146
1)
Herav forfaller senere enn 1 år etter regnskapsårets slutt 146 tusen kroner (146 tusen kroner).
SIDE 84 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022
Note 11 KUNDEFORDRINGER OG ANDRE FORDRINGER
2022 2021
Kundefordringer 0 0
Fordringer på konsernselskaper 6 342 115 5 267 969
Andre fordringer 9 876 222
Sum 6 351 991 5 268 191
Rentebærende fordringer på konsernselskaper er i hovedsak trekk på datterselskapenes underkonto i konsernkontosystemene til
Olav Thon Eiendomsselskap etablert i to banker. Datterselskapene betaler en markedsmessig rente til Olav Thon Eiendomsselskap
tilsvarende den selskapet betaler til de aktuelle bankene. Renten er fastsatt som NIBOR + margin.
Note 12 AKSJEKAPITAL OG AKSJONÆRINFORMASJON
Aksjekapitalen i selskapet utgjør kr 101 478 908 fordelt på 101 478 908 aksjer, hver pålydende kr. 1,-.
Styret har frem til 19.05.2023 fullmakt til å kjøpe selskapets egne aksjer på tilsvarende 10 % av selskapets aksjekapital.
Den høyeste kjøpesum som skal betales per aksje er 250 kroner og den laveste 10 kroner. Styret står fritt med hensyn til å avgjøre
på hvilken måte erverv og avhendelse av egne aksjer skal skje. Selskapet eier per 31.12.2022 2.144.263 egne aksjer.
Styret har videre frem til 19.05.2023 fullmakt til å forhøye aksjekapitalen med inntil 10 millioner kroner gjennom utstedelse av aksjer
tilhørende selskapets eksisterende aksjeklasse. Fullmakten omfatter kapitalforhøyelse mot innskudd i andre eiendeler enn penger
og rett til å pådra selskapet særlige plikter. Dersom aksjeinnskuddet skal gjøres opp i annet enn penger, kan styret bestemme at
slike verdier kan overføres til datterselskap mot at avregning skjer tilsvarende mellom datterselskap og Olav Thon Eiendomsselskap
ASA. Fullmakten omfatter beslutning om fusjon. Fullmakten er ikke benyttet per 31.12.2022.
2022 2021
Aksjekapital 01.01. 103 623 171 103 623 171
Endring i aksjekapitalen i året -2 144 263 0
Aksjekapital 31.12. 101 478 908 103 623 171
Transaksjoner egne aksjer
Inngående beholdning 01.01. 0 0
Kjøp av egne aksjer i perioden -2 144 263 0
Sum egne aksjer 31.12. -2 144 263 0
Aksjonærene i selskapet per 31.12. Antall aksjer 2022 Antall aksjer 2021
Olav Thon Gruppen AS
1
76 532 950 76 532 950
Folketrygdfondet 2 342 742 2 479 288
MP Pensjon 2 297 769 2 297 769
Olav Thon Eiendomsselskap ASA 2 144 263 0
VPF Nordea Norge Verdi 1 466 904 1 862 556
Øvrige eiere 18 838 543 20 450 608
Sum 103 623 171 103 623 171
1)
Aksjeinnehav inkluderer aksjer eid av nærstående.
SIDE 85ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP
Aksjer eiet av styremedlemmer og daglig leder per 31.12. Antall aksjer
Line Norbye (styremedlem)
1
781 343
Olav Thon (styrets formann)
1
70 930
Sissel Berdal Haga (styremedlem)
1
70 930
Dag Tangevald-Jensen (administrerende direktør) 2 300
Elisabeth Holvik (styremedlem) 1 000
1)
Aksjeinnehav inkluderer aksjer eid av nærstående.
Utbytte
Styret vil foreslå for selskapets ordinære generalforsamlingen at det utbetales utbytte for 2022 med 6,50 kr pr aksje.
Note 13 KORTSIKTIG OG LANGSIKTIG GJELD
2022 2021
Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum
Obligasjonslån
1
2 155 180 9 500 000 11 655 180 - 11 798 125 11 798 125
Gjeld til kredittinstitusjoner
1
55 451 6 557 010 6 612 461 - 4 983 425 4 983 425
Sertifikatlån 378 120 - 378 120 1 724 500 - 1 724 500
Gjeld til konsernselskap 5 000 - 5 000 - - -
Sum rentebærende gjeld 2 593 751 16 057 010 18 650 761 1 724 500 16 781 550 18 506 050
Finansielle instrumenter (se note 6) - 225 033 225 033 - 314 061 314 061
Påløpte renter 38 427 - 38 427 25 951 - 25 951
Avsatt utbytte 659 613 - 659 613 673 551 - 673 551
Leverandørgjeld 921 - 921 951 - 951
Skyldige offentlige avgifter 311 - 311 305 - 305
Gjeld til konsernselskap 19 271 - 19 271 419 535 - 419 535
Annen gjeld 862 42 797 43 659 831 37 952 38 783
Sum ikke rentebærende gjeld 719 405 267 831 987 235 1 121 124 352 013 1 473 137
1)
Avdragsstrukturen for obligasjonslån og gjeld til kredittinstitusjoner:
År 2023 2024 2025 2026 2027 Senere Sum
Beløp 2 210 631 1 500 000 8 207 010 2 050 000 750 000 3 550 000 18 267 641
Pantstillelser og garantier mv. 2022 2021
Gjeld som er sikret ved pant i eiendeler:
Obligasjonslån 1 038 000 1 680 000
Gjeld til kredittinstitusjoner 6 557 010 4 983 425
Sum
1
7 595 010 6 663 425
1)
Selskapets gjeld er i sin helhet er sikret med pant i bygninger og tomter eiet av datterselskap.
Selskapet har i forbindelse med konsernkontoavtale med kredittramme på 210 millioner kroner stillet garanti på vegne av de
deltakende datterselskaper. I tillegg har selskapet stillet garanti for 1 795 millioner kroner på vegne av datterselskap.
SIDE 86 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022
Note 14 SIKRINGSBOKFØRING - RENTESWAPAVTALER
Selskapet benytter sikringsbokføring til styring av konsernets renterisiko, hvor flytende rentebærende gjeld sikres med
renteswaper. Selskapets vurdering er at det er en økonomisk sikring som antas å gi en effektiv risikoreduksjon for endringer i
markedsrenten. Sikringsstrategien til konsernet er at 30 % til 60 % av rentebærende gjeld skal ha fast rente.
Sikringsobjektet er i all hovedsak flytende rentebetalinger, som sikres med en renteswap hvor selskapet betaler fast rente og
mottar flytende rente. Dette er vurdert å være kontantstrømsikring. Renteswapene har samme pålydende og samme tidspunkt
for rentebetaling som lånet, mens durasjonen for renteswapene ofte er lengre enn for lånet. Selskapets renteswaper sikrer derfor
fremtidige rentebetalinger på nåværende og fremtidig reforhandlet gjeld.
Ved opptak av obligasjonslån med fast rente i lånets løpetid, inngås det fra tid til annen renteswaper hvor konsernet bytter
rentebetingelser fra fast til flytende rente. Renteswapen anses da som et sikringsinstrument i en virkelig verdi sikring av lånet.
Obligasjonslånet og tilhørende renteswap inngår deretter samlet som en del av gjeldsporteføljen med flytende rente, som sikres til
fast rente med kontantstrømsikring som beskrevet over.
Under følger et sammendrag over selskapets renteswapavtaler som inngår i sikringsbokføringen.
Instrumenter per 31.12.2022 Utløpsår
Kontraktsbeløp
(hovedstol) Snittrente
Renteswapavtaler
Betaler fast – mottar flytende:
2024 400 4,69 %
2024 500 1,58 %
1
2025 3 075 3,94 %
2025 500 0,89 %
1
2026 3 200 3,60 %
2027 1 400 3,19 %
2028 700 3,51 %
2030 1 300 3,99 %
Betaler flytende – mottar fast:
2024 500 2,62 %
2025 1 400 2,03 %
2027 500 2,33 %
2032 500 4,17 %
Renteswapavtaler med fremtidig start
Betaler fast - mottar flytende:
2024 - 2028 500 0,37 %
1
2024 - 2028 500 2,67 %
2025 - 2028 900 2,17 %
2025 - 2029 1 000 1,48 %
2025 - 2030 500 1,99 %
2026 - 2029 500 3,01 %
2026 - 2031 500 1,67 %
2034 - 2041 500 1,62 %
2035 - 2041 400 1,37 %
2036 - 2041 500 1,58 %
Sum markedsverdi -108 795
Ikke resultatført urealisert verdiendring - akkumulert 39 985
Ikke resultatført urealisert verdiendring - periodens 865 689
1)
Svenske kroner (SEK)
SIDE 87ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP
Instrumenter per 31.12.2021 Utløpsår
Kontraktsbeløp
(hovedstol) Snittrente
Renteswapavtaler
Betaler fast - mottar flytende:
2024 400 4,69 %
2024 500 1,58 %
1
2025 3 075 3,93 %
2025 500 0,89 %
1
2026 3 200 3,60 %
2027 1 400 3,19 %
2028 700 3,51 %
2030 1 300 3,99 %
Betaler flytende - mottar fast:
2024 500 2,62 %
2025 1 400 2,03 %
2027 500 2,33 %
Renteswapavtaler med fremtidig start
Betaler fast - mottar flytende:
2024-2028 500 0,37 %
1
2025-2028 500 1,58 %
2025-2029 1 000 1,48 %
2025-2030 500 1,99 %
2026-2031 500 1,67 %
2034-2041 500 1,62 %
2035-2041 400 1,37 %
2036-2041 500 1,58 %
Sum markedsverdi -974 484
Ikke resultatført urealisert verdiendring- akkumulert -825 704
Ikke resultatført urealisert verdiendring- periodens 687 505
1)
Svenske kroner (SEK)
SIDE 88 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022
Revisors beretning
BDO AS
Munkedamsveien 45
Postboks 1704 Vika
0121 Oslo
BDO AS, et norsk aksjeselskap, er deltaker i BDO International Limited, et engelsk selskap med begrenset ansvar, og er en del av
det internasjonale nettverket BDO, som består av uavhengige selskaper i de enkelte land. Foretaksregisteret: NO 993 606 650 MVA. side 1 av 5
Uavhengig revisors beretning
Til generalforsamlingen i Olav Thon Eiendomsselskap ASA
Uttalelse om årsregnskapet
Konklusjon
Vi har revidert årsregnskapet til Olav Thon Eiendomsselskap ASA.
Årsregnskapet består av:
• Selskapsregnskapet, som består av
balanse per 31. desember 2022,
resultatregnskap og
kontantstrømoppstilling for
regnskapsåret avsluttet per denne
datoen og noter, herunder et
sammendrag av viktige
regnskapsprinsipper, og
• Konsernregnskapet, som består av
balanse per 31. desember 2022,
resultatregnskap, utvidet
resultatregnskap, oppstilling over
endringer i egenkapital og
kontantstrømoppstilling for
regnskapsåret avsluttet per denne
datoen og noter, herunder et
sammendrag av viktige
regnskapsprinsipper.
Etter vår mening:
• Oppfyller årsregnskapet gjeldende
lovkrav,
• Gir selskapsregnskapet et rettvisende
bilde av den finansielle stillingen per
31. desember 2022 og av dets
resultater og kontantstrømmer for
regnskapsåret som ble avsluttet per
denne datoen i samsvar med
regnskapslovens regler og god
regnskapsskikk i Norge, og
• Gir konsernregnskapet et rettvisende
bilde av konsernets finansielle stilling
per 31. desember 2022 og av dets
resultater og kontantstrømmer for
regnskapsåret som ble avsluttet per
denne datoen i samsvar med
International Financial Reporting
Standards som fastsatt av EU.
Vår konklusjon er konsistent med vår
tilleggsrapport til revisjonsutvalget.
Grunnlag for konklusjonen
Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med International Standards on Auditing (ISA-ene). Våre
oppgaver og plikter i henhold til disse standardene er beskrevet nedenfor under Revisors oppgaver
og plikter ved revisjonen av årsregnskapet. Vi er uavhengige av selskapet og konsernet i samsvar
med kravene i relevante lover og forskrifter i Norge og International Code of Ethics for Professional
Accountants (inkludert internasjonale uavhengighetsstandarder) utstedt av International Ethics
Standards Board for Accountants (IESBA-reglene), og vi har overholdt våre øvrige etiske forpliktelser
i samsvar med disse kravene. Innhentet revisjonsbevis er etter vår vurdering tilstrekkelig og
hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon.
Vi er ikke kjent med at vi har levert tjenester som er i strid med forbudet i revisjonsforordningen
(EU) No 537/2014 artikkel 5 nr. 1.
SIDE 89ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP
BDO AS, et norsk aksjeselskap, er deltaker i BDO International Limited, et engelsk selskap med begrenset ansvar, og er en del av
det internasjonale nettverket BDO, som består av uavhengige selskaper i de enkelte land. Foretaksregisteret: NO 993 606 650 MVA. side 2 av 5
Vi har vært Olav Thon Eiendomsselskap ASAs revisor sammenhengende i over 20 år.
Sentrale forhold ved revisjonen
Sentrale forhold ved revisjonen er de forhold vi mener var av størst betydning ved revisjonen av
årsregnskapet for 2022. Disse forholdene ble håndtert ved revisjonens utførelse og da vi dannet oss
vår mening om årsregnskapet som helhet, og vi konkluderer ikke særskilt på disse forholdene.
Beskrivelse av forholdet Revisjonen av forholdet
Investeringseiendommer er konsernets viktigste
aktiva og utgjør det vesentligste av konsernets
balanse. Verdsettelsen av investeringseiendom
er således av vesentlig betydning for
fastsettelsen av konsernets egenkapital.
Verdiendringer av investeringseiendom påvirker
dessuten tidvis resultatregnskapet vesentlig.
Det innhentes jevnlig verdivurderinger av
konsernet investeringseiendommer fra to
uavhengige rådgivere som danner utgangspunkt
for verdsettelsen. Konsernet og de eksterne
ekspertene har basert sitt arbeid på kravene i
IFRS 13 og anerkjente verdsettelsesmetoder.
Verdsettelsen innebærer bruk av flere
nøkkelfaktorer som er gjenstand for
skjønnsanvendelse.
Skjønn benyttes blant annet for å estimere
fremtidige leieinnbetalinger, avkastningskrav
(Yield), ledighet og eierkostnader.
Regnskapspostens størrelse og bruken av
estimater for fastsettelsen av den, gjør at vi
vurderer dette som et sentralt forhold i
revisjonen.
Vi viser også til omtale i styrets årsberetning og
notene 0 og 14.
Våre revisjonshandlinger knyttet til
investeringseiendommer har omfattet en
detaljert gjennomgåelse av konsernets
verdsettelse av investeringseiendommene. Vi
har vurdert de eksterne verdsetternes
kvalifikasjoner, kompetanse og objektivitet. Vi
har sammenlignet verdsettelsen og
forutsetningene som er lagt til grunn i den,
med verdsettelsen fra de to eksterne
verdsetterne, samt vurdert mot data vi har
observert i markedet. Vi har påsett at
verdsettelsene er gjennomført i tråd med
gjeldende verdsettelsesprinsipper og er
hensiktsmessige for bruk til formålet. Vi har
gjennomgått og vurdert forutsetningene
knyttet til fremtidige leieinnbetalinger og
avkastningskrav. Vi har fokusert våre
handlinger på de største eiendommene og
testet at underliggende eiendomsdata som
blant annet avtalt markedsleie, varighet av
leieperiode, eierkostnader og utleid areal, er i
overensstemmelse med informasjonen i
verdsettelsesrapportene.
Konsernets inntekter består i hovedsak av
leieinntekter fra næringseiendom. Konsernet
har et høyt antall leiekontrakter hvor det skjer
hyppige endringer i porteføljen. Det vises til
regnskapets prinsippnote for en redegjørelse
for konsernets inntektsføringsprinsipper.
Korrekt registrering av leiekontraktene i
konsernets forvaltningssystem er nødvendig for
å sikre nøyaktighet, gyldighet og korrekt
periodisering av leieinntektene.
Vi har kartlagt konsernets kontrollmiljø og
etablerte internkontroll knyttet til
leieinntektene. Vi har vurdert kontrollenes
utforming og testet effektiviteten for å kunne
bygge på de etablerte kontrollene i vår
revisjon. Selve testingen er foretatt gjennom å
se på et utvalg leiekontrakter og at data i disse
er nøyaktig registrert i konsernets
forvaltningssystem. Dette underbygger
gyldigheten, nøyaktigheten og tidsriktigheten
av leieinntektene. Vi kontrollerer videre at
SIDE 90 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022
BDO AS, et norsk aksjeselskap, er deltaker i BDO International Limited, et engelsk selskap med begrenset ansvar, og er en del av
det internasjonale nettverket BDO, som består av uavhengige selskaper i de enkelte land. Foretaksregisteret: NO 993 606 650 MVA. side 3 av 5
Opplysninger om leieinntekter i
forvaltningssystemet benyttes også som input
til vurderingen av verdiene på konsernets
investeringseiendommer, og påvirker således
de totale verdiene i regnskapet.
Feil registrering i konsernets forvaltningssystem
vil kunne medføre feil i leieinntekter og verdier
på investeringseiendommene.
Regnskapspostens størrelse i resultatet og
påvirkningen det har for øvrig på regnskapet
gjør at vi vurderer den som et sentralt forhold i
revisjonen.
leiekontrakter registrert i forvaltningssystemet
er fakturert. Vi avstemmer også at totale
inntekter er korrekt overført fra
forvaltningssystemet til regnskapssystemet.
Rentebærende gjeld med tilknyttede
rentebytteavtaler er vesentlige gjeldsposter i
konsernets balanse. Gjelden består av lån fra
finansinstitusjoner samt sertifikat- og
obligasjonslån opptatt i hhv. det norske og
svenske kapitalmarkedet. Verdiendringer av
finansielle instrumenter påvirker tidvis
resultatregnskapet vesentlig.
Regnskapspostens størrelse og kompleksitet
gjennom stor portefølje av lån fra
finansinstitusjoner og noterte sertifikat- og
obligasjonslån inkludert renteswapavtaler, gjør
at vi vurderer dette som et sentralt forhold ved
revisjonen. Vi viser også til omtale i
årsberetningen og note 0, 19, 22, 23 og 24.
Våre revisjonshandlinger knyttet til
rentebærende gjeld har omfattet detaljert
gjennomgang av konsernets totale
låneportefølje. For alle vesentlige poster er
det foretatt avstemming mot eksterne
bekreftelse eller ekstern dokumentasjon.
Videre er verdi renteswaper, omregning av lån i
valuta og rentekostnader gjennomgått.
Annen informasjon
Styret og daglig leder (ledelsen) er ansvarlig for annen informasjon. Annen informasjon består av
årsberetningen og annen informasjon i årsrapporten, men inkluderer ikke årsregnskapet og
revisjonsberetningen. Vår konklusjon om årsregnskapet ovenfor dekker ikke annen informasjon.
I forbindelse med revisjonen av årsregnskapet er det vår oppgave å lese annen informasjon.
Formålet er å vurdere hvorvidt det foreligger vesentlig inkonsistens mellom annen informasjon og
årsregnskapet og den kunnskap vi har opparbeidet oss under revisjonen av årsregnskapet, eller
hvorvidt informasjon i annen informasjon ellers fremstår som vesentlig feil. Vi har plikt til å
rapportere dersom annen informasjon fremstår som vesentlig feil. Vi har ingenting å rapportere i så
henseende.
Konklusjon om årsberetningen
Basert på kunnskapen vi har opparbeidet oss i revisjonen, mener vi at årsberetningen
• er konsistent med årsregnskapet og
SIDE 91ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP
BDO AS, et norsk aksjeselskap, er deltaker i BDO International Limited, et engelsk selskap med begrenset ansvar, og er en del av
det internasjonale nettverket BDO, som består av uavhengige selskaper i de enkelte land. Foretaksregisteret: NO 993 606 650 MVA. side 4 av 5
• inneholder de opplysninger som skal gis i henhold til gjeldende lovkrav.
Vår uttalelse om årsberetningen gjelder tilsvarende for redegjørelser om foretaksstyring og
samfunnsansvar.
Styret og daglig leders ansvar for årsregnskapet
Styret og daglig leder (ledelsen) er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et
rettvisende bilde, i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge for
selskapsregnskapet, og i samsvar med International Financial Reporting Standards som fastsatt av EU
for konsernregnskapet. Ledelsen er også ansvarlig for slik intern kontroll som den finner nødvendig
for å kunne utarbeide et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som
følge av misligheter eller utilsiktede feil.
Ved utarbeidelsen av årsregnskapet må ledelsen ta standpunkt til selskapets og konsernets evne til
fortsatt drift og opplyse om forhold av betydning for fortsatt drift. Forutsetningen om fortsatt drift
skal legges til grunn for selskapsregnskapet så lenge det ikke er sannsynlig at virksomheten vil bli
avviklet. Forutsetningen om fortsatt drift skal legges til grunn for konsernregnskapet med mindre
ledelsen enten har til hensikt å avvikle konsernet eller legge ned virksomheten, eller ikke har noe
realistisk alternativ til dette.
Revisors oppgaver og plikter ved revisjonen av årsregnskapet
Vårt mål er å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet som helhet ikke inneholder
vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller utilsiktede feil, og å avgi en
revisjonsberetning som inneholder vår konklusjon. Betryggende sikkerhet er en høy grad av
sikkerhet, men ingen garanti for at en revisjon utført i samsvar med ISA-ene, alltid vil avdekke
vesentlig feilinformasjon. Feilinformasjon kan oppstå som følge av misligheter eller utilsiktede feil.
Feilinformasjon er å anse som vesentlig dersom den enkeltvis eller samlet med rimelighet kan
forventes å påvirke de økonomiske beslutningene som brukerne foretar på grunnlag av
årsregnskapet.
For videre beskrivelse av revisors oppgaver og plikter vises det til:
https://revisorforeningen.no/revisjonsberetninger
Uttalelse om etterlevelse av forskrift om elektronisk rapporteringsformat (ESEF)
Konklusjon
Som en del av revisjonen av årsregnskapet for Olav Thon Eiendomsselskap ASA har vi utført et
attestasjonsoppdrag for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet som inngår i
årsrapporten med filnavn olavthonasa-2022-12-31-nb i det alt vesentlige er utarbeidet i
overensstemmelse med kravene i delegert kommisjonsforordning (EU) 2019/815 om et felles
elektronisk rapporteringsformat (ESEF-regelverket) etter forskrift gitt med hjemmel i
verdipapirhandelloven § 5-5, som inneholder krav til utarbeidelse av årsrapporten i XHTML-format
og iXBRL-markering av konsernregnskapet.
Etter vår mening er årsregnskapet som inngår i årsrapporten i det alt vesentlige utarbeidet i
overensstemmelse med kravene i ESEF-regelverket.
SIDE 92 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022
BDO AS, et norsk aksjeselskap, er deltaker i BDO International Limited, et engelsk selskap med begrenset ansvar, og er en del av
det internasjonale nettverket BDO, som består av uavhengige selskaper i de enkelte land. Foretaksregisteret: NO 993 606 650 MVA. side 5 av 5
Ledelsens ansvar
Ledelsen er ansvarlig for å utarbeide årsrapporten i overensstemmelse med ESEF-regelverket.
Ansvaret omfatter en hensiktsmessig prosess, og slik intern kontroll ledelsen finner nødvendig.
Revisors oppgaver og plikter
For beskrivelse av revisors oppgaver og plikter ved attestasjonen av ESEF-rapporteringen, vises det
til: https://revisorforeningen.no/revisjonsberetninger
BDO AS, 25. april 2023
Erik H. Lie
statsautorisert revisor
Olav Thon Eiendomsselskap
Stenersgata 2A
Postboks 489 Sentrum
0105 Oslo
Telefon: 23 08 00 00
E-post: firmapost.olt@olavthon.no
olt.no
2221306 - BOLT.as